Aus aktuellem Anlaß
Im Zuge der jüngsten HOAI-Novellierung 2009 ist es den Architektenfeinden nach verschiedenen Anläufen endlich gelungen, die HOAI als (schon immer meist nur fiktive!) Honorargrundlage für Architekten und Ingenieure, für den Architektenvertrag und Ingenieurvertrag und die darin vorzunehmende Ermittlung und Vereinbarung des Architektenhonorars und Ingenieurhonorars nochmals weiter auszuhöhlen, als es die staatlichen und kirchlichen, teils auch gewerblichen und provatne auftraggeber bisher geschafft haben. Und zwar auch durch (oder trotz oder wegen??) "übliche, äußerst kompetente und sachkundige Mitwirkung" der zuständigen Fachleute der Architektenkammern und Ingenieurkammern auf Landes- und Bundesebenen. Wenn man jemand dort fragte, hieß es immer glückstrahlend, daß man doch immerhinque das Schlimmste verhindern konnte. Und was wäre das gewesen? Daß künftig die Planer den Bauherren noch mehr zu honorieren hätten, wie es ja qua Rechtsprechung auch schon gängige Praxis ist? Und bei unwirtschaftlicher Planung gerade im Umfeld des Energiesparwahns gerade dabei ist - auch unter Einwirkung des 2009er BGH-Urteils zur Wirtschaftlichkeitspflicht der Planung - bald gängige Praxis zu werden.Wieviele wichtige Kündigungen bisher? Und wieviele weiterhin manipulierte Kirchen-LVs seither, in den die Wörtlein "oder gleichwertig" als sichere Manipulationsbeweise nur so herausstrotzen? Soll ich sie Euch zusenden? Heiliger Bimbam! Wenn das der Erzbischof, ja ich weiß schon, bei Euch nur der Scherzbischof, wüßte! Er wäre schnell ein Schmerzbischof.
EINFÜHRUNG:
Der Schwerpunkt der Bautätigkeit verlagert sich schon seit längerem vom Neubau zum Planen und Bauen im Bestand. Bauherrn und Planer müssen sich deswegen zunehmend mit der vorhandenen Bausubstanz auseinandersetzen, die nach Umbau, Modernisierung, Instandhaltung oder Instandsetzung - so die Begrifflichkeiten der HOAI (die gesetzliche Honorarordnung für Architekten und Ingenieure, im weiteren Sinn für alle in der HOAI aufgeführten Planungsleistungen, auch wenn nicht von Architekten und Ingenieurern erbracht) - mitverwendet werden soll.
Vorrangig führen wirtschaftliche Überlegungen zu der Entscheidung, die vorhandene Bausubstanz zu erhalten und in die Planung mit einzubeziehen. Auch baurechtliche Belange können dafür sprechen, ein Gebäude - zumindest mit seiner äußeren Hülle - zu erhalten, um bestehende Baurechte wie Grenzbebauung, geringe Abstandsflächen und hohe Grundstücksüberbauung nicht zu zu verlieren. Am Baudenkmal kann außerdem der Denkmalschutz das Erhalten von vorgeschädigter bzw. restaurierungsintensiver Substanz fordern, selbst wenn das mehr kostet als ein Austausch gegen Neuteile.
Diese Anforderungen an die Planung haben den Verordnungsgeber veranlaßt, mit der Änderung der HOAI zum 01. April 1988 in § 10 (3a) einzuführen:
"Vorhandene Bausubstanz, die technisch oder gestalterisch mit verarbeitet wird, ist bei den anrechenbaren Kosten angemessen zu berücksichtigen; der Umfang der Anrechnung bedarf der schriftlichen Vereinbarung."
Im Deutschen Architektenblatt "Architektenrechts-Report" wurde dieses Thema im Heft 10/88 und Heft 3/91 ausführlich behandelt und von verschiedenen Kommentatoren, vor allem im rechtlichen Bereich, erläutert. Die damaligen Ausführungen sind auch heute noch im wesentlichen gültig geblieben. Trotzdem besteht bei Planern und ihren Auftraggebern immer noch große Unsicherheit, wie die Mitverwendung vorhandener Bausubstanz vertraglich zu vereinbaren bzw. kostenmäßig zu bewerten ist. Verschiedenste Bewertungs- und Berechnungsmodalitäten wurden inzwischen vor allem von den öffentlichen Auftraggebern eingeführt, vorwiegend, um die auf die anrechenbare Bausubstanz entfallenden Honorare zu mindern bzw. zu beschränken. Dabei wurden die wesentlichen auftraggeberseitigen Vorteile einer umfassenden Planungseinbeziehung der mitzuverarbeitenden Bausubstanz teils übersehen, teils unterschlagen. Diese Ausführungen wollen dazu einen klärenden Beitrag leisten.
GRUNDSATZFRAGEN
001 Welchen Nutzen zieht der Auftraggeber aus der Mitverwendung vorhandener Bausubstanz?
002 Muß der Umfang der anrechenbaren Kosten von vorhandener, mitverarbeiteter Bausubstanz vereinbart werden?
003 Zu welchem Zeitpunkt kann bzw. muß die Vereinbarung erfolgen?
004 Was ist unter"angemessen zu berücksichtigen" zu verstehen?
005 In welchen Leistungsphasen muß vorhandene Bausubstanz berücksichtigt werden?
006 Wie kann mitzuverwendende Bausubstanz erfaßt werden? (Erläutert mit drei Beispielen)
007 Wie ist vorhandene und mitzuverarbeitende Bausubstanz zu bewerten?
008 Welche Leistungsbilder werden von der Bestimmung § 10 (3a) erfaßt?
009 Welchen Einfluß hat der § 10 (3a) auf den § 24 - Umbauzuschlag, § 27 - Zuschlag Instandsetzung/Instandhaltung und auf den § 10 4. - Anrechenbarkeit der Technikkosten?
