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(Vorsicht: Manchmal starker Tobak zum geschwinderen Lernerfolg in unserer schnelllebigen Internetzeit. Wichtiger Hinweis für Nörgler: Nur als Witz gemeint! Satire darf ja heute fast alles (wenns nicht gerade um die Guten geht, gelle?), oder?)
Ein leerstehendes Gebäudekomplex, verwahrloste Erscheinung, heruntergewirtschaftet. Und nun? Ein neuer Nutzer ist im Anmarsch, ein alter
Nutzer will sich in den Leerstand erweitern, vielleicht überhaupt keine Idee, wie's weitergeht - also Verkauf an Meistbietend. Oder - der
Königsweg - Betrieb durch einen gut verfaßten, und dann fast von selbst wachsenden Freundekreis des altehrwürdigvornehmen Bauwerks, der
das Objekt nicht nur kennt und liebt, sondern immer auch am besten weiß, was "geht" und was nicht. Und durch seine "ehrenamtliche"
Mobilisierungskraft das alltägliche Wunder und auch die nachhaltige Bewirtschaftung zum Wohle des Objekts und zum Wohle des Gemeinwesens
sowie zur Bewältigung der einer tieftrübsinnigen Sinnkrise oder als Ausgleichssport oder zum Ausgleich des Persönlichkeitsdefitzs
bewerkstelligen kann. Mit immer gesunder Bilanz. Und das seit hunderten von Jahren, auch in Zeiten großer Not, wenn
andere abhauen: eben Bürgerstolz gepaart mit Freude am Tun und, und, und.
Wie sieht eine Machbarkeitsstudie in so einem Fall aus? Wer macht sie? Wer wirbt die staatstragenden Freunde ein, wer entwirft die wirtschaftlich fundierten Verheißungen, die auch die geldgeilen Zögerer hinter dem Stövchen hervorlocken? Kommt es nur auf das Entwurfsgeschick für die architektonische Hülle an, dazu eine der Blödheit und Gier garnierte Totalentkernung mit nachfolgender Reko oder modernistischer Verschandelung - garniert mit hübsch gefälschten Zahlen? Braucht es auch Visionäres, harmonisch gepaart mit konstruktivem Geschick, um mit geringstem Eingriff das Maximale für künftige Nutzung herauszuschlagen? Darf es "Ungenutztes" aus wirtschaftlichen, musealen, denkmalpflegerischen Gründen geben? Wer zahlt das? Gibt es erfolgreiche Nutzungs- und Finanzierungskonzepte für Sorgenkinder wie die überkommenen, öffentlich kaputtgenutzten Bauten: Herrenhäuser, Burgen, Schlösser, Kasernen, Gefängnisse, Stadel, Kästen, Domänen, säkularisierte Sakralbauten, aufgelassene Klöster, aber auch abgewirtschaftete Bürger- und Bauernhäuser? Industriebrachen? Ruinierte Infrastrukturbauten? All diese Objekte erleben oft eine Zukunftslosigkeit, die sinn- und ergebnislos nach dem privaten Investor bei gleichzeitiger Beibehaltung öffentlicher Ansprüche schreit. Oder nach der Abrißbirne.
Beliebt sind auch Immobilienfonds, bei denen im Prospekt steht (Beispiel aus SZ am 29.7.2006, S. 8), eine im Immobilienfond vermarktete Immobilie koste 9,2 Millionen Euro, dazu dann Nebenkosten: "Büro 400 000 Euro, Steuerberatung 100 000, Konzeption 150 000, Marketing 150 000, Vertragsabwicklung 480 000, Treuhänder 150 000, Geschäftsführer 160 000, Komplementärvergütung 160 000, Finanzierungsvermittlung 132 000, Bearbeitungsgebühr 132 000, Eigenkapitalbeschaffung 700 000. Gesamtsumme dieser "Weichkosten": 2,7 Millionen Euro. Ein Teil hätte auf den Konten von (XYs) Firmen landen sollen, ein Teil bei langjährigen Freunden und Geschäftspartnern" - oder: "Gut sechs Millionen kosteten die Bürohäuser am Anfang, knapp zwölf Millionen hätten die Anleger letztlich bezahlt. [...] aus den Anlagegeldern (sollte) ein großer Teil planmäßig "abgezweigt" werden."
So läßt sich freilich fettes Geld auf Kosten von gewinngeilen Anlegern schöpfen, um dann damit ein Renommierdenkmal aufwendigst aus dem Boden zu stampfen.
