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Die Wirtschaftlichkeitsberechnung als Planungsgrundlage der Altbausanierung 4

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Ziele der Wirtschaftlichkeitsberechnung

Auch die kostengünstigste Vorplanung hat für einen Bauherrn nicht viel Sinn, wenn er daraus nicht die Baukosten, die künftigen Erträge bzw. ersparten Aufwendungen sowie die notwendige Finanzierungsstrategie für ein tatsächlich machbares Betriebskonzept mit hinreichendem unternehmerischem Erfolgspotential ableiten kann. Vielleicht sogar mit Kultur und Sozialismus im Sinne der o.g. Evaluierung. Diesem Ziel dient eine qualifizierte Wirtschaftlichkeitsberechnung, zu der auch Planerkompetenz beitragen müßte. Sie schätzt, berechnet und vergleicht die Kosten (Planungskosten, Baukosten, Betriebskosten) mit den künftigen Erträgen und kann so kann dem Bauherrn wertvolle Hilfe bieten durch:

• Frühzeitige Prüfung der Liquiditätspotentiale, der Finanzierungs- und Verwertungsmöglichkeiten der Altbauimmobilie;
• Prognose der Mittelverfügbarkeit zur Schuldenbedienung (Operative Free Cash-Flow) als realistischer Bewertungsmaßstab;
• Korrekte Beurteilung des Kaufpreises;
• Im Falle gegebener Beratungskompetenz auf Planerseite förder- und finanzierungsorientierte Projektentwicklung;
• Qualifizierte Beratung zur wirtschaftlich sinnvollen Planungseingriffen;
• Für Finanzierung und Förderstrategie optimierte Projektabläufe und Nutzungsplanung;
• schnell entdeckbare unwirtschaftliche Überästhetik und Angeberei der Planung auf Kosten des Bauherrn;
• Keine mittel- und langfristig überteuerte Unterhalts- und Instandhaltungskosten für unwirtschaftliche Konstruktions-, Gestaltungs- und Nutzungsplanung;
• Frühzeitige Information über Finanzierungslücken;
• Frühzeitige Verhandlung über sinnvollen und tatsächlich finanzierbaren Planungsumfang im Hinblick auf Umfang Planungsleistungen und -Bauvolumen bzw. erforderliche Abschnittsbildung;
• Frühzeitige Strategieentwicklung zur Deckung von Finanzlücken, machbare Invest- und Funktionskonzepte;
• Einsatz bei Ansprache und Gewinnung von Förderinstanzen und Sponsoren.

Technische Voraussetzungen der Wirtschaftlichkeitsberechnung

• Nutzungsstudie im kleinen Maßstab - wichtig: angemessene Berücksichtigung der Ansprüche des/der Bauherrn, der Förderinstanzen, des Baurechts, künftiger Sponsoren und Vorabklärung, ob das Finanzmodell überhaupt aufgehen kann! Daß Flächen nutzbar sind, ist nämlich auch ohne Studie bekannt. Nicht alle Bauherrn wissen das.
• Überschlägige Massen- und Kostenermittlung;
• Überschlägige Massenermittlung der nutzbaren/vermietbaren Flächen;
• Vorverhandlung mit sonstigen Finanzierungsbeteiligten über mögliche zusätzliche Finanzierungsbeiträge

Museum Schloß Neuenburg, Freyburg/Unstrut - Beispiel auch für Planungsstrategie: Die Gründung eines Wirtschaftsbeirats für den Burgverein, eine Gesamtplanung als Mix Kultur und Gewerbe verbunden mit einer Wirtschaftlichkeitsberechnung lieferten Impulse für das Vorrücken der Burg- und Museumsinstandsetzung auf einen Topplatz der öff. und privaten Finanzierungsunterstützung. Und eine kostenbewußte Baudurchführung mit maximalem Substanzerhalt.


(Der Autor mit dem Entwurf der Burgnutzung (Foto: Ed Kane)) Das zunächst geschlossene Objekt wurde inzwischen vom auch wirtschaftlich erfolgreichen Museumsverein in Trägerschaft übernommen.

Inhalte der Wirtschaftlichkeitsberechnung / Kosten-Nutzen-Analyse

• Überschlägige Berechnung der möglichen Eigenfinanzierung aus Eigenkapital (Bauherr);
• Überschlägige Berechnung der möglichen Steuerabschreibung / Abschreibungsvorteile (durch Steuerberater/Steuerberatung);
• Überschlägige Berechnung der möglichen Eigenfinanzierung aus Eigenleistung (Planer und Bauherr);
• Überschlägige Berechnung Mietertrag abzüglich Instandhaltungsrücklage, Wagnis Mietausfall, Bewirtschaftungskosten und sonstige Kosten im:

1) Monat
2) Jahr
3) Finanzierungszeitraum (vereinfachte Berechnung mit 10 Jahren, sonst bis ca. 25 Jahre bei privat genutzten Objekten);

• Überschlägige Berechnung der möglichen Kreditbelastung aus Mietertrag (Empfehlenswert: Beteiligung Hausbank, Einsatz Berechnungssoftware für Zinsen);
• Überschlägige Berechnung der Finanzierungsdeckung aus Kapital, Abschreibung, Eigenleistung und Kreditaufnahme;
• Überschlägige Berechnung der Finanzierungslücke = Unwirtschaftlicher Kostenanteil;
• Überschlägiger Entwurf Finanzierungsplan, im Förderfall evtl. nach Rücksprache mit Förderinstitutionen betr. aktueller Förderrichtlinien, bei Mischfinanzierung vorläufige Berechnung Kostenverteilung bei verschiedenen Fördertatbeständen, Finanzierungs- und Betriebsmodellen;
• Mitwirkung Finanzierungsverhandlung mit Beteiligten;
• Administrativ-organisatorische Betreuung bei Finanzierungsaufbau und ggf. Beantragung öff. Mittel;

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