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Praxis Ratgeber zur Denkmalpflege

Wirtschaftliches Instandsetzen von Baudenkmälern
Kauf, Finanzierung, Planung und Projektorganisation 6

(aktualisiert/ergänzt)

Informationsschriften der Deutsche Burgenvereinigung e.V.(DBV)

BEIRAT FÜR DENKMALERHALTUNG



Konrad Fischer

Wirtschaftliches Instandsetzen von Baudenkmälern – Kauf, Finanzierung, Planung und Projektorganisation

1. Vorbemerkung 2. Der Immobilienkauf 3. Öffentliche und private Förderung für die Instandsetzung von Baudenkmälern 4. Von der Reparatur zur Zerstörung 5. Entwurfsstrategie 6. Der erste Planungsschritt 7. Bestandsaufnahme mit System 8. Nutzungsentwurf 9. Reparaturplanung und Konstruktionsentwurf 10. Leistungsbeschreibung, Baukosten und Bauablauf 11. Investitionsziel / 12. Zusammenfassung / Empfohlene Fachliteratur zu Finanzierung und Technik

6. Der erste Planungsschritt

6.1 Sicherung des ruinösen Bauwerks und Auftragsgestaltung

Die Sicherung und das Erforschen historischer Bauruinen wird bei Burgen und sakralen Bauten gerne gefördert. Oft auch aus patriotischen Gründen oder dank einer gewissen "Altgier" der Politik und Denkmalpfleger. Bei "Lustgrabungen" gibt es typische Risiken:

Die Zerstörung wiederverwendbarer Bauteile bei allzu engagierter Schatzgräberei und die folgende teure "Rekonstruktion" eines gefälschten "Urzustands".

Bescheidener und denkmalverträglicher wäre es freilich, das Bauwerk mit so gut wie allen seinen geschichtlich gewachsenen und veränderten Bestandteilen lediglich zu reparieren und weiter zu nutzen. Viel zu schnell sind frühere Bauzustände durch übertriebenes "Aufräumen" beseitigt, auch wenn sie für eine neue Nutzung brauchbar gewesen wären.

Die Bauplanung, Auftragsvergabe und Bauleitung wird schon für die ersten Sicherungsarbeiten nötig, sobald es sich dabei um mehr als das gefahrlose Wegräumen einiger Trümmer und etwas Rasenmähen handelt. Schon das Ausräumen von eingewurzelten Pflanzen aus den Burgmauern oder das Entschutten brüchiger Mauerreste unter den verbliebenen aufgehenden Fragmenten kann Gefahren für Mensch und Bau beinhalten, die eine sachverständige Projektvorbereitung und Betreuung notwendig machen.

Bei ungesicherter Projektentwicklung sollten die nacheinander erforderlichen Planungsleistungen in sinnvollen Abschnitten bis zum Baubeginn stufenweise beauftragt werden. Das vermeidet Enttäuschungen, wenn das Projekt nicht wie gewünscht verwirklicht werden kann.


6.2 Vorplanung und Wirtschaftlichkeit

Gerade am Projektbeginn ohne gesicherte Gesamtfinanzierung kommt es darauf an, mit möglichst geringen Planungskosten dennoch brauchbare Daten für die Projektfortsetzung zu erhalten. Dafür kann auf Grundlage der meistens vorhandenen alten und mit wenig Aufwand aktualisierbaren Bestandszeichnungen für die erste Planungsphase ein Vorentwurf, höchstens im Maßstab 1:200 erstellt werden. Mit den daraus überschlägig errechenbaren Mengen und pauschalierten Kalkulationswerten für die Bau- und Baunebenkosten lassen sich die voraussichtlichen Gesamtbauosten mit einer Toleranz von +/- 20-30 Prozent grob einschätzen. Auch die Aufteilung in realistische Finanzierungs- und Bauabschnitte ist damit vorläufig bestimmbar.

Danach sollten die grob ermittelten Baukosten in einer Wirtschaftlichkeitsberechnung mit den möglichen Erträgen aus der Nutzung des Bauwerks verglichen werden, um die Finanzierungsgrundlagen und Budgetlücken zu beurteilen.

Welche Nutzung paßt zu meinem Altbau?

