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Konrad Fischer Konrad Fischer: Altbauten kostengünstig sanieren
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Konrad Fischer

Altbausanierung: Finanzierung Planung, Projektfinanzierung, Projektentwicklung
Kostengünstig Sanieren: Tipps und Tricks zur Planungsfinanzierung & Projektfinanzierung, Nutzungsstudie, Grobkostenschätzung, Wirtschaftlchkeitsberechnung & Projektentwicklung
Sparsam Planen und Bauen im Altbau - Voraussetzungen und Methoden 1.12

In Unterseiten aufgeteilt: 1: Einleitung:1.1 1.2 1.3 1.4 Der Krieg gegen die Bausubstanz:1.5 1.6 1.7 1.8 1.9 1.10 1.11
Kapitel 1: Projektentwicklung:1.12
Kapitel 2: Bauvorbereitung1.13 1.14
Kapitel 3: Funktions-, Entwurfs-, Ausführungs- und Kostenplanung:1.15
Kapitel 4: Konstruktionsplanung:1.16
Haustechnikplanung:1.17

Altbaugeeignete Reparaturverfahren und Alternativen zu zerstörerischen Sanierverfahren 1 2.2
Kapitel 5: Maßnahmen- und Kostenplanung
Kapitel 6: Bauablauf
Kapitel 7: Planungsvoraussetzungen

1. Finanzierung der Planung und Projektfinanzierung, Projektentwicklung

Schon der erste Schritt der subventionsabhängigen Sanierung stößt an eine entscheidende Hürde: Wie ist die Planung zu finanzieren? Natürlich gibt es den bevorzugten Weg einer preisgünstigen, aber mangelhaften Vorplanung, manchmal sogar umsonst als Vorleistung des Planers. Einer oberflächlichen Bestandsuntersuchung folgt zwangsläufig die Kostenexplosion im Bauablauf. Alternative:

Zunächst entsteht mit geringem Aufwand eine Nutzungsstudie. Als Planungsgrundlage genügen aktualisierte Bestandsgrundrisse im sparsam kleinen Maßstab. Manchmal mag sogar eine grobe Bestandsskizze schon genügen - im Notfall auch aus dem 1000er Lageplan. In dieser frühen Phase kommt es wesentlich auf die Beraterqualität des Planers hinsichtlich der Projektentwicklung an. Die Beurteilung und Beratung aus wirtschaftlicher Sicht bietet dem Bauherrn entscheidende Vorteile hinsichtlich der Inanspruchnahme von Fördermitteln, Aufbau einer passablen Finanzierungsmixtur und der späteren Objektverwertung. Natürlich auch bei der Beurteilung, ob sich ein Erwerb oder Umbau des liebenswürdigen Altbaus überhaupt "rechnet", welche Finanzierungs- und Betriebsmodelle denn realistisch greifen könnten, ob der geplante Museumsgag ausreichend zahlende Kunden bringt, ob der sog. "Private Investor" überhaupt so blöd sein kann, gutes Geld in einen schlechten Standort zu stecken?

Mit den Flächen der vorgeschlagenenen Nutzungsarten werden dann die voraussichtlichen Gesamtkosten grob errechnet (Grobkostenschätzung / Kostenüberschlag / Überschlägige Kostenschätzung). Das funktioniert mit ausreichender Genauigkeit auch für die kaputtesten und unübersichtlichsten Ruinen. Erfahrung mit vergleichbaren Projektergebnissen natürlich vorausgesetzt. Die Nutzung selbst muß sich an den Marktchancen bzw. der vorhandenen Investitionsstruktur orientieren. Was nützt die bunteste Nutzungsstudie mit quadratmillimetergenauem Nachweis für Gewerbe-, Sozial-, Kultur- und Freizeitnutzung, wenn kein glaubhaftes und vorher abgestimmtes Betriebs- und Finanzierungsmodell dahinter steht? Nicht immer ist die Totalvergewerbisierung der Rettungsring - es gibt auch erfolgreiche Kultur. Hier sind vom Planer Marketingkenntnisse, Fingerspitzengefühl und an konkreter Machbarkeit orientierte Phantasie gefragt. GmbH&Co. KG, eG, AGiG, Bürgerbeteiligung, Immofonds, PPPartnership oder VCM nur richtig zu buchstabieren, ist dafür nicht genug. Es kommt darauf an, betriebswirtschaftliche Konzepte und geeignete Finanzierungswege in der Projektentwicklung objektgerecht einzusetzen. Sogar für Kultureinrichtungen.

Eine Ertragsprognose mit zurückhaltenden Miet- und Pachtansätzen als Wirtschaftlichkeitsberechnung oder Kosten-Nutzen-Analyse schließt diesen Abschnitt der Projektentwicklung dann ab. Er ist meistens noch leicht finanzierbar, fallweise auch mit Unterstützung der Denkmalpflege (die damit späteren Baukostenexplosionen vorbeugt und Einfluß auf kosten- und substanzsparende Konzepte gewinnt) und / oder weiterer Finanzinstitutionen (die damit z. B. Vermarktungshilfe für notleidende Objekte leisten).

Beispiel Neuenburg - Nutzungsentwurf und Reparaturplanung im Einklang mit der Wirtschaftlichkeitsberechnung Der Bauherr kann damit die wesentlichen Fragen der Projektentwicklung mit den Genehmigungsbehörden sowie den möglichen Förderinstitutionen für altbaugerechte Förderprogramme und den Kreditgebern verhandeln. Allein das Zahlenwerk der Nutzungsstudie garantiert freilich keine zuverlässige Finanzierung, die Kosten müssen später genauer berechnet werden. Für den Grobrahmen der Investitionsplanung und Finanzierung der Bauvorbereitung (mit Bestandsaufnahme und kostenmäßig detaillierter Gewerkplanung) langt es aber. So entsteht eine verläßliche Grundlage für die Kosten- und Bauablaufssteuerung, für die Bewilligung und Genehmigung der Verwaltungsverfahren. Mit so einer Vorplanung können neben öffentlichen Förderinstanzen und Stiftungen fallweise auch Sponsoren aus Wirtschaft und Kultur für Denkmalvorhaben gewonnen werden. Oft sind gerade öffentliche Besitzer ohne brauchbare Perspektiven für den Erhalt der überkommenen, öffentlich niedergewirtschafteten und nun nicht mehr genutzter Bausubstanz. Viele Herrenhäuser, Burgen, Schlösser, aber auch Stadel, Kästen, Domänen, säkularisierte Sakralbauten, aufgelassene Klöster usw. erleiden hier eine Zukunftslosigkeit, die sinn- und ergebnislos nach dem privaten Investor bei gleichzeitiger Beibehaltung öffentlicher Ansprüche schreit. Oder nach der Abrißbirne.

Die einzelnen Planungsschritte für eine erfolgreiche Instandsetzung sollen nun etwas näher beleuchtet werden.





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