010 Werden mit dem § 10 (3a) z.B. Leistungen für die Bestandserfassung abgegolten?
011 Werden Planungsleistungen für mitverarbeitete Bausubstanz bei förderfähigen Maßnahmen mitgefördert?
012 Bei welchen Baumaßnahmen wird vorhandene Bausubstanz technisch oder gestalterisch mitverarbeitet?
013 Welchen Anspruch hat der Planer, wenn nichts schriftlich vereinbart wurde?
ANTWORTEN
001 Welchen Nutzen zieht der Auftraggeber aus der Mitverwendung vorhandener Bausubstanz?
Wenn bei baulichen Änderungen, bei Instandhaltungen und bei Instandsetzungen vorhandene Bausubstanz mitverwendet werden soll, ist immer davon auszugehen, daß diese Bausubstanz den im Einzelfall gültigen Anforderungen entspricht bzw. durch Ergänzungs-/Ersatzmaßnahmen im geplanten Umfang funktionsfähig integriert werden kann. Wenn diese Voraussetzungen zutreffen, erspart sich der Auftraggeber Herstellungskosten für z.B. Fundamente, Außen- und Innenwände, Decken und Dachkonstruktionen, Fenster und Gewände, Böden, Verkleidungen und Putzen.
Hierfür sind jedoch besondere, von den anfallenden Baukosten unabhängige Planungsleistungen erforderlich, die in § 10 (3a) berücksichtigt werden.
Durch Einbeziehung der mitverwendeten Bausubstanz als Honorarfaktor werden die dafür erforderlichen Planungsleistungen gesondert vergütet. Der oft vermuteten Tendenz zum teuren, da honorarfördernden Bauen bei gegebenenfalls sogar geringerem Planungsaufwand wird somit angemessen entgegengewirkt.
002 Muß der Umfang der anrechenbaren Kosten von vorhandener, mitverarbeiteter Bausubstanz vereinbart werden?
Grundsätzlich ist zu empfehlen, schon bei Auftragserteilung schriftlich zu vereinbaren, daß die vorhandene Bausubstanz technisch und gestalterisch mitverarbeitet und in angemessenem Umfang den anrechenbaren Kosten hinzugerechnet wird. Neben dem Grundsatzanspruch stellt dies einen Hinweis dar, der den Bauherrn darauf aufmerksam macht, daß später noch weitere Vereinbarungen getroffen werden müssen. Doch selbst wenn keine Vereinbarung erfolgt, hat der Planer Anspruch auf die angemessene Berücksichtigung der mitverarbeiteten Bausubstanz. Dazu erging das entsprechende BGH-Urteil am 27.2.03.
003 Zu welchem Zeitpunkt kann bzw. muß die Vereinbarung erfolgen?
Der Verordnungsgeber hat grundsätzlich keine zeitliche Begrenzung für diese Vereinbarung vorgesehen. Es ist sicherlich nicht möglich, zum Zeitpunkt der Auftragserteilung den Umfang der mitzuverarbeitenden Bausubstanz sowie deren Bewertung festzulegen. Erst durch die Planungstätigkeit des Architekten in den einzelnen Phasen können genauere Werte ermittelt werden, die auch zugleich für den Bauherrn eine Entscheidungshilfe darstellen. Je nach Schwierigkeit der Aufgabe kann es dazu führen, daß sich der Auftraggeber für einen Abbruch entscheidet, soweit ihm baurechtlich diese Möglichkeit gegeben ist.
Bei den einzelnen Kostenermittlungsarten nach DIN 276 ist die mitzuverarbeitende Bausubstanz mengenmäßig zu erfassen und zu bewerten. Dabei gilt für die Honorarberechnung die Systematik der HOAI, § 10 (2), mit der Trennung nach Leistungsphasen 1 bis 4, 5 bis 7 und 8 bis 9.
004 Was ist unter "angemessen zu berücksichtigen" zu verstehen?
Der Begriff "angemessen" stellt einen Hinweis dar, daß der Umfang von Einzelfall zu Einzelfall jeweils verschieden zu bewerten ist. Ferner ist in die Überlegungen einzubeziehen, daß der Planungsaufwand für die Miteinbeziehung vorhandener Bausubstanz leistungsgerecht vergütet werden muß. Für den Planer wird es also darauf ankommen, den tatsächlichen Umfang der Mitverarbeitung nachvollziehbar zu belegen, um auftraggeberseitigen Willkürminderungen vorzubeugen.