Für den dauerhaften wirtschaftlichen Erfolg einer Sanierung ist nicht alleine die aktuelle Portemonnaiefüllung des Bauherren und die Höhe externer Finanzierungsquellen maßgeblich. Bei gewerblichen Projekten ist der entscheidende Faktor die Nutzung im zukünftigen Betrieb. Die perfekte Nutzung findet und präsentiert das hochpreisige - und knappe! -Angebot für einen vorher unentdeckte riesige Marktnische - also Pull- nicht Push-Marketing, bei dem sich der Anbieter die Hacken beim Klinkenputzen für Schund- und/oder Gammel-Ware, die jeder hat oder deren Zeit abgelaufen ist(Ladenhüter! Gutbürgerlich!), abläuft. Eine kritische Marktforschung ist dafür wichtig.

Zündende Ideen, gut vermischt mit typischem Wahnsinn und Binsenweisheiten gefällig? Bitteschön - Beispiel Tourismus:

- Ist die Objektlage großstadtnah bzw. touristisch genug überlaufen, oder sagen sich Fuchs und Has Gute Nacht, wenn sie sich alle paar Wochen mal zufällig begegnen?
- Was ergibt sich aus der Lage für das Finden der passenden Geschäftsidee?
- Was treiben Ihre schärfsten Mittwettbewerber in Ihrem Sektor, braucht es eine neue Marktnische?
- Für welche Tourismusform eignet sich das objektabhängige Nutzungspotential wirklich? Ein Flop ist schnell gemacht, das Geld mit verrückten Planungsideen schnell vergurkt!
- Was läßt sich zur notwendigen Objektauslastung Schritt-für-Schritt in einem längerfristigen Projekt mit geringstem Vorschußbedarf bei besten Gewinnchancen sinnvoll verwirklichen? Beispiele zum Nachdenken:
    Ganzjahres-Angelwettbewerbe im Schloßpfützli (im Winter Eisfischen), Fuchsjagd rund um die Haselnußstaude (in Schonzeit Fuchsschwanzsägenjagd), Ritterturnier oder Woodstock 2.0 im betonierten Vorgärtli, Rockertreff im Abstellschuppen, Vernissagengalerie im alten Schweinestall für obstlerabhängige Witfrauen, Scheidungsopfer oder ehemalige Sekretärinnen, allwöchentliche Göthelesung vor Arbeitslosen, weil der Meister nie da war, Freilufttheater auf dem Garagenvorplatz, Gospelsingen in der zweiquadratmetrigen Kapellenchorruine, Rollstuhlwettfahren für GreisInnen am Burgsteilhang, ...?

- Prüfung, ob und wie lokale / regionale / überregionale Netzwerke (der Gesangverein, die Kirchengemeinde, der Club einsamer Herzen, die Eisenbahnfreunde, Geflügelzuchtverein, Golfer, Jäger, Radballer, Mobbingopfer ...) für die ideale Nutzung, Auslastung des Betriebs und dauerhafte Besucheransprache initialisiert / motiviert werden können (liebdienerische Schmeicheleien und Freibier-Bestechung zugunsten des Netzwerk-Vorsitzenden erscheinen hier empfehlenswert),
- Suche nach dem idealen Nutzer, der genau zum Objekt und Betriebskonzept paßt und Entwicklung der zum eigenen Budget passenden Werbeformen / generationengenaue oder generationsübergreifende Zielgruppenansprache (Funktionierendes! Onlinemarketing!) / Arrangements für den entweder
    schnell abzufertigenden Massen-Billigtourist, den servicehungrige Einzeltouri mit prallem Beutel und Sechsspänner, die feuchtfröhlich-spendierhosige Kegeltour auf dem Weg zurück von der Drosselgass' (Busfahrergratifikationen angesagt!), das behindertentoilettenbedürftige Seniorenstift auf likörtörtchenverwöhntem Jahresausflug oder der Club ränke- und rankingsüchtiger Mandersleut im betuchten Alter, Oldsmobile-, Ferrari-, Rolls-Royce-Oldtimer-Millionärswitwenclubs, Jugendradfahrergruppe und 10-köpfige Familie auf der Suche nach dem Heuschober oder geldpraller Altrockerausflug mit Sehnsucht nach Dosenbier, Altweiberstrip und danach fettes Daunenkissli, japanisch-chinesische Geschäftsleute mit exotischen Gelüsten beim Loreleyliedsingen, Dreikönigstreffen bei Ochs & Esel in Bethlehems Stall, der Gelsenkirchner Schnarcherclub oder dessen holde Weiblichkeit als Bucher des Anti-Schnarch-Therapieseminars inkl. Schnauzturnier und sonntägliche Prämierung des Gewinners beim samstagnächtlichen Wettschnarchen im Gästestübli oder Massenlager, Hol-mich-hier-raus-Romantik für gestreßte Manager mit Dauer-Kettenrasseln zur Geisterstunde in feuchtdumpfen Burggewölben inkl. Wellness-Begleitprogramm für die Begleitdamen ...

