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(Vorsicht: Manchmal starker Tobak zum geschwinderen Lernerfolg in unserer schnelllebigen Internetzeit. Wichtiger Hinweis für Nörgler: Nur als Witz gemeint! Satire darf ja heute fast alles (wenns nicht gerade um die Guten geht, gelle?), oder?)
Nach all dem Mockieren der zurückliegenden Kapitelchen hier zur Beruhigung ein paar Auszüge aus einem ernsthaften Beitrag der Berliner Zeitung vom 11./12.9.1999 zum Vermarktungswert von "teuer" sanierten Baudenkmalen, den ich der Aufmerksamkeit von Jörg von Stein verdanke:
"Von Greenpeace lernen
Wenn Konservatoren zu Managern werden, kann auch Denkmalschutz ein Geschäft werden
VON PHILIPP MEUSER
[...] machen sich die Denkmalpfleger [...] Gedanken über Lösungen, die auch wirtschaftlich attraktiv sein können [...] damit aus Denkmälern Immobilien mit Rendite werden können [...]
Steuervergünstigungen bleiben ein wichtiger Faktor [...]. Trotzdem löst die Eintragung in die Denkmalliste bei vielen Bauherren zunächst Entsetzen und Ablehnung aus. [...] verschärfte Bauauflagen, Dokumentationspflicht bei Umbauten und eine öffentliche Förderung, die bestenfalls die Mehrkosten der aufwendigen Handwerkerleistungen deckt."
Grundsätzlich reicht die Spanne für staatliche Förderung ja von 0-100% der anfallenden Kosten, je nach Einzelfall, Gestaltungs- und
Verhandlungsgeschick und Förderstrategie. Weglassen von unsinnigen Maßnahmen, z.B. Fassadendämmung,
Fensteraustausch oder falsche Mauertrockenlegung leisten ebenfalls einen
wichtigen Beitrag zur Baufinanzierung - mit maximalem Spareffekt durch einfachstes Unterlassen! Die Steuervergünstigung für "echte"
Baudenkmäler ist und bleibt für entsprechende Verdiener gleichwohl ein nicht zu unterschätzender Faktor bei der privaten Denkmalpflege.
Die SZ beschreibt am 28.9.01 in ihrer Rubrik "Immobilien-Praxis" unter dem Titel "Günstige Denkmäler" den Steuervorteil (inzwischen leicht
gekürzt, aber dennoch immer noch attraktiv) an zwei schönen Fallgestaltungen wie folgt:
"Schloss im Schwarzwald
Beispiel: K kauft für 500 000 [...] ein denkmalgeschütztes Schloss [...]. Er möchte es
a) zu Wohnzwecken nutzen
b) [...] vermieten."
Bei für eigene Wohnzwecke angenommenen Sanierkosten von 500 000 konnten damals jährlich über 10 Jahre voll mit je 50 000 (also 10 Prozent der Sanieraufwendungen) als denkmalbedingte Sonderabschreibung bei der Einkommenssteuer geltend gemacht werden.Bei einem Steuersatz von 40 Prozent ergab das jährliche Steuerersparnisse von 20 000.
Bei Vermietung für jährlich 40 000 konnten jährlich 50 000 (wieder 10 Prozent der Sanierungsaufwendungen) der Mieteinnahme gegengegrechnet werden. Als Abschreibung auf die vor dem Stichtag 1. Januar 1925 erstellte Altbausubstanz können 2,5 Prozent des Kaufpreises als Anschaffungskosten (Grundstücksanteil wird nicht angerechnet) abgeschrieben werden. Hat K seine Kosten mit beispielsweise 7 Prozent Zins fremdfinanziert, kann er 70 000 Zinsen und 60 000 Abschreibung aus Altsubstanz und Sanierungskosten den Mieteinnahmen gegenrechnen. Bei 40 Prozent Steuersatz spart er bei seinem daraus errechneten 90 000 Steuerverlust jährlich 36 000.