005 In welchen Leistungsphasen muß vorhandene Bausubstanz berücksichtigt werden?
Es finden sich von behördlichen HOAI-Minderungs-Spezialisten entwickelte Argumentationsmuster, daß die angemessene Berücksichtigung der anrechenbaren Kosten für die mitverarbeitete Bausubstanz eine Reduzierung um Leistungsphasen wegen darin nicht erfolgter Berücksichtigung begründen kann. Diesen Standpunkt hat sich nun auch der BGH (Urteil 27.2.03) in gewisser Hinsicht zu eigen gemacht. Diese Minderung ist aber nicht nur HOAI-systemwidrig, sondern im Falle HOAI-konformer Planungsleistung auch sachlich falsch. Die nachfolgenden Erläuterungen belegen dies unmißverständlich und können bei den Vertragsverhandlungen bei leistungs- und ergebnisbezogenen Auftraggebern mit eingebracht werden. Als Beispiel für die Gebäudeplanung gem. HOAI § 15 werden die Leistungsanforderungen in den einzelnen Leistungsphasen angeführt. Die Argumente lassen sich ebenfalls auf die sonstigen Ingenieurgrundleistungen gem. HOAI §§ 55 (Ingenieurbauwerke und Verkehrsanlagen), 64 (Tragwerksplanung / Statik) und 73 (Technische Ausrüstung / Haustechnik) übertragen.
Leistungsphase 1: Grundlagenermittlung
Herbeiführen und Koordinieren von Untersuchungen der mitzuverwendenden Bausubstanz, um Grundsatzfragen in folgenden Bereichen zu klären, wie z.B.:
- Denkmalschutz:
Wäre ein Gesamtabbruch/Teilabbruch bzw. Ausbau grundsätzlich möglich? Sind Bauteile/Unterkonstruktionen im Zusammenhang mit erforderlichen Restaurierungs-/Konservierungs-/Renovierungsmaßnahmen erhaltungswürdig? Welche diesbezüglichen Vorverhandlungen mit der Bau- bzw. Denkmalbehörde werden erforderlich, um bau- und förderrechtliche Risiken rechtzeitig zu vermeiden?
- Tragwerk:
Eignet sich das Tragwerk für die beabsichtigte Umbaumaßnahme, wie z.B. Dachgeschoßausbau, nutzungsbedingte Erhöhung der Belastung? Welche Bestandsaufnahmen werden erforderlich, um die vorhandene Bausubstanz durch grafische Ermittlungsverfahren wie z.B. das Stützlinienverfahren bei Gewölben und Ertüchtigungsmaßnahmen technisch zutreffend beurteilen zu können?
- Technische Ausrüstung:
Wie weit können Versorgungsanschlüsse, Anlagenteile und Leitungsnetze wiederverwendet werden? Ist die Kapazität ausreichend? Welche Untersuchungen (z.B. Videobefahrung und Auswertung der Grundleitungen bzw. der Kaminzüge, sonstige Querschnittsuntersuchung der wasserführenden Leistungssysteme, Untersuchung von Leistungsfähigkeit und Zustand der elektrotechnischen Anlagen und des Blitzschutzes) sind erforderlich?
- Wärme-, Feuchte- und Schallschutz:
Entsprechen die Bauteile den heute gültigen Normen, sind der Energieeinsparverordnung EnEV nicht entsprechende Bauteile nachzurüsten oder aus gestalterischen, denkmalpflegerischen, wirtschaftlichen oder technischen Gründen ungestört zu belassen? Sind Ausnahmen/Befreiungen z.B. von der Energieeinsparverordnung mit dem Auftraggeber, den Auftragnehmern bzw. der Baubehörde rechtsverbindlich zu vereinbaren/beantragen?
- Brandschutz:
Können Brandschutzmängel im Bestand durch Ausnahmeregelung bzw. Ersatzmaßnahmen hinnehmbar oder müssen sie beseitigt werden?
- Personen- und Gesundheitsschutz:
Welche Schadstoffbelastungen (z.B. toxische Holzschutzmittel, sonstige Staub- bzw. Schadstoffbelastung aus früher verwendeten Baustoffen, unentdeckte Explosivkörper des 2. Weltkriegs, Asbest, Mineralwolle, mit toxischen Brandschutzmitteln vergiftete Polystyrol-Dämmstoffe) sind möglicherweise im Bestand vorhanden, welche diesbezüglichen Untersuchungen sind erforderlich, welche zusätzlichen Sicherungs- und Entsorgungsleistungen leiten sich daraus ab? Zu klären ist auch der Einfluß von gefährlichen Bauzuständen aus geschädigten bzw. überbeanspruchten Bauteilen auf den erforderlichen Personenschutz. Die hier erforderlichen Analysen stehen auch im Zusammenhang mit der Tätigkeit der Sicherheits- und Gesundheitsschutz-Koordination gem. Baustellenverordnung. Sind Ausnahmen für giftfreien Holzschutz einzuholen, um die "normgemäß geschützten" Althölzer nicht als gefährlichen und gesundheitlich bedenklichen Sondermüll im Bauwerk zu belassen?
- Sonstiger rechtlicher Regelungsbedarf für die Vertragswerke
Welche Ausnahmen und Haftungsausschlüsse sind bei dem Abschluß der Verträge mit den Planern, den Baufirmen und ggf. späteren Bauwerksnutzern vorzusehen, um bestandszerstörende, technisch unangemessene und unwirtschaftliche Planungs- und Bauverfahren auszuschließen? Inwieweit wird hier zusätzliche Rechtsberatung (Rechtsanwalt) erforderlich?
- Vergabe:
Welche mitverarbeitete Bausubstanz ist in der Leistungsbeschreibung gem. VOB/A §9 zu beschreiben, um die darauf aufbauenden Leistungen weitestgehend nachtragssicher und ergebnisbezogen vergeben zu können? Welche Form der technischen Bestandsaufnahme ist dafür erforderlich?