- Nicht vergessen: Menschen kaufen Menschen (nicht Sachen)! Den Faktor Mensch, Tier, Sensation richtig einschätzen und die Projektidee danach ausrichten!
- Realistische Prognose der nutzungsbedingten Auslastung und Erlöserwartung als Grundlage der wirtschaftlichen Vorprüfung der Planung und des Investitionsrücklaufs (Return of Investment ROI).
- Entwicklung von Eventmarketing, Licensing und Merchandising mit möglichst hochprozentiger Wertschöpfungskette vom selbstgestopften Rapunzelsalat-Kräuterkopfkissen und speziell Kleinschnudelwurstigen Präsentfresskorb über das "Ich-war-dabei-Shirt" mit Lumpen- oder Fellbesatz bis zum logobedruckten Ketten-Raucherset für Motorrad-Wüstlinge oder diamantbesetzten Halsring für das masochistische Burgfräulein - selbstverständlich auch online vermarktet im eigenen Shop und bei Amazon,








- Last, but not least: Projektbezogene Entwicklung der Potentiale und Überwindung der Einschränkungen im persönlichen Umfeld des Bauherren!
- Noch einige unkommentierte Surftipps / Geheimtipps als Extra-Anregung auf der Suche nach der idealen Nutzung und Vermarktungstotale für Ihre Gammelbude:
- Was noch? Anregungen? Erfahrungsaustausch? Teilen Sie es mir mit!

Für einen Hauskauf bei einfacher gelagerten Fällen – ohne gravierenden Umbau- bzw. Erweiterungsbedarf – kann die Grobkostenschätzung und Kosten-Nutzen-Analyse als Machbarkeitsstudie lediglich auf Grundlage einer Mengenermittlung der wesentlichen Bauteile ohne weiter Entwurfsdetaillierung durchgeführt werden.

Diese Vorplanungsstufe bringt viel und kostet wenig. Sie liefert die erste Kostenschätzung für das Bauen und die Planung. Daraus ergeben sich der externe Finanzierungsbedarf sowie die späteren Betriebskosten.

Diese Strategie verhindert sinnlosen Planungsaufwand, den Kauf einer insgesamt zu teuren Immobilie und den Fehlstart der Baumaßnahme. Nur ein finanzierter Bauabschnitt sollte genauer vorbereitet werden.


6.3 Vorverhandlungen zur Baugenehmigung und Finanzierung

Mit den Ergebnissen der Vorplanung kann der Bauherr mit Banken und Behörden verhandeln. Es geht dabei um die Baugenehmigung, die Gesamtfinanzierung und die Finanzierung für die folgende Bauvorbereitung, also:

- Die detaillierte zeichnerische und technische Bestandsaufnahme,
- die Positionsplanung der Baugewerke und
- eine genauere Kostenberechnung nach Einheitspreisen als künftige Grundlage der Kostensteuerung.

So lassen sich die Risiken der Projektdurchführung wesentlich verringern.



Autor:
Konrad Fischer
Dipl.-Ing. Architekt BYAK
Mitglied des Beirats für Denkmalerhaltung der Deutschen Burgenvereinigung e.V.
Hauptstr. 50, 96272 Hochstadt a. Main
Telefon und Email

1. Vorbemerkung 2. Der Immobilienkauf 3. Öffentliche und private Förderung für die Instandsetzung von Baudenkmälern 4. Von der Reparatur zur Zerstörung 5. Entwurfsstrategie 6. Der erste Planungsschritt 7. Bestandsaufnahme mit System 8. Nutzungsentwurf 9. Reparaturplanung und Konstruktionsentwurf 10. Leistungsbeschreibung, Baukosten und Bauablauf 11. Investitionsziel / 12. Zusammenfassung / Empfohlene Fachliteratur zu Finanzierung und Technik





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