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Konrad Fischer

Die Wirtschaftlichkeitsberechnung als Planungsgrundlage der Altbausanierung 2

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Vernachlässigte Objekte erleben oft eine Zukunftslosigkeit, die sinn- und ergebnislos nach dem privaten Investor bei gleichzeitiger Beibehaltung öffentlicher Ansprüche schreit. Mit erwerbsanreizfreien Vermarktungsstrategien, fehlender Bereitschaft zum echten Eigentumsübergang ("Erbbaurecht") und von vornherein falscher Zielgruppe ("der unbekannte Sponsor, der heilige Mäzen") entwertet man seine Ware zu sauer Bier. So landet das Objekt nicht in dem Nachfragebereich, aus dem instrumentalisierbares Finanzierungspotenzial überhaupt zur Verfügung steht. Auch die trendige Ethikinvestition (z.B. sog. "Ökounternehmen"), die neben den klassischen Kriterien Rentabilität, Sicherheit und Liquidität eine vierte "ethische" Dimension der Geldanlage anstrebt, will "eingeworben" werden. Wer will warum für neumarxischen Kulturfundamentalismus (social / cultural accounting) bei der Rendite bluten? Das kann stimuliert werden!

Hilft vielleicht ein raffiniertes Steuersparmodell mit? Welche Betriebs- und Finanzierungsformen ertragen geradezu dankbar die schmalsten Renditen für das eingeworbene Risikokapital, mit ansteigendem Entwicklungspotential zur dauerhaften Selbsterhaltung des anfänglichen Pflegefalls? Und Befriedigung des öffentlichen Interesses mittels vertraglicher Leistungsverpflichtung? Darum geht es beim Projektstart, nicht um colorig aufgegagte Nutzungsplänlein.

Vielleicht mal eine Steuerberatung in Anspruch nehmen?

Steuerberaterin Diplom-Betriebswirtin Roswitha Beier: Spezialistin zu steuerlichen, wirtschaftlichen und finanztechnischen Fragen rund um Altbau, Baudenkmal, Grundstück und Gebäude

Wie nutze ich die Objektschwächen als Hit? Gammelflächen als Sacheinlage? Ruinöse Steinbrocken und abgelegenstes Terrain als Einlagebesicherung? Atmosphärisches als Wertbildner im Businessplan? Parkplatzmangel als Ökologische Nische? Mea Requies für Alltagsflüchtlinge?

Ergebnis falschen Marketings, eine Spezialität gerade der (auch amtlichen) Pfennigfuchser: Abrißbirne anstelle Gebäudesanierung oder doch 150% Staatsquote / Förderquote mit Fördermitteln der Denkmalpflege, Städtebauförderung, Deutsche Stiftung Denkmalschutz, Landkreis, Kulturfonds und notfalls etwas Kredit.

Und wie geht's dann weiter mit den "schwierigen" Nutzungen? Wie sieht es aus mit den hier wichtigen Evaluierungsebenen: Auswirkung im kommunalen Gefüge, betriebswirtschaftliche und Markt-Perspektive, politisch-gesellschaftlich-administrative Perspektive und die gesamtwirtschaftliche Auswirkung einer hier getroffenen oder eben nicht getroffenen Entscheidung? Lieber mit Faustformel rangehen? Also entscheiden mit der geliebten Hausfrau oder doch auf Grundlage der Recherche und Beratung eines Wirtschaftsexperten der renommierten Beratungskanzlei um die nächste Ecke? Ja, das sind schon schwere Entscheidungen und egal wie, sie bestimmen den Erfolg von der kalkulatorischen Seite. Und auch darauf kommt es an, wenn man Träume verwirklichen will, geradeim Immobilienbereich.

Gibt es überhaupt aufgehende Strategien für so was? Mangels Transparenz sind in diesem Geschäft nur schwerlich brauchbare Daten zu gewinnen. Ein externes Monitoring der "Erfolgsfälle" deckt dann oft "graue" Finanzschulden auf - außerhalb öffentlich kontrollierbarer Budgets in dunklen Ecken des Haushalts versteckt. Bei ertragsunabhängiger Überbezahlung des Managements. Is doch schööön für uns alte Parteigenossen, wa? Nicht selten verursacht die Privatisierung des öffentlichen Wohls in Geschwader mbH ohne qualifiziertes Führungsinformationssystem, ohne passables "Financial Engineering" eine Steigerung des Organisationsaufwandes ohne jede Aussicht auf MBI (Management Buy In), BE (Break even), ROI (Return of Investment) oder gar "Shareholder Value". Gerade mit Hilfe herrenduftend-ohrberingter Wirtschaftsberater mit amerikanischen Funktionstiteln und einfallsreicher Beamter, die sich nur allzu gern in fettbediente "Manager" verwandeln lassen. Die Verlierer falscher Projektkoordination und -kontrolle, untauglicher Prozeß- und Strukturgestaltung nach falschverstandener stakeholder-Strategie landen dann in der Sozialhilfe, das Objekt im Geschichtsmüll. Wer kennt nicht die Beispiele dieser Enronisierung?

Eine Finanzkonzeption vielleicht als öffentlich-privater Mix - auch zum Wohle der Allgemeinheit nicht nur in Liechtenstein auf der Burg Vaduz, im Falle Baudenkmal dann sowohl Bauherr, Denkmalpflege und auch Bürger? Stadt und Land? Also Investorenlösung mit Jedermann-Pinkelrecht im Schloßpark, am Wochenende Volksbildung im Schloßsaal und öffentliches Humpenleeren im Burgkeller - die Freibierlösung? Wie geht das? Welche Kooperationsformen mit Leidensgenossen oder starken Partnern bieten sich an? Rechtsformwahl nach öffentlichem, privatem oder gemischtem Recht - staatl. Schlösserverwaltung, Stiftung, Schloßges. mbH oder National Trust, Kooperation, Equity Joint Venture, Immofonds oder gleich Fusion in eine AG? Immobilienfonds, Anlagekapital einsammeln oder irgendeinen Spezial-Bankkredit - worauf kommt es dabei an? Am besten beraten lassen - von einem Fachanwalt für Kapitalmarktrecht.

Das Aufgehen einer Geschäftsstrategie hängt auch von den hier getroffenen Entscheidungen ab. Das New Public Management bietet auch für landesherrliche Paläste Chancen und Risiken. Und warum sollen Subventionen eigentlich nicht vom auch wirtschaftlichen Erfolg abhängig gewährt werden - inkl. Erfolgskontrolle? Was ist ein Sponsor und wie funktioniert er auch in schwacher Konjunktur? Warum rundet der reiche Pinkel mit der durchspensterten Bruchbude in Great Britain seine Erfolgsstory ab und nicht irgendwo um die Ecke bei uns? Wo neidische Blicke eben nicht von den neu-/altreichen Standesgenossen stammen und Behördenzwang mit Zutrittsrecht den Genuß am Cottagestil hinter Selbstschußanlage, Butlerkompanie und deutschem Blutdoggenrudel vermiest. Wo sind die Budgets, die hierzulande greifen?

Weiter: Kapitel 3








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