Leistungsphase 2: Vorplanung
In diesem Stadium wird nach der Grundlagenermittlung zum ersten Mal skizzenhaft bzw. in vorläufigen Maßnahmenbeschreibungen geklärt, in welchem Umfang vorhandene Bausubstanz mitverarbeitet bzw. konstruktiv ertüchtigt werden kann.
Sowohl der Planungsgedanke als auch die zeichnerische Darstellung und die vorläufige Maßnahmenbeschreibung sowie Kostenschätzung nach DIN 276 sind uneingeschränkt von dieser vorhandenen Bausubstanz abhängig und müssen mitberücksichtigt werden.
Leistungsphase 3: Entwurfsplanung
Hier gilt sinngemäß das bereits in Phase 2 Erwähnte, wobei sich der Umfang noch genauer bestimmen läßt. Eine endgültige Abgrenzung ist jedoch auch hier ohne die fallweise erforderliche vorgezogene Ausführungsplanung noch nicht möglich.
Leistungsphase 4: Genehmigungsplanung
Im Bauantrag sind alle mitverarbeitenden Bauteile darzustellen und sowohl statisch wie auch bauphysikalisch zu bewerten (Nachweis Tragwerk, Wärme- und Schallschutz, Ausnahme-/Befreiungsverfahren EnEV).
Nach den diesbezüglichen technischen und baurechtlichen, bei der Verwendung von Subventionen bzw. haushaltsrechtlich bewirtschafteten Mitteln
auch finanzwirtschaftlichen Abstimmungen in den vorhergehenden Phasen werden
im Denkmalschutz nochmals Verhandlungen über die Genehmigungsfähigkeit (bzw. die Erlaubnisfähigkeit gem. Denkmalschutzgesetz)
der bestandsbezogenen Planung, teils mittels Vorlage besonderer Abbruch- und Eingriffszeichnungen erforderlich, bei denen die mitzuverarbeitende
Bausubstanz prüffähig darzustellen ist. Insofern kann eine Planung ohne Berücksichtigung der denkmalpflegerischen
Anforderungen und deren Auswirkungen auf die mitzuverarbeitende Bausubstanz den denkmalpflegerischen Beurteilungen
hinsichtlich der "Erlaubnis" bzw. "Genehmigung" im denkmalpflegerischen Sinn nicht genügen, woraus sich selbstverständlich
die Anrechenbarkeit der mitverwendeten Bausubstanz auch in der Leistungsphase Genehmigungsplanung ergibt.
Auch evtl. gegebene Brandschutzauflagen hinsichtlich Mitverwendung "unzulässiger" Bestandsteile und entsprechende Kompensationsmaßnahmen am Bestand erfordern
hier besondere auf die Bausubstanz bezogene Planungsleistungen. Diese in der Genehmigungsphase vorzulegenden Pläne erfordern teilweise auch vorgezogene
Leistungen der Phase 5, um hinreichend konkrete Beurteilungskriterien schon im baurechtlichen Genehmigungsverfahren vorzulegen.
Überraschende und budgetsprengende Genehmigungsauflagen können so weitestgehend vermieden werden.
Leistungsphase 5: Ausführungsplanung
Die vorhandene Bausubstanz muß in allen Werk- und Detailplänen berücksichtigt und dargestellt werden. Wand-, Decken sowie sonstige Konstruktionsanschlüsse, -verbindungen sowie -bekleidungen Bestand-Neuteil, Fenster- und Türenanschläge bei Neueinbau sowie Reparaturanschluß bei Austausch defekter Bauteile, Treppen, Fugen, Brandschutzauflagen und nachweisgerechter Einbau von Brandschutzkonstruktionen usw. stellen hohe Anforderungen an das gesamte Gestaltungs- bzw. Restaurierungskonzept und Konstruktionsprinzip. Die mitverwendete Bausubstanz ist von der zu erneuernden Bausubstanz zeichnerisch abzugrenzen, um eine ausreichende Lesbarkeit der Details sicherzustellen. Die Mitverwendung von vorhandener Bausubstanz erfordert außerdem aufwendige Planung bestandsgeeigneter Bauverfahren und Baustoffe, da neue Baustoffe mit abweichenden chemischen bzw. physikalischen Eigenschaften auch substanzschädigende Auswirkung haben können.
Oft wird hier auch die Besondere Leistung "Planen von Maßnahmen zum Schutz vorhandener Substanz" (HOAI §15 (4)) erforderlich, die gesondert zu vereinbaren ist. Dabei geht es z.B. um Staubschutzwände, dem Bauablauf entsprechende Brandschutzeinrichtung und Baustellenordnung, ortsfester Schutz bzw. Ausbau und Zwischenlagerung gefährdeter wertvoller/mitzuverwendender Bauteile, Zugangskontrolle als Schutz gegen Brandstiftung und Diebstahl sowie sonstige Schutz- und Kontrollmechanismen.
Fallweise müssen für die sachgerechte Erhaltung der mitverwendeten Bausubstanz besondere Wartungsleistungen, Inspektions- und Instandhaltungsintervalle im Zusammenhang mit den sonstigen Leistungen geplant werden.
Leistungsphase 6: Vorbereitung der Vergabe
Vorhandene Bausubstanz muß im Rahmen der Anforderungen gem. VOB/A §9 (z.B. 3.(1): "alle (die Leistung) beeinflussenden Umstände"; 3.(3): "die wesentlichen Verhältnisse der Baustelle") so vollständig in der Leistungsbeschreibung erfaßt werden, daß für alle Bieter die "einwandfreie Preisermittlung" ermöglicht wird.
