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Konrad Fischer

Planungskosten im Altbau 21

(denn mit nichts kann man beim Bauen mehr Geld verlieren, als durch falsche Planung)

(aktualisiert 30.09.08)

Seite aufgeteilt: Aktualitäten:1 2 3 4 5 6 Einleitung:7 8 9 Luxusplanung:10 11 12 Handwerker-Quiz:13 Planer-Quiz:14 Deutschland sucht die Super-Planung:15 Bauherrn-Quiz:16 Ziel- u. qualitätsbezogene Vergabekriterien für Planung:17 18 19 Sachgerechte Vertragsgestaltung:20 Bestandsaufnahme: 21 Honorarzone u. -satz:22 Grundleistungen/Zuschläge:23 Anrechenbare Kosten:24 Substanzsicherung/Nebenkosten/Haftungsausschluß:25 Zusammenfassung:26 Last, but not least: Bauen ohne Planer/Vertragsrecht/Vertragsmuster:27

Nur eine ausreichend bemessene Bestandsaufnahme führt zur richtigen und kostensparenden Entwurfs- und Ausführungsplanung. Dazu kann auch die Beteiligung von qualifizierten Restauratoren für Arbeitsmuster gehören. Außerdem gibt es Bereiche, die auf Kontamination, Tragfähigkeit, verdeckte Schäden usw. untersucht - vielleicht auch freigelegt - werden müssen. Alles Voraussetzungen für eine zutreffenden Kostenermittlung, öffentliche Ausschreibung und Vergabe sowie zur Einhaltung der geplanten Kosten. Die Bestandsaufnahme muß also vornehmlich im Hinblick auf ihre dem Bauherrn dienenden Ziele finanziert, vertraglich vereinbart und durchgeführt werden. Diese Ziele sollten bei der Erläuterung des Leistungsumfangs dem Bauherrn begründet werden.

Alternative ohne Bestandsaufnahme: Kostenexplosion durch sonst unerwartete Nachträge, technisch mangelhafte und überteure Sanierung durch "Liveplanung" auf der Baustelle, oft auch durch "gratifikationsgestützte Umsonstplanung" von Firmenseite, Risiken für alle Baubeteiligte.

Bestandsaufnahme heißt zutreffende Bestandspläne (Voraussetzung: Berücksichtigung der später erforderlichen Entwurfs- und Ausführungspläne), technische Zustandsbeurteilung und Schadensaufnahme (Voraussetzung: Kenntnis der Reparatur- und Instandsetzungstechnik, ggf. Erprobung), Befundanalyse und die dazu erforderlichen Bauteilfreilegungen im objektgerechten Umfang erstellen. Studentengeschwader, inkompetente Gutachter/Scharlatane aus wohlklingenden Institutionen und mit dollem Titeldekor sowie sogenannte Bauforscher ohne jede Einsicht in die komplexen Vorgänge der Planung, Vergabe und Bauabwicklung sind zur Bestandsaufnahme nur bedingt geeignet, es droht Datenschrott mit zu geringem Verwertungsfaktor aus Bauherrnsicht.

Bestandsaufnahme heißt aber auch oft Freilegung und technische Untersuchung der Hauptschadensbereiche, die nach aller Erfahrung bei dem betroffenen Bautyp, Baualter und Erhaltungszustand auftreten können. Mit anschließender Alternativbemusterung der geeignetsten Instandsetzungs- und Reparaturmöglichkeiten, um das technisch, gestalterisch und vor allem auch wirtschaftlich überzeugendste Vorgehen herauszufinden.

Bestandsaufnahme heißt aber auch, mit scharfem Blick alle Bauteile erfassen, die zur Wiederverwendung brauchbar sind, ihren Schutzbedarf konkret zu berücksichtigen und insofern eine brauchbare Grundlage für die daraus abzuleitenden Maßnahmen zum Schutz vorhandener Bausubstanz herzustellen.

Der Bauherr braucht vorwiegend technisch zuverlässig verwertbare Bestandsunterlagen, die seine Kostenrisiken und Bauteilverluste weitestgehend verringern. Mit bautechnisch unausgereiften Studienarbeiten - mögen sie noch so sehr den Anschein von Verwissenschaftlichung vorspiegeln - und oberflächlichem 1:100 kann er zumindest nichts, der Planer meist nur nach umfangreicher Ergänzung, Detaillierung und Korrektur etwas anfangen. Mancher Planer ist auch erfahrungsmäßig gar nicht in der Lage, aus umfangreicher Bestandsaufnahme für die Planung nötige Grundlagen zu erarbeiten.

Im Klartext: Was nützt die detaillierteste Bestandsdokumentation mit höchstwissenschaftlichstem Anspruch, wenn daraus keine ebenso differenzierten Ausführungspläne und LV-Grundlagen entstehen bzw. entstehen müssen? Die Bestandsaufnahme muß ja normalerweise der Baumaßnahme dienen, nicht die Baufinanzierung der Bauforschung. Die Bestandsaufnahme muß also von Anfang an in die Hand eines kompetenten Planungsverantwortlichen gelegt werden, der dann auch für eventuelle Nachbesserungen, Unwirtschaftlichkeit und Mängelhaftung gerade stehen muß. Oder nicht?