Also: Denkmäler instandsetzen auch um Steuern zu mindern! Wobei sich die Konditionen dank unserer unübertrefflich denkmalfreundlichen und bürgernahen Steuerpolitik selbstverständlich ständig etwas weiter verschlechtert haben. Es gibt nicht nur weniger Denkmalzuschußpotentiale in den Denkmalkassen, auch die Abschreibung hat sich verändert. Anfangs darf der Eigentümer etwas mehr Prozent der anerkennungsfähigen Baukosten, in den folgenden Jahren deutlich weniger steuerlich absetzen § 7 i Abs. 1 S. 1 Einkommenssteuergesetz, EStG). Der Sonderausgabenabzug für Baumaßnahmen an selbst genutzten Baudenkmälern und Immobilien aus Sanierungsgebieten ist ebenfalls beträchtlich. Tip: Mit kompetenter Hilfe am Denkmalamt und Finanzamt rechtzeitig klären, wie hoch die abschreibungsfähig anerkannte Summe der Investition am Denkmal sein kann und sich die Umstände zur Inanspruchnahme im Einzelnen aktuell regeln. Das sichert den Finanzierungsplan rechtzeitig ab.]
Hier der § 7i im Wortlaut (Stand 7/2014, aktuelle Version bitte immer selber überprüfen, siehe Link oben):
§ 7 i - Erhöhte Absetzungen bei Baudenkmalen
(1) 1 Bei einem im Inland belegenen Gebäude, das nach den jeweiligen landesrechtlichen Vorschriften ein Baudenkmal ist, kann der Steuerpflichtige
abweichend von § 7 Absatz 4 und 5 im Jahr der Herstellung und in den folgenden sieben Jahren jeweils bis zu 9 Prozent und in den folgenden vier
Jahren jeweils bis zu 7 Prozent der Herstellungskosten für Baumaßnahmen, die nach Art und Umfang zur Erhaltung des Gebäudes als Baudenkmal oder
zu seiner sinnvollen Nutzung erforderlich sind, absetzen.
2 Eine sinnvolle Nutzung ist nur anzunehmen, wenn das Gebäude in der Weise genutzt wird, dass die Erhaltung der schützenswerten Substanz des
Gebäudes auf die Dauer gewährleistet ist.
3 Bei einem im Inland belegenen Gebäudeteil, das nach den jeweiligen landesrechtlichen Vorschriften ein Baudenkmal ist, sind die Sätze 1 und 2
entsprechend anzuwenden. 4Bei einem im Inland belegenen Gebäude oder Gebäudeteil, das für sich allein nicht die Voraussetzungen für ein Baudenkmal
erfüllt, aber Teil einer Gebäudegruppe oder Gesamtanlage ist, die nach den jeweiligen landesrechtlichen Vorschriften als Einheit geschützt ist,
kann der Steuerpflichtige die erhöhten Absetzungen von den Herstellungskosten für Baumaßnahmen vornehmen, die nach Art und Umfang zur Erhaltung
des schützenswerten äußeren Erscheinungsbildes der Gebäudegruppe oder Gesamtanlage erforderlich sind.
5 Der Steuerpflichtige kann die erhöhten Absetzungen im Jahr des Abschlusses der Baumaßnahme und in den folgenden elf Jahren auch für
Anschaffungskosten in Anspruch nehmen, die auf Baumaßnahmen im Sinne der Sätze 1 bis 4 entfallen, soweit diese nach dem rechtswirksamen Abschluss
eines obligatorischen Erwerbsvertrags oder eines gleichstehenden Rechtsakts durchgeführt worden sind.
6 Die Baumaßnahmen müssen in Abstimmung mit der in Absatz 2 bezeichneten Stelle durchgeführt worden sein.
7 Die erhöhten Absetzungen können nur in Anspruch genommen werden, soweit die Herstellungs- oder Anschaffungskosten nicht durch Zuschüsse aus
öffentlichen Kassen gedeckt sind.
8 § 7h Absatz 1 Satz 5 ist entsprechend anzuwenden.
(2) 1 Der Steuerpflichtige kann die erhöhten Absetzungen nur in Anspruch nehmen, wenn er durch eine Bescheinigung der nach Landesrecht zuständigen
oder von der Landesregierung bestimmten Stelle die Voraussetzungen des Absatzes 1 für das Gebäude oder Gebäudeteil und für die Erforderlichkeit
der Aufwendungen nachweist.
2 Hat eine der für Denkmalschutz oder Denkmalpflege zuständigen Behörden ihm Zuschüsse gewährt, so hat die Bescheinigung auch deren Höhe zu enthalten;
werden ihm solche Zuschüsse nach Ausstellung der Bescheinigung gewährt, so ist diese entsprechend zu ändern.
(3) § 7h Absatz 3 ist entsprechend anzuwenden.
