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Konrad Fischer Konrad Fischer: Altbauten kostengünstig sanieren
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Konrad Fischer

Die Wirtschaftlichkeitsberechnung als Planungsgrundlage der Altbausanierung 1

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Bei fast jeder Altbausanierung steht die Wirtschaftlichkeitsfrage an erster Stelle. Trotzdem geht die Altbausanierung nicht gerade selten finanziell den Bach hinunter. Muß das aber wirklich sein? Hier einige Strategietipps, die im Bedarfsfall in meinem o.g. Buch Altbauten kostengünstig sanieren in auch bautechnisch detaillierter Form weiter ausgeführt sind und nachgelesen werden können.

Für einen ersten Eindruck mögen die hier veröffentlichten Hinweise aber bestimmt genügen:

Ein leerstehender oder sonstwie heruntergekommener, sanierungsbedürftiger Gebäudekomplex, verwahrloste Erscheinung, bis zum Boden heruntergewirtschaftet. Vielleicht durch unsinnigste Geschäftsgebaren mittels Vermietung, Sozial oder Kultur. Öffentlich genutzt, bis gar nichts mehr geht. Und nun? Ein neuer Nutzer ist im Anmarsch, ein alter Nutzer will sich in den Leerstand erweitern, eine Umstrukturierung des Versagermodells ist geplant mit langfristig orientierter Geschäftspolitik, gestützt durch ein funktionsfähiges Controlling und Rechnungswesen - oder vielleicht überhaupt keine Idee, wie's weitergeht - also Verkauf an Meistbietend für 'ne Mark, 'nen Schilling, 'nen Franken, 'nen Euro, oder an Blauäugige für 'ne Million. Wie sieht eine Machbarkeitsstudie / Kosten-Nutzen-Analyse / Wirtschaftlichketsbetrachtung in so einem Fall aus? Wer macht sie? Kommt es nur auf das Entwurfsgeschick für die architektonische Hülle an? Ein bunter Nutzungsstrauß in Quadratmillimeter, 27 durchgerechnete unmögliche Betreiberkonzepte vielleicht sogar zugunsten einer öffentliche Kulturmitnutzung, dafür voll ökologisiert dank dauerausfallende Pelletsheizung im Keller, Hackschnitzel-Schimmelberge im Hof und Photovoltaik obendrauf. Schöngerechnete Sanierungskosten mit Unterschätzung aller sich erst nach Freilegung offenbarenden Reparaturen und Erneuerungen der verkäuferseits geschickt verkleideten, darunter aber doll maroden Bausubstanz? Bei gleichzeitiger Vernachlässigung aller Folgekosten. Genügt das? Meistens schon, vor allem bei kommunalen Projekten. So scheint es jedenfalls, wenn man manchen dieser Nachrichten glaubt:

Velbert-Neviges 20.06.2007: Burgenforscher-Gutachten für Schloß Hardenberg - Kostenschätzung für Sanierung übertrieben - Kasematten mit Potenzial - Ausbau der Wehrgänge soll Fördermittel einspielen - Wehranlagen sollen Priorität bekommen
Velbert-Neviges 15.11.2007: Wunderbare Pläne für Schloß Hardenberg - Wer soll die 10 Millionen Euro für die Hotelnutzuung bezahlen - Aus für Museumsvariante?
Velbert-Neviges 19.05.2008: Großbaustelle Schloß Hardenberg - Kompromißloser Brandschutz - Notfalls ultramodern
Velbert-Neviges 17.08.2008: 2009 Ruck-zuck-Grundsanierung Schloß Hardenberg - Fertigstellung Ende 2009, spätestens 2010
Velbert-Neviges 16.12.2008: Premiumobjekt Schloß Hardenberg - Dolles Nutzungskonzept - Buntes Allerlei (PDF)
Velbert-Neviges 03.07.2009: Sanierung Schloß Hardenberg - Bund gibt nicht genug Geld - bis Ende 2009 Schloß innen begehbar?
Velbert-Neviges 04.01.2011: Spaßprojekt Schloß Hardenberg - Rohbauveredelung als Patchwork-Denkmalpflege mit teuerstem Reichsformat und Luxusaufzug, doch ohne Nutzungskonzept
Velbert-Neviges 04.05.2011: Schloß Hardenberg - Sanierung wird im Juni zum Stillstand kommen - Geld langt nicht mehr für statische Sicherung - Nur noch Wintersicherung der angefangenen Baustelle?
Velbert-Neviges 08.06.2011: Schloß Hardenberg - Kostenschätzung falsch - Sanierungskosten explodieren von 2,7 auf 4,5 (mit Ausbau 6,5 Mio.) Euro - Faß ohne Boden - Auf Suche nach neuen Geldquellen.
Velbert-Neviges Dienstag: Blog-Satire: Dauerbaustelle Schloß Hardenberg
"Kulturspeicher" in Würzburg - 19.05.11: Naturstein-Fassade kann nicht aufgehängt werden - Kosten steigen von 110000 auf 315000 Eur
"Kulturspeicher" in Würzburg - 19.05.11: Auskunft der Stadt zu "Pleiten, Pech, Kulturspeicher" und den Instandsetzungskosten der Fassade
"Kulturspeicher" in Würzburg - 19.05.11: Lernprozeß oder Pfusch am Bau?
Preisgekrönter "Kulturspeicher" in Würzburg - 10.06.11: Fensterreinigung für 200.000 Euro
Burgsinn - Alte Burg des Freiherrn von Thüngen - 08.06.11: Behördenzwang zur Rettung erforderlich?
Schloß-Ruine Winkl in Grabenstätt - Rettung nach Finanzkatastrophe 1995 und vergeblichen Verkaufsanstrengungen durch Wohnungsaus- und -neubau mit 28 Eigentumswohnungen?
Walhalla-Sanierung wird brutal teurer - egal, da 100 Prozent Staatsfinanzierung
Sanierungskosten der Veste Heldburg steigen urplötzlich um eine Million Euro, Museumseröffnung des Burgmuseums verzögert sich
Schloß Bothmer, Klütz - Kostenexplodierende Schloßsanierung unter staatlicher Ägide
Burgruine Bucherbach - Sanierungskosten fahren zum Himmel
Burgruine Steckelberg 07.06.2011: ABM-Faß ohne Boden - Wegen andauernden Mauereinstürzen immer noch geschlossen
Schloß Frankenberg 04.03.2008: Vom Sanierungsfall zum Luxushotel?
Schloß Frankenberg 27.10.2008: Der teure Weg zum Schloßhotel
Schloß Frankenberg 01.10.2009: Eine schneidige Summe - der neue Schlossherr investiert gewaltig!
Schloß Frankenberg 26.12.2009: Weihnachtsüberraschung aus dem Schloß
Schloß Frankenberg 27.04.2011: Landrefugium öffnet seine Tore als junge Reisedestination und neue Heimat der Aaglander
Schloß Frankenberg 27.05.2011: Hoffnung keimt auf, Insolvenzverwalter setzt auf Fortführung von Hotel und Gastronomie
Schloß Frankenberg 05.06.2011: Insolvenzverwalter glaubt an Rettung
Schloß Frankenberg 16.08.2011: Wein-Schloss Frankenberg lebt
Schloß Frankenberg 10.01.2012: Amtshaus auf Schloss Frankenberg schließt - Geschäftsführer: Kostendeckender Betrieb von Café und Restaurant nicht möglich
Schloß Senden vergammelt
Schloß Malberg in der Waldeifel für 10 Millionen Steuergeld saiert - und jetzt für einen Euro zu verschenken?
Land lehnt Übernahme von Schloss Malberg ab - auch nicht geschenkt! Jetzt Umweg über "herrenloses Gut"?
Stadt Kronach in Schuldenfalle - FDP-Bezirksparteitag beschließt: Millionengrab Festung Rosenberg in Kronach soll dem Freistaat Bayern geschenkt werden
Blog des ehem. SPD-Bürgermeisters Manfred Raum, Kronach: Generalkonservator Egon Johannes Greipl, Bayer. Landesamt für Denkmalpflege: Mit der Festung Rosenberg ist "diese kleine Stadt chronisch überfordert!" - Freistaat soll Festungsanlage übernehmen!
Goslar Rathaus: Sanierungskosten werden wesentlich teurer als geplant