Bei unzureichender Beschreibung der Bestandsverhältnisse in den Vorbemerkungen und dem Leistungsverzeichnis selbst drohen sonst berechtigte Einwände gegen die vom Auftraggeber zu verantwortende Kalkulationsgrundlage (LV) und damit berechtigte Nachtragsforderungen sowie Verzögerungen und Risiken im Bauablauf.
Die für das bestandsgerechte Bauen betreffend Schutz mitverwendeter Bausubstanz vor unbeabsichtigten Verlusten im Bauablauf und Schäden durch inkompatible Baustoffe zu treffenden Qualitätsvorgaben an Bauverfahren und Materialwahl sind in der Leistungsbeschreibung eindeutig festzulegen.
Zur Überprüfung der Bestandseignung sind nach Bedarf Arbeitsmuster und Tauglichkeitsüberprüfungen im erforderlichen Umfang in der Leistungsbeschreibung vorzusehen.
Zur pauschalen bzw. bauteilbezogenen Wertermittlung der anrechenbaren Bausubstanz ist es erforderlich, daß die Mengen der vorhandenen Bausubstanz entweder über eine Kubaturberechnung gem. DIN 277 bzw. über Aufschlüsselung nach einzelnen Bauteilen im jeweiligen Umfang ihrer Mitverwendung prüffähig ermittelt werden. Daß hier und in der folgenden Leistungsphase vorliegende amtlich eingeführte Berechnungsmuster vom Mitverwendungsgrad "0" ausgehen, fördert begründete Zweifel an den auftraggeberseitigen Vorstellungen der Planungsabläufe. Daß man sie bei den amtlichen HOAI-Minderungs-Strategen in Gänze vermissen muß, dürfte inzwischen jedem Betroffenen bekannt geworden sein. Deren schwerwiegende Verantwortung für all die Kostenexplosionen und Fehlplanungen bei öffentlichen Bauvorhaben haben die Rechnungshöfe sowie der Bund der Steuerzahler mangels Detailverständnis der Zusammenhänge zwischen Vertragsgrundlagen und Endergebnis leider noch nicht entdeckt. Im Ergebnis der hier üblichen Unterhonorierung bedienen die Baustoffproduzenten und Bauunternehmen die ihnen hörigen Planer mit den Leistungsverzeichnissen, um korruptiv mittels VOB-widriger Vorgabe bzw. Benennung der eigenen Produkte - derartige Unterschleiftechniken sind an dem Eintrag "Produkt XY oder gleichwertig" schnell zu erkennen - den Wettbewerb zu verfälschen und damit höhere Baupreise zu erzwingen.
Leistungsphase 7: Mitwirkung bei der Vergabe
Die für das Bauen im Bestand maßgeblichen Vergabekriterien (Erfahrung im Umgang mit mitzuverwendender Bausubstanz, diesbezügliche Referenzen, Volldeklaration verwendeter Produkte im Hinblick auf Eignung im Bestand) sind in den Vergabeunterlagen vorzusehen.
Die Prüfung der Angebote muß genau diese bestandsbezogenen Vergabekriterien anhand der vorgelegten Unterlagen, Rückfragen bei Referenzadressen bzw. Objektbesichtigung der Referenzobjekte hinsichtlich der Eignung des Bieters im fachgerechten Umgang mit der mitzuverarbeitenden Bausubstanz in gegenüber Neubau erheblich erhöhtem Umfang erfassen.
Anstelle der Einholung von Kostenangeboten müssen zu den ermittelten Mengen der vorhandenen anrechenbaren Bausubstanz ortsübliche Preise eingesetzt werden, um eine angemessene Bewertung für die Anrechnung zu ermöglichen. Siehe hierzu auch Punkt 007.
Leistungsphase 8: Objektüberwachung
Hier werden besondere Anforderungen im Bereich der Baustelleneinrichtung, Begrenzung des Abbruchs sowie Erhaltung der Anbindeflächen und -punkte gestellt.
Oft wird hier auch die Besondere Leistung "Überwachen von Maßnahmen zum Schutz vorhandener Substanz" (HOAI §15 (4)) erforderlich, die gesondert zu vereinbaren ist.
Die tatsächlich verwendeten Baustoffe und -verfahren sind ständig auf ihre Bestandseignung und Übereinstimmung mit dem Angebote zu überprüfen, "kostensparender" Austausch gegen ungeeignete Baustoffe ist zu verhindern. Gerade im Bereich der Putz-, Stuck, Maler- und Lackierarbeiten sind sehr viele Produkte am Markt, die zwar zunächst schnelles und damit kostengünstiges Arbeiten ermöglichen, sich aber für die regelmäßig wenig tragfähigen Bestandsuntergründe nicht eignen. Dies gilt auch für bewitterte Holzuntergründe. Die hier in der Branche gängigen Betrugsversuche hinsichtlich Ablieferung nicht vertragsgerechter Minderqualität - Ursache vieler Baumängel und -schäden - erfordern erhebliche Baustellenkontrolle und Materialprüfung.
Die Erhaltungsplanung ist im Bauablauf am Denkmal regelmäßig weiter mit den Denkmalbehörden fortzuschreiben (Auflage in Bewilligungsbescheiden bei Denkmalförderung), mit allen Konsequenzen auf die Ergänzung/Fortschreibung der Leistungen aus früheren Phasen.