"Das Denkmal vermarkten
Der Projektentwickler Gisbert Dreyer, [...] spricht gar von "Erpressung" durch die "Überdehnung des Denkmalbegriffes". Für den denkmalgerechten Wiederaufbau der bis auf die Fassaden entkernten Industriebauten [...] Mehraufwand von einhundert Millionen Mark [...]"
[Hinweis: Entkernungen, nicht gerade selten durch den planerseitigen Verzicht auf substanzgerechten Entwurf verursacht, sind fast grundsätzlich unwirtschaftlich. Die Übernahme von vorhandener Baukonstruktion sollte normalerweise zumindest Rohbaukosten einsparen. Wie sich einhundert Millionen denkmalverschuldete Mehrkosten eines Wiederaufbaus berechnen, hält möglicherweise keiner kritischen Nachprüfung stand. Rubrik: Denkmalfeindliche Übertreibung, evtl. Schutzargumentation nicht bestandsgerechter und baukostenexplodierender Entwurfsleistung inklusive üblicher Korruptionsplanung dank Firmenumsonstzuarbeit für den notorisch unterhonorierten Planer.]
"[...] Image-Wert dieser Immobilie durch die denkmalgerechte Sanierung gestiegen [...] Mit einem prominenten Mieter [...] hätte der Investor bei einem konventionellen Bürobau kaum rechnen können. [...] Vermietungsstand [...] höher.
[...] Die Vermarktung der [...] Wohnungen und Büros [...] ohne Kulturmagneten weitaus weniger erfolgreich. [...] Grenzen eines angemessenen Denkmalschutzes: Die Lofts müssen aufgrund der Wärmeschutzverordnung eine neue Verglasung erhalten, damit sie als Wohnraum verkauft werden können; um das denkmalgeschützte Fassadenbild nicht zu zerstören, erhalten die Wohnungen zusätzliche Fenster im Innenraum."
[Hinweis: Ein typischer Planungsfehler. Die Wärmeschutzverordnung gilt nicht am Baudenkmal und kann mit diesem Formular überall (entsprechende Vorschriften inzwischen auch in der Energieeinsparverordnung EnEV, § 25 "Befreiung") abbedungen werden. Außerdem fordert die Rechtsgrundlage der Wärmeschutzverordnung und nachfolgend auch der Energieeinsparverordnung zwingend die Wirtschaftlichkeit der Energiesparmaßnahmen. Das heißt im Bestand immer eine höchstens 10jährige Amortisation! Und demzufolge sind nahezu alle Energiesparversuche rund ums Dämmen und Dichten ein Verstoß gegen das Gesetz. Planer müssen lange für solchen Planungspfusch haften, die Gewährleistungszeit beginnt u. U. erst, nachdem der Auftraggeber den unwirtschaftlichen Planungspfusch entdeckt hat. Bei der Vermarktung sind dann denkmaltypisch schimmelfreie Wohnungen durchaus von Vorteil. Natürlich darf man dem Kunden nicht EnEV-gedämmte Pilzbrutanlagen versprechen, sondern muß ihn aufklären, daß man aus gesundheitlichen, technischen und wirtschaftlichen Gründen auf den bauphysikalischen Großbetrug am Kunden verzichtet.]
"Treppenhäuser müssen laut Denkmalschutz erhalten werden, aber bleiben aufgrund ihrer Steilheit baupolizeilich geschlossen."
[Hinweis: Hier hat vielleicht auch hier das planerische Verhandlungsgeschick versagt. Normalerweise sollte man baupolizeiliche Verweigerer mit Hilfe der Denkmalbehörden kleinkriegen. Manchmal hilft auch ein netter Anruf beim Behördenleiter oder dem Wahlbeamten oder kompetent geplante Kompensationsmaßnahmen, die Mängel beim Brandschutz nach Neubauvorstellungen aufheben helfen.]
"[...] Rendite solcher Objekte nicht messbar. [...] Mit der Eintragung als Denkmal gerät (wegen baurechtlicher Nachrüstung) häufig ins Stocken[...]: Instandsetzung und Erhalt. Viele Bauten entgehen dadurch zwar einer zerstörenden Sanierung, [...] stattdessen dem Verfall preisgegeben. [...] privaten Bauherren muss die aufwendige Denkmalsanierung erst mit Hilfe großer Zugeständnisse - durch eine höhere Ausnutzung des Grundstücks oder geringere Umlagen für die öffentliche Infrastruktur - schmackhaft gemacht werden. Oft sichern erst diese Subventionen das Überleben eines Baudenkmals.