Rathaussanierung Mahlberg: Sanierungskosten steigen auch wegen unvermutetem Denkmalschutz - der bei Kostenplanung unberücksichtigt blieb!
Aying Rathaus: Sanierungskosten wegen unzureichender Kostenberechnung wesentlich gestiegen
Ein mehr als typischer Fall für sich: Generalsanierung Rathaus Marktleugast:
Rathaus Marktleugast 04.08.2009: Bausubstanz unter der Lupe
Rathaus Marktleugast 17.05.2010: Jetzt geht's in Detail
Rathaus Marktleugast 27.07.2010: Energetische Generalsanierung wird erst im April 2011 beginnen - Kosten trotz einiger Zusatzmaßnahmen kaum gestiegen
Rathaus Marktleugast 23.09.2010: Regierung von Oberfranken und Fördergelder drücken - Neues Treppenhaus muß her - die geschätzten Kosten sollen dennoch sinken!
28.07.2010: Kernbohrungen: Im Marktleugaster Rathaus packt man die Radonbelastung an
Rathaus Marktleugast 18.05.2011: Faß ohne Boden - "Überraschung" dank fehlender Voruntersuchung - Sanierungskosten der "energetischen Sanierung" steigen und steigen - Gemeinde bleibt auf Mehrkosten sitzen, Staat bleibt mit "energetischen" Fördermitteln außen vor und lacht sich ins Fäustchen
Rathaus Marktleugast 18.05.2011: Baustopp?
Rathaus Marktleugast 27.05.2011: Sanierung läuft vorerst weiter
Rathaus Egelsbach: Sanierungskosten verdoppelt: Ein teurer Spaß: 2 Mio Euro
Rathaus Nauheim: Kostensteigerungen bei der Sanierung überraschen ...
Neues Rathaus in Dresden: Trödelei läßt Sanierungskosten steigen
Energetische Sanierung Rathaus Maßbach: Kostensteigerungen mangels ausreichender Voruntersuchung der Bausubstanz ...
Rathaus Plieningen: Kostensteigerungen bei der Sanierung fast eine halbe Million Euro durch mangelhafte Voruntersuchung und Vorplanung ...
Wesel: Rathaussanierung teurer
Rathaus in Kleve: Sanierungskosten explodieren
Skandal-Feuerwerk in Rheine: Planungspfusch läßt Kosten der Rathaussanierung immer wieder explodieren
Generalsanierung Rathaus in Baar: Energetische Sanierungskosten schnelzen in unerreichbare Höhen
Sanierung Rathaus in Contwig: Hunderttausende Euro teurer - Lohn- und Materialkosten falsch geschätzt, Leistungen falsch ausgeschrieben?
Blieskastel: Rathaussanierung wegen übersehener Schäden deutlich teurer
Rathaus Ribnitz-Dammgarten - 100.000 Euro kostet die Sanierung mehr, als geplant
Rathaus-Sanierung Weissenbrunn: Mehrkosten durch zu kurzen Planungszeitraum und überraschende Planungswünsche
Sanierung Rathaus in Bad Oeynhausen: Denkmalschutz bei energetischer Sanierungsplanung vergessen - Mehrkosten!
Thierhaupten: Unwirtschaftliche Energetische Sanierung des Rathauses im Konjunktur II Paket soll noch teurer werden - auf Mehrkosten bleibt Gemeinde sitzen
Rathaus in Wasserburg am Inn: Energetische Sanierungskosten explodieren, Stadtrat stimmt für unwirtschaftliche Sanierung aus Steuermitteln
Rathaus Rainau: Plötzlich geändertes Heizkonzept verteuert Sanierung
Barsbüttel: Kosten der Sanierung steigen
Krombach: Rathaus Schäden bei Voruntersuchung übersehen - jetzt wird alles teurer als geplant
Rathaus Weinähr: Sanierungskosten werden wegen falscher Sanierung teurer
Hessische Schlössersanierung rund um Kassel: Alles wird viele, viele Millionen Euros teurer als geplant, trotz oder wegen? staatlichem Bauherren, VOF-Ausschreibung und Vergabe der Planungsleistungen. Steuergeldfinanziert.
Königstein: Haus der Begegnung - Kosten der Sanierung laufen davon, da hilft auch kein Projektsteuerer und auch kein Green Building Award ...
Saarburg: Burgsanierung plötzlich teurer als geplant. 100.000 EUR.
Schloß Pfaffroda - das Geld langt nicht, trotz "Sozialbetrieb"
Schloß Wechselburg - Traum geplatzt
Schloß in Mainz heruntergewirtschaftet
Schloß Sonnenstein, Pirna - Naht die Rettung?
Schloß Wernigerode im Harz - die Kosten steigen ...
Schloß Wiehe - Sanierpfusch durch Treibmineralbildung im "sanierten" Mauerwerk
Schwarzbuch 2010 des "Bund der Steuerzahler" prangert irrsinnige Schloßsanierungen an
Wittelsbacher Schloß in Friedberg - Kostenexplosion
Schloß Blankenburg - geplatzte Sanierung
Schloß Bertholdsheim - extreme Kostensteigerung
Schloß Neidstein wegen Geldsorgen wieder verkauft
Unfaßbar: Google Suchergebnis aktuell: "Sanierung teurer"