Themenlink: A. Dähne: Bildliche und bildgestützte Erfassung, Analyse und Dokumentation von Bau- und Kunstwerken

Der für die jeweilige Planungsphase erforderliche Untersuchungsumfang nach technischen und wirtschaftlichen Gesichtspunkten ist selbstverständlich ein Beratungsergebnis der Leistungsphase 1 - Grundlagenermittlung. Hier dem Planer ein Potpourri "gängiger" Untersuchungsergebnisse vom verformungsgetreuen Aufmaß bis zum sog. Raumbuch - manchmal sogar in Alternative zu elektronischen Aufmaßmethoden abzuverlangen, offenbart ein grundsätzliches Mißverständnis auf Bauherrnseite:

Es ist Sache des Planungsgeschicks des beauftragten Architekten/Ingenieurs, mit den jeweils wirtschaftlichsten Methoden zum Werkergebnis zu gelangen. Und wenn er seinen als Grundleistung eingeordneten Beratungspflichten in der Leistungsphase 1 nicht sachgerecht nachkommt, hat er die sich daraus ergebenden üblen Folgen durchaus selbst auszubaden:

Ein Urteil des OLG Köln vom 30.4.08, 17 U 51/07 hat dies eindeutig entschieden. Im gerichtsanhängigen Fall hat der Planer die ausreichende Voruntersuchung des Baugrunds zu spät veranlaßt und mußte deswegen nach Vorliegen des Gutachtens zwangsläufig erheblich umplanen. Dafür wollte er dann schlauerweise Zusatzhonorar wegen wiederholter Grundleistungen geltend machen. Hat aber nicht geklappt, da selbst an dem Umplanungsbedarf schuld. Zusätzlich macht sich ein so säumig beratender Planer auch haftungspflichtig für alle über den Mehrplanungsbedarf sich weiterhin ergebenden Mehrkosten und Unannehmlichkeiten des Auftraggebers. Denken Sie alleine mal an evtl. Mietausfall und sonstigen kostenträchtigen Unannehmlichkeiten für den Auftraggeber.

Folge im Umkehrschluß:

Wenn der Auftraggeber entgegen der sachgerechten Beratung die für die Planung notwendigen Bestandsaufnahmen nicht im erforderlichen Umfang beauftragt und sich daraus später erhöhte Planungsmehraufwendungen und Umplanungen ergeben, sollte gleich im Planervertrag die dafür notwendige Zusatzvergütung vorgesehen und ggf. beziffert werden. Dann ist nämlich rechtzeitig klargestellt, wer das Risiko aus unsinnigen Einsparungen am Planungs- bzw. Untersuchungsaufwand zu übernehmen hat. Insofern ist ein Planungs-Vertragsmuster, das auf die allermeisten der denkbaren Untersuchungen, Substanzanalysen und Bestandsaufnahmen von vornherein eingeht, sein Geld durchaus wert ...

Wenn ein Bauherr auf extern angefertigte Bestandsaufnahmen setzt, kann es durchaus sein, daß sein Planer mit extern gelieferten Bestandsunterlagen gar nicht sachgerecht umgehen kann. Eine Fassadensanierung setzt nicht unbedingt Photogrammetrie oder steingerechtes Aufmaß 1:1 voraus! Wesentlich ist der in der Bauphase erforderliche Planungsmaßstab, nicht der geschnörkelte Historizismus im Papierdetail. Wichtig wäre die sachverständige Prüfung von Planungen, Ausschreibungen und Abrechnungen für Restaurierungsleistungen der in Frage kommenden Planer/Bestandsaufnehmer. Dann kommt schnell heraus, welcher Baustoffproduzent die Planungsleistungen wirklich lieferte und welche "Intensität" der Bestandsaufnahmen wirklich in das Planungsergebnis einfließen wird. Das spart viel augenauswischenden Schmonz!

Technische Bestandsaufnahmen müssen die Bauschäden in Verbindung mit den daraus abzuleitenden, ggf. testgestützten Reparaturmaßnahmen erfassen, sonst entsteht unverdaulicher Datenschrott. Eine dafür bewährte Erfassungsmethode ist das Raumbuchsystem, das neben einer effektiven Konstruktions- und Schadensaufnahme auch das Roh-Leistungsverzeichnis liefert. Diese Methodik ist im Unterschied zu gängigen Inventarisationsversuchen der Denkmalpflege (vgl. auch: Schmidt: Das Raumbuch, Arbeitsheft 44 des Bayer. Landesamtes für Denkmalpflege; Architektenkammer Hessen: Bauen im Bestand, Inhalte und Ablauf der Architektenleistungen, Leitfaden zur systematischen Dokumentation, Informationsreihe für Architekten 17), die anstelle Raumbücher eher Raumromane liefern, dem Auftraggeber als wirtschaftlich sinnvolle Investition leichter zu vermitteln.

Regeln:

Weiter: Honorarzone u. -satz: 22




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