Wenn Investoren und Konservator künftig Zweckgemeinschaften bilden, sind Management Kenntnisse nötig [...]. Schon heute arbeiten Architekten als Denkmals-Koordinateure zwischen Behörde und Bauherr. Sie vereinen im besten Fall historischen Sachverstand mit Sinn für die Wirtschaftlichkeit von Baumaßnahmen und vertreten den Bauherrn, der für die Umbauplanung wiederum einen anderen Architekten beauftragt. [...]
[...] Jede öffentlich geförderte Mark zieht in der Denkmalsanierung bis zu zehn Mark privater Investitionen nach sich. Denkmalförderung ist auch eine Wirtschaftsförderung, durch deren Steuerabgaben der Finanzminister ein Vielfaches der Ausgaben aus dem Innenressort wieder einspielt.
Werbung am Baugerüst
Dass mit einem Denkmal sogar während der Sanierung Geld verdient werden kann, zeigt sich derzeit am Breitscheidplatz, wo das Baugerüst der Gedächtniskirche zu einer Anzeigenfläche geworden ist. [...] Erlös finanziert [...] die Sanierung des 1963 fertig gestellten Turmes von Egon Eiermann."
[Hinweis: Die schadensträchtige Stahlbeton-Bauweise Eiermanns ist den Berlinern schon an der Gedächtniskirche selbst - und nicht nur dort, man denke an die eingestürzte "Schwangere Auster" - übel aufgestoßen. Menschenfeindliche Architektur aus gräßlicher Baukonstruktion, die sich von innen heraus selbst zerstört. Was sind das für Bauherren und Helfershelfer, die uns diesen gebauten Schrott auch heute noch zumuten? Davon abgesehen zum Finanzierungsthema: Die Rettung der Schloßorangerie von Schloß Schönhausen in Pankow wurde ebenfalls durch außergewöhnlich großzügige Bebauungsbedingungen des umgebenden Orangeriegartens für Eigentumswohnanlagen befördert. Und auch am Berliner Marienkirchturm erfolgte die Sanierung mithilfe guter Werbeerlöse der Gerüstwerbung. Beide Fälle kenne ich als zuständiger Adenkmalpflegearchitekt recht genau.]
"In Zukunft wird es in der Denkmalpflege auch darum gehen, vorhandene Förderprogramme zu kombinieren."
[Hinweis: Dem gewieften Förderstrategen war Mischförderung immer schon übliche Praxis!]
"Wenn Genehmigungsbehörden ihre denkmalpflegerischen Auflagen lockern, um Gewinne und fachfremde Förderungen zu ermöglichen, werden sich die Bauherren vielleicht auch weniger sträuben, historisch bedeutende Details teurer aufbereiten zulassen."
Kommentar: Ha, Ha! Nicht die Denkmalauflagen verhindern gute Denkmalpflege. Na schön, wenn Denkmalpfleger Spezeln und Billigluschen,
vernichtende Holzschutzmaßnahmen und dümmste Energiegeizerei mit vernichtendstem Bestandsaustausch bevorzugen, förden und befördern, kommt
es freilich auch dazu. Auch Denkmalbeamte können ja menscheln und mauscheln.
Problem sind meist unsinnige Forderungen und mangelndes Können auf Bauherrenseite. Falscher kann man Denkmalpflege nicht mißdeuten. Es geht
hier nicht um teure Aufpolitur von Schmuckdetails aus dem Rezeptbuch der Bauchemie
an prächtigen Villen und Bürgerhäusern der Gründerzeit und des Jugendstils, sondern um unverkünstelte und zu 99 Prozent immer wirtschaftlich lohnende
Erhaltung des Bestands. Und das ist - richtig geplant und ausgeführt - allemal sinnvoller als Neuvergoldung
nach Reko in Edelholz inkl. verglastem Edelstahlausbau an Stelle sonstig entkernter Substanz.