Könnte konstruktives Geschick vielleicht mit geringstem Eingriff das Maximale für künftige Nutzung herausschlagen? Darf es "Ungenutztes" aus wirtschaftlichen, musealen, denkmalpflegerischen Gründen geben? Wer zahlt das? Kommen die Fördermittel der Denkmalpflege, Städtebauförderung, Deutschen Stiftung Denkmalschutz, des Landkreises, des staatlichen Kulturfonds automatisch und wie bekommt man notfalls Bau-Darlehen, vielleicht sogar als Auslandskredit ohne Schufa? Gibt es erfolgreiche Nutzungs- und Finanzierungskonzepte für Sorgenkinder wie die überkommenen, öffentlich unter Beraubung des einstigen Finanzfundaments niedergewirtschafteten und nun nicht mehr genutzter Bauten: Herrenhäuser, Burgen, Schlösser ohne ihre Ländereien oder Zolleinkünfte, aber auch Stadel, Kästen, Domänen, säkularisierte Sakralbauten, aufgelassene Klöster, auch abgewirtschaftete Bürger- und Bauernhäuser, die einst hochherrschaftliche Villa, das Adelspalais, den Gutshof, das Domänen-Gutshaus oder auch den historischen Industriekomplex?

Ein fast amüsantes Beispiel der Nutzungs- und Finanzierungsproblematik für verwahrloste, aber denkmalgeschützte Gemäuer finden Sie hier: Zeitungsartikel und Infos zu vergangenen und beabsichtigten Bauprojekten auf dem Gelände der ehemaligen Hildebrand'schen Mühle in Weinheim - mit einem tollen Villenbauwerk im Burgenstil des Historismus - u.a. wegen geplanter erotischer Nutzung als Wellness-Tempel mit Rotlichtmilieu und sexuellen Dienstleistungen als zuschußfähige "Bordellmühle" jahrelang weit und breit die Schlagzeilen füllend.

Auch die Schwierigkeiten und die Aufgabe der Nutzung als Altenheim durch das Waldecksche Diakonissenhaus im Schloß Rhoden liefert zu den typischen Problemen rund um größere Altbauten reiches Material.

Wenn Sie hier oder im Ausland nach Immobilien suchen, werden Sie freilich immer auf irgendwelche Bauwerke stoßen, die Ihren Nutzerwunsch rein gar nicht, ein bißchen oder fast total erfüllen können. Problem ist dann nur noch die Lage. Genfer See oder Marienplatz München wären schon toll, aber echt teuer und weit weg von Ihrem Lebensmittelpunkt in Ostfriesland, Jeversche Landstraße weit draußen Richtung Damm dagegen billig, aber sonst - na ja. Hauptsache, preisgünstig sanieren ...

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Organisations- oder Finanzierungs-Modelle Public Private Partnership - PPP

10. Finanzierungsplanung

Bundesverfassungsgericht: Denkmalschutz hat Grenzen

Sanierungstreuhänder

Zwei Tips für die Kollegen

Beispiel Bauberatung bei Konfliktlage zwischen Erhaltung und Abbruch/Neubau:

- Mieten/Vermieten/Immobilien








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