Leistungsphase 9: Objektdokumentation
In dieser Leistungsphase kann die durch die Restaurierungstechnik gelungene Mitverwendung vorhandener Bausubstanz für entsprechende Projektdokumentationen der Denkmalpflege bzw. die Zusammenstellung der baubegleitenden Nachträge der Bestandsaufnahmen erforderlich werden.
Zur Eignungsüberprüfung der angewendeten Baumethoden im Hinblick auf den Bestand können besondere Leistungen, sinngemäß gem. HOAI §15 (4): "Wirkungskontrollen von Maßnahmen" erforderlich werden.
Bei Auftreten von Mängeln und Schäden ist als Besondere Leistung der Einfluß der mitverwendeten Bausubstanz sinngemäß gem. HOAI §15 (4): "Ermitteln von Schadensursachen" zu klären, um aussichtslose Ansprüche zu vermeiden.
Bei der Erbringung von Wartungs- und Inspektionsleistungen (vgl. Phase 5) ist gegebenenfalls mitzuwirken.
Nach dem immer noch aktuellen Urteil des BGH vom 27.2.2003, Az: VII ZR 11/02 ergibt sich die Notwendigkeit, den Umfang der Berücksichtigung der mitverwendeten Bausubstanz in den jeweiligen Leistungsphasen einzeln nachzuweisen. Dies gelingt beispielsweise mit diesem Fachaufsatz in Verbindung mit meinem Vertragsmuster, das diese Regelung einzeln für alle Leistungsphasen und Leistungsbilder vom Gebäude bis zur Technischen Ausrüstung umsetzt.
006 Wie kann mitzuverwendende Bausubstanz erfaßt werden?
Die Beantwortung dieser Frage hängt jeweils vom Einzelfall ab. Es ist grundsätzlich zu unterscheiden, ob ein Gebäude in allen Bereichen umgebaut wird ("Generalsanierung", Umbau und/oder Modernisierung mit inbegriffenen Instandhaltungen/-setzungen), oder ob nur Teilbereiche von diesen geplanten Maßnahmen betroffen sind.
Es bieten sich grundsätzlich drei Methoden zur Erfassung des Umfanges an:
a) Durch Ermittlung der Kubatur mit der entsprechenden Reduzierung um die Bauteile, die abgebrochen werden;
b) durch Mengenermittlung nach Grobelementen, wie Fundamente, Wände, Decken und Dachflächen, wobei sich diese Methode besonders für Teilbereiche eignet und eine relativ hohe Genauigkeit erreichen kann. Ergänzend zu diesen beiden Methoden ist jedoch darauf hinzuweisen, daß bei Mitverwendung vorhandener Bausubstanz vor allem im historischen Bereich mit großen Wandstärken, historischen Konstruktionen und ähnlichem nur die Mengen anzusetzen sind, welche erforderlich wären, um heute ein Gebäude mit der geplanten Nutzung errichten zu können. Diese Erläuterungen sind auch den nachfolgenden Skizzen zu entnehmen;
c) im Einzelfall, besonders bei ins Detail gehenden Restaurierungen im Zusammenhang mit Instandhaltungen und Instandsetzungen wertvoller Bausubstanz die detaillierte Einzelermittlung aller betroffenen Bauteile und Konstruktionsbestandteile (z.B. Putz als Untergrund von zu erneuernden Malschichten, Fensteranschlag bei Fenstererneuerung, Dachlattung bei Nachstecken von fehlenden Ziegeln, Dachstuhl bei Umdeckung). Maßstab der Mitverwendung ist die erforderliche Sorgfaltspflicht bei der Überprüfung der mitverarbeitenden Teile auf Tauglichkeit durch den Architekten, der Umfang der dabei einzukalkulierenden Haftungsrisiken ist dabei zu beachten.
007 Wie ist vorhandene und mitzuverwendende Bausubstanz zu bewerten?
Gestützt auf die Erfassungsmethoden
a) Kubatur
b) Grobelemente und
c) Einzelbauteile/konstruktionsbestandteile
erfolgt die Bewertung durch Einsetzen von ortsüblichen Preisen zum Zeitpunkt der Bewertung. Damit ist klar ausgedrückt, daß eine Bewertung im Sinne des Zeitwertes (Immobilien-Verkehrswert) für die anrechenbaren Kosten nach § 10 (3a) nicht herangezogen werden kann. Die Intention des Verordnungsgebers war es, ausgehend von der Neubausituation die mitzuverwendende Bauteile gleichzustellen unter der Voraussetzung, daß sie auch die Anforderungen entsprechend erfüllen.
Dagegen spricht nicht die Erfordernis, auch vorgeschädigte bzw. den Neubaunormen nicht entsprechende Bausubstanz aus wirtschaftlichen, technischen, gestalterischen bzw. denkmalpflegerischen Gründen im Einverständnis mit dem Bauherrn oder aus genehmigungsrechtlichen Gründen (Auflagen Denkmalschutz) mitzuverwenden.