Gibt es andere Strategien? Vielleicht eine zeitgemäße Anlage bei einem international tätigen Devisenbroker für binäre Optionen und Forex, deren - wenn's gut geht - fetter Ertrag den Traum verwirklichen hilft? Oder doch lieber klassisch - also eine Finanz- und Betriebskonzeption als öffentlich-privater Mix (Mischfinanzierung) - zum Wohle der Allgemeinheit, also sowohl Bauherr, Denkmalpflege und auch Bürger? Auf den Altbau passende Finanzprodukte, die bei schlechter Rendite dennoch Investitionsmittel bereitstellen? Förderunabhängig, unter Anwendung des Steuerrechts? Eine zinsfreie Komplementärwährung als verschuldungsfrei sprudelnde Finanzquelle der Kommune wie anno dunnemals in Wörgl? Wie geht das? Was ist ein Sponsor und wie funktioniert er auch in schwacher Konjunktur? Wo sind die Töpfe, die hier greifen? Mit welcher Projektstrategie können neben öffentlichen Förderinstanzen und Stiftungen auch Sponsoren aus Wirtschaft, Gesellschaft und Kultur für Denkmalvorhaben gewonnen werden? Ohne sozialen und politisch überzeugenden Charakter geht hier nix. Natürlich auch erstklassige Religionsbauten wie Feldmarterl, ein nachwuchsblühendes Mönchs- oder Nonnenkloster, ein Dombau und dergleichen, von dem sich die Spender zurecht einen gerechten Anteil an der ewigen Seligkeit erhoffen, vielleicht auch ein paar Jahre Fegfeuererlaß. Ja, das kann auch heute noch funktionieren, denn Mensch bleibt Mensch und Erbsünde und Gewissen ebenfalls. Natürlich gibt es hier auch außerkirchliche Konzepte, es muß ja nicht gleich Ron Hubbards Scientology Church sein, ein ökologisches Klimaschutz-Center der Church of Global Warming oder ein Schloßausbau für Single-, Schwengel-, Sadomaso- oder Swinger-Club-Parties. Vielleicht sogar als breite Bürgerbewegung, eben echte PPPartnership. Gut, wenn der Architekt weiß, worauf es dabei immer ankommt, eine Nutzung auch erfolgreich "zu verkaufen". Eine Nutzungskonzeption mit buntem Allerlei von der Schwangerenberatung bis zum Heimatmuseum, vom Golfhotel bis zur Eliteuni bringt eigentlich erst was, wenn vorher die wirtschaftliche Machbarkeit abgesichert ist. Sonst ist das rausgeschmissenes Geld, das noch sinnlos Zeit verbraucht und damit den Gebäudeverfall verschärft. Es ist ja von vornherein klar, daß Flächen genutzt werden können. Wichtig wäre, was sie investiv verschlingen, was sie dann realistisch abwerfen und ob ein Investmodell tatsächlich greift. Sonst bleibt alles Phantasialand a la Ludwig II.
Link: Die Wirtschaftlichkeitsberechnung als Planungs- und Finanzierungsgrundlage
Museum
Schloß
Neuenburg,
Freyburg/Unstrut - Beispiel auch für Planungsstrategie: Die Gründung eines Wirtschaftsbeirats für den Burgverein, eine Gesamtplanung als
Mix Kultur und Gewerbe verbunden mit einer vom Architekten erstellten Wirtschaftlichkeitsberechnung lieferten entscheidende Impulse für
das Vorrücken bei der öffentlichen und privaten Finanzierungsunterstützung. Und eine kostenbewußte Baudurchführung mit maximalem
Substanzerhalt.
Das zunächst geschlossene Objekt wurde zwischenzeitlich vom auch wirtschaftlich erfolgreichen Museumsverein in
Trägerschaft übernommen (Bild: Verfasser mit Nutzungsübersicht im Mikromaßstab - mehr braucht es zunächst nicht, um Machbarkeiten zu
berechnen!).
Oft bzw. immer versuchen behördliche Förderinstitutionen, im Förderverfahren in beamtenrechtlich unzulässiger Weise auf die Auftragsvergabe und dann die Vertragsbedingungen für die Planung, teils sogar im Nachhinein, Einfluß zu nehmen. Behördenwillkür ist hier nicht gerade selten. Kaum ein bis kein Beamter kennt offenbar den Zusammenhang zwischen Planungshonorar und Planungsergebnis und hat jemals Architekten als glaubwürdige Treuhänder des Bauherrn erlebt. Die Planungskatastrophen der allermeisten öffentlichen Bauprojekte beweisen alltäglich, wie deppert es beim öffentlichen Bauen nahezu immer zugeht. Fragen Sie irgendeinen Baubeamten - mehr Schauergeschichten und Horrorstories zu diesem Thema werden Sie nirgends bekommen. Und trotzdem machen fast alle mit - weil es das System so fordert und die eigene Verantwortung für das Gemeinwesen und die Bereitschaft zum Einstehen für als richtig Erkanntes in diesem Menschenkreis nur gering ausgeprägt ist. Denn das stört beim Kaffeekränzchen und - was noch schlimmer ist - beim Vorwärtskommen. Jawoll, es gibt glänzende Gegenbeispiele, auch und gerade in der Denkmalpflege. Nur leider viel zu wenige. Im weiteren geht es um Gegenstrategien, die dem Bauherrn trotz solcher Widrigkeiten weiterhelfen können. Vielleicht und ohne Garantie.