Natürlich braucht es dafür vielleicht etwas mehr Verstand, als bei üblichen Bauherrschaften und Planern, die eher im schichtstülpenden
Fertighausbau oder den widerlichen Korruptionspraktiken der Bauindustrie und
ihrer "Pharmareferenten-Sanierberater" zuhause sind, vorauszusetzen ist. Und natürlich kennen wir auch genug Denkmalpfleger, die das
Geschehen am Baudenkmal als erneuernde Renovierung oder gar anmaßende Restaurierung nach privat bevorzugtem Style bzw. vorzugsweise
als synthetikgestützte Aufhübscherei und Ortsbildverschönerung betreiben, die sich am neuen Glanzerstrahle dank Hydraul-/Polymerchemie
aufgeilen und vielleicht auch ein bisserl wegen allzunetter Bordeaux- und Frankenweinkisterl zum Christkindl jeglichen Respekt am
geschichtlich gewachsenen Denkmalkleid als Urkunde einer möglichst komplett erhaltenen Baugeschichte vermissen lassen. Solche Leute
schaden natürlich dem Baudenkmal und unterstützen die Wirtschaft, ohne sich das geringste Altväter-Gewissen zu machen und füttern
damit obendrein auch ihr bürgermeistergleich plumpverprotztes Ego. Schande über sie und die beteiligte Firma
www.strahlemann-und-soehne-gmbH-&-co.-kg.de!
Doch andererseits kennen wir auch einige wahre Denkmalfreunde, die die Anmutung der Geschichte nicht als Zumutung ihres Idealzustands begreifen und mit sensiblem Händchen - ohne dafür tief in die Tasche des Subventions-Fördertopfs verschiedener Denkmal-Förderprogramme für Denkmalschutzgebäude / Baudenkmäler und die Bauherrenbörse greifen zu müssen, zum Erhalt des ganzen Baudenkmals in seinem geschichtlich gewachsenen und anpatinierten Erscheinungsbild das Nötige beitragen, vor allem durch geistig reife Auseinandersetzung mit dem Baudenkmal als Zeugnis seiner selbst.
Und was doch irgendwie logisch ist, daß der Verzicht auf unsinnige und überzogene Baumaßnahmen rund um die Mauertrockenlegung und Fassadenverschandelung mit falschen Anstrichsystemen / Farben, Putzen, Wärmeschutzfenstern, Wärmedämmung und Kompletterneuerung der Dachdeckung inklusive Dachstuhl dafür die handwerklich und technisch einwandfreie Reparatur aller wirtschaftlich mitvervendbarer alten Bauteile - ja, auch der Plastikfenster! - nach den Grundsätzen des wirtschaftlichen und kostengünstigen Instandsetzens oft schon so viel Geld bei der Baufinanzierung einsparen kann, wie es kein Fördertopf irgendeiner Denkmalförderung, irgendeines sonstigen Förderprogrammes, irgendeiner Staats-Subvention als Finanzierungsbeitrag bietet. Und genau darauf käme es vorrangig an, bevor Sie sich auf den umständlichen Weg zur Städtebauförderung, zum Denkmalreferenten, zum Bauministerium und Kulturministerium, zum Sanierungstreuhänder, zur Deustchen Stiftung Denkmalschutz, zur Kulturstiftung, zum Bürgermeister oder Landrat und anderer Wohltäter machen, um dort für die üblichen Bauverwüstungen um Pfennigsbeträge, pardon Cents und ein paar Euros zu betteln.
Wobei ich jedem, der nach Förderung seiner Altbausanierung am Baudenkmal unterwegs ist, empfehlen kann, sich hier nicht wie wild durch den von Stunde zu Stunde verändernden Förderdschungel hindurchzukämpfen, sondern die Erfahrung von Profis dafür in Anspruch zu nutzen. Das wird zwar etwas kosten, führt aber garantiert in den meisten Fällen zu mehr und schnellerem Erfolg, als der Einzelkampf oder das Herumgeeier von "Fachleuten", die im ganzen Leben noch keine bunt gemischte Millionenfinanzierung / Mischfinanzierung unter strategischer Berücksichtigung der oft genug bizarren Psychologie der verschiedenen Zuschuß-Akteure am Baudenkmal zusammengeschustert haben. Und das fängt schon mit der Frage an, wie man ein sogenanntes Pilotprojekt/Leuchtturm-Projekt/Beispiel-Projekt/Vorzeige-Projekt mit einer optimalen politischen und medialen Wirkung aus nahezu jedem lumpigen Sanierprojekt schmiedet?, um genau dadurch den leichtesten und schnellsten und maximalsten Zugang zu den Fleischtöpfen der Denkmalpflege zu finden ...