Einige Auftraggeber wenden zur Bewertung bei kompletten Umbaumaßnahmen eine "Tabelle der durchschnittlich anrechenbaren Kosten je Kubikmeter Brutto-Rauminhalt" an, die jedoch als Grundlage vereinbart werden muß (z.B. Anlage 2 der "Gebührenordnung für Prüfämter und Prüfingenieure - GebOP"). Die dort enthaltenen Kostenrichtwerte sind als "anrechenbare Kosten" bezeichnet, also schon um den Mehrwertsteuersatz bereinigt. Da viele Baudenkmale aufwendiger gebaut und ausgestattet sind bzw. sonst nicht übliche Erschwernisse aufweisen, als die in derartigen Tabellen enthaltenen Durchschnittsbauten, sind diese nicht immer zuverlässig mit den dort vorgesehenen Werten zu ermitteln. Auch die von der Bauwerksfunktion abgeleiteten Kostenrichtwerte müssen bei der Adaption z. B. eines hochrangig dekorierten Renaissancemarstalls (Stallgebäude) für ein aufwendig im Detail zu planendes Seminargebäude nicht unbedingt angemessen sein. Deswegen sieht z.B. die GebOP Zuschlagsmöglichkeiten vor:
§ 3 Absatz (4)
"... Bis zur Abrechnung der Vergütung kann die Berichtigung der anrechenbaren Kosten, der Bauwerksklasse und von Zuschlägen verlangt oder ein besonders gelagerter Fall (§ 5 Abs. 4) geltend gemacht werden."
§ 5 Abs. 4
"In besonders gelagerten Fällen können abweichend von den Absätzen 1 bis 3 Gebühren berechnet werden, die den besonderen Schwierigkeitsgrad oder den veränderten Umfang einer Leistung berücksichtigen."
Damit ist den Anforderungen des Bestands angemessen zu entsprechen. Auch jeder vernünftige Auftraggeber wird das sicher einsehen.
Hin und wieder von Auftraggeberseite vorgeschlagene Abschläge für eingeschränkten Erhaltungszustand bzw. angeblich nicht von mitverarbeiteter Substanz betroffenen Leistungsphasen sind als Mindestsatzunterschreitung nach vorherrschender Meinung unzulässig und entbehren demnach jeglicher rechtlichen Grundlage. Dies wird sowohl durch die rechtlich unzulässige Aufsplittung der in den Leistungsphasen genannten Grundleistungen nach Einzelprozentsätzen, aus dem Ersatz von Neubauteilen durch die Mitverwendung von Bausubstanz wie auch aus dem Werkvertragscharakter des Planungsvertrags begründet. Auf letzterem beruht auch die auf das Gesamtwerk (Entstehenlassen eines Bauwerks) bezogene 100%-Leistung und natürlich auch 100%-Haftung, die bei eingeschränkter Vergütung gleichwohl nicht eingeschränkt wäre.
In der o.g. GebOP steht dazu in
§ 3 Anrechenbare Kosten
"(2) ... Bei der Ermittlung der anrechenbaren Kosten ist von den Kosten auszugehen, die ortsüblich im Zeitpunkt der Auftragserteilung erforderlich sind. Einsparungen durch Eigenleistungen oder Vergünstigungensind nicht zu berücksichtigen".
Diese Regelung entspricht vollinhaltlich der HOAI.
008 Welche Leistungsbilder werden von der Bestimmung § 10 (3a) erfaßt?
§ 15 Objektplanung für Gebäude, ohne Freianlagen, raumbildenden Ausbau
§ 55 Objektplanung für Ingenieubauwerke und Verkehrsanlagen
§ 64 Tragwerksplanung
§ 73 Technische Ausrüstung
§ 78 Wärmeschutz
§ 80 Schallschutz
§ 81 Bauakustik
§ 86 Raumakustische Planung und Überwachung
§ 92 Baugrundbeurteilung und Gründungsberatung
§ 97 Vermessung von außerörtlichen Straßen
Natürlich erhöht die mitverwendete Bausubstanz auch die "Sonstigen anrechenbaren Kosten" gem. § 10.4, sodaß der vom Planer nur teilweise anrechenbare "Technikanteil" dadurch zu Gunsten der uneingeschränkt anrechenbaren Kosten gemindert werden kann.
009 Welchen Einfluß hat der § 10 (3a) auf den § 24 - Umbauzuschlag, § 27 - Zuschlag Instandsetzung/Instandhaltung und auf den § 10. 4. - Anrechenbarkeit der Technikkosten?
Der Umbauzuschlag HOAI § 24 ist wie auch der Instandhaltungs/-setzungszuschlag § 27 völlig getrennt vom § 10 (3a) zu sehen und vertraglich zu vereinbaren. Der Umbauzuschlag auf das Honorar für alle vereinbarten Leistungsphasen berücksichtigt die erhöhten Planungsanforderungen, die durch die bindende Gebäudefiguration, Konstruktion und technische Ausrüstung entstehen. Der Instandsetzungs-/haltungszuschlag auf das Honorar der Leistuungsphase 8 berücksichtigt den erhöhten Objektüberwachungsaufwand bei den entsprechenden Maßnahmen. Den besonderen Aufwand zur Erhaltungsplanung für die je nach Planungsintensität im großen oder geringen Umfang mitverarbeitete Bausubstanz berücksichtigt nur der § 10 (3a), der damit die planungsaufwendige Erhaltung möglichst umfangreicher Substanz ermöglicht und die anfallenden Baukosten entsprechend verringert.
Demnach ist erst das Honorar zu berechnen, das sich unter Einbeziehung der mitverarbeiteten Bausubstanz ergibt. Darauf ist folgend der vereinbarte Umbau- bzw. Instandsetzungszuschlag zu berechnen.