Wohl den wichtigsten, aber gleichwohl oft unterschätzten Einfluß auf die Baukosten und Budgetsicherheit im Altbau haben die Planungsmethode und die Technik der Ausschreibung. Die folgenden Links bieten Hinweise, Erläuterungen und weiterführende Informationen zur kostensparenden und erfolgreichen Instandsetzung und nachtragssicheren Ausschreibung im Bestand. Doch wer will schon insgesamt günstig und kostensicher bauen, wenn er dafür ca. 30 bis 35 Prozent der Gesamtbaukosten berappen muß, bzw. ca. 20 - 22 Prozent, wenn man den Gebäuderestwert der mitverwendeten Bausubstanz berücksichtigt? Was dann dem Planungsanteil bei Neubau ziemlich genau entspricht. Ja, soviel muß man eben in eine qualitativ angemessene Altbauplanung stecken. Von nix kommt halt auch hier nix.
Oft genaug vernebeln Politiker im Zusammenspiel mit dem Architekten die wahren Baukosten politisch gewünschter Bauwerke, die sich eigentlich aus den Kostengruppen 1 (Grundstück) bis 7 (Baunebenkosten, z.B. Planungshonorare und Kosten der Baufinanzierung) gem. DIN 276 zusammensetzen. Ein besonders trauriges Beispiel mag genügen, das sich im finanzgeplagten Hauptstädtlein freilich sehr nett und bürgernah ausnimmt:
Obermain-Tagblatt 28.7.1999
"Mahnmal könnte bis zu 50 Millionen Mark kosten
Und dann erzählt der schöne Kulturstaatsminister Michael Naumann (SPD), daß die bisher genannten Maximalkosten von 20 Millionen Mark überschritten werden. Zu den Gesamtkosten sülzt er: "30 bis 50 Millionen Mark sind im Vergleich an anderen Institutionen absolut realistische Rahmenbedingungen."
Unterschlagen: Etwa 1,6 Milliarden Mark Grundstückskosten und was ist eigentlich mit den Finanzierungskosten? Außerdem stritt man sich zwischen Bund und Land über die Kosten für die Mahnmalsicherung vor den creativen (Sprayern) bzw. ungehörigen (Penner, Pisser, ...) Besuchern. Diskutiert werden eine Umzäunung (inkl. Wachtürme, Selbstschußanlage und Minenfeld?), d.h. zusätzliche Baukosten bzw. eine Kompanie Wachmannschaft (= Betriebskosten). Da spielen die Planungshonorare gewiß keine Rolle mehr. Quod licet Iovi ...
Und schon geht's los: Süddeutsche Zeitung 8.1.2000
Angriff auf Mahnmal-Gelände
[...] Beschädigung auf dem Gelände des geplanten Holocaust-Mahnmals [...] zwei Sichtfenster im Bauzaun zerschlagen und ein Gerüstturm
beschädigt [...], auf dem der Förderkreis um Spenden wirbt. [...] Sachbeschädigungen [bei] Neujahrsfeiern [...] keinerlei Indizien für eine
antisemitischen Motivation [...]. dpa"
Man muß also aufpassen. Die Grafitti-Generation läßt grüßen. Nicht jeder Bürger ist offenbar ohne Zwang bereit, den neu verordneten Religionen der Denkmalpflege und sonstwelchen "republikkonstituierenden" Dogmen gebührend zu begegnen. Besonders witzig erscheint informierten Kritikern, solch ein Mahnmal ausgerechnet an Stelle der ehemaligen Reichskanzlei entstehen zu lassen, unter Einbeziehung der geschichtsschwangeren Führerverreckstätte im ehem. "Neuen Bunker" als "Kellerausstellungsräume". Will man hier die christliche Sitte, Heidentempel mit Kirchen zu überbauen, zum modernen Durchbruch treiben? Link zu einem weiteren Beispiel, diesmal der störrischen Papisten.
Betonholocaust - Das schauerliche Schicksal des Holocaust-Mahnmals