Gleichwohl versuchen manche Auftraggeber, den meist ohnehin gebotenen erhöhten Umbauzuschlag vom unabdingbaren Mindestsatz 20 auf ca. 30% zu setzen - fadenscheinig als "Bewertungsfaktor" für mitverwendete Bausubstanz deklariert. Damit können jedoch erhebliche und vom Gesetzgeber verbotene Mindestsatzunterschreitungen vorprogrammiert sein, die auch noch nach Abschluß des Auftrags einer gerichtlichen Überprüfung und Nachbesserung zugänglich sind. Im Klartext kann der Faktor "Mitverwendung" ja nicht gerade selten zur Honorarverdoppelung führen. Ein paar Mehrprozente Umbauzuschlag können das nicht ausgleichen.
Die anrechenbaren Kosten für die mitverwendete Bausubstanz sind den entsprechenden Kostengruppen bei den Kostenermittlungsstufen gem. DIN 276 hinzuzurechnen. Dadurch verschiebt sich auch die Bemessungsgrenze für die Berechnung der anrechenbaren Technikkosten gem. HOAI § 10. 4.
010 Werden mit dem § 10 (3a) z.B. Leistungen für die Bestandserfassung abgegolten?
Die Bestandserfassung ist entsprechend § 15 (4) eine Besondere Leistung, die ebenfalls vor dem Erbringen schriftlich vereinbart werden muß. Mit dem § 10 (3a) werden nur die Planungsleistungen, die auf der mit der fallweise vom Bauherrn zur Verfügung gestellten Bestandsaufnahme erfaßten Bausubstanz aufbauen, sowie die diesbezügliche Haftung und Gewährleistung vergütet.
011 Werden Planungsleistungen für mitverarbeitete Bausubstanz bei förderfähigen Maßnahmen mitgefördert?
Die HOAI ist für alle Auftraggeber verbindlich. Demzufolge ist auch bei allen öffentlichen bzw. diesen gleichstehenden (z.B. kirchlichen) Maßnahmen die Mitverwendung vorhandener Bausubstanz bei den anrechenbaren Kosten für Planungsleistungen zu erfassen und fördern. Darauf ist bei der Vertragserstellung hinzuweisen, um die gerade von beteiligten Förderbehörden durch Förderrichtlinien und sonstige Einflußnahme provozierte unzulässige Unterschreitung von Mindestsätzen zu vermeiden. Daß gerade bei den Institutionen zur Förderung von Baudenkmal-Instandsetzungen die HOAI-Pauschalierung auf teils geradezu absurde Minimalanteile nicht unüblich ist, läßt tiefe Einblicke in die Verstandesstruktur der dafür Verantwortlichen zu. Damit erzwingen sie entsprechende Schlechtleistung und Korruptionsphänomene (s.o.) und arbeiten den dafür bereitstehenden Unternehmen der Wirtschaft in die Tasche. Dies betrifft auch die bei Förderrichtlinien des Beamtenstaates weit verbreitete Pauschalminimierung der Baunebenkosten auf absurd geringe und der Struktur der HOAI geradezu hohnsprechende Pauschalprozente, über die die Förderung nicht gehen darf. Wer sich sowas ausdenkt, kann nur Beamter sein und von der kostenexplosiven und Planerkorruption vorprogrammierende Wirkung derartiger Planungsbehinderung keine Ahnung haben.
012 Bei welchen Baumaßnahmen wird vorhandene Bausubstanz technisch/gestalterisch mitverarbeitet?
- Bei Umbauten / baulichen Änderungen;
- bei Aufstockungen;
- beim Wiederaufbau, soweit Bausubstanz vorhanden ist und wieder mitverwendet wird (z. B. das vorhandene Kellergeschoß);
- beim Dachgeschoßausbau;
- bei Instandhaltungen und Instandsetzungen, soweit neue Bauteile bzw. Konstruktionsbestandteile/-schichten
auf vorhandener Unterkonstruktion aufbauen.
Entscheidend, ist dabei, ob für die mitverwendete Bausubstanz Planungsleistungen anfallen bzw. der Planer für ihre bestimmungsgemäße Eignung Haftung und Gewährleistung übernehmen muß.
013 Welchen Anspruch hat der Planer, wenn nichts schriftlich vereinbart wurde?
In § 4 HOAI "Vereinbarung des Honorars" ist unter Abs. (4) festgelegt, daß bei fehlender schriftlicher Vereinbarung die Mindestsätze als vereinbart gelten. Bei den anrechenbaren Kosten für mitverarbeitete Bausubstanz gibt es weder Prozentsätze noch verbindliche Werte, so daß über den § 4 keine Basis ermittelt werden kann.
Bei fehlender schriftlicher Vereinbarung entfällt der Anspruch auf die Vergütung gem. § 10 (3a) grundsätzlich nicht. Ist der Wert im Sinne einer verbotenen Unterschreitung der Mindestsätze manipulativ nach unten gedrückt, kann auch im Nachhinein eine angemessene, (z.B. durch Honorarsachverständige ermittelte) Werterhöhung durchgesetzt werden. Es müßte im Streitfall in Form der Nachbesserung aber der Nachweis über den Umfang und Wert erbracht werden, was in der Praxis zu Schwierigkeiten führen kann. Es wird deshalb nochmals empfohlen, bei Vorlage gesicherter Erkenntnisse eine schriftliche Vereinbarung zu treffen, auch wenn dies in manchen Formularverträgen öffentlicher bzw. denen gleichzustellenden kirchlichen Baubehörden nicht vorgesehen ist.
München/Hochstadt 1998/aktualisiert Hochstadt 2017