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Konrad Fischer Konrad Fischer: Altbauten kostengünstig sanieren
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Praxis Ratgeber zur Denkmalpflege

Wirtschaftliches Instandsetzen von Baudenkmälern
Kauf, Finanzierung, Planung und Projektorganisation 11

(aktualisiert)

Informationsschriften der Deutsche Burgenvereinigung e.V.(DBV)

BEIRAT FÜR DENKMALERHALTUNG



Konrad Fischer

Wirtschaftliches Instandsetzen von Baudenkmälern – Kauf, Finanzierung, Planung und Projektorganisation

1. Vorbemerkung 2. Der Immobilienkauf 3. Öffentliche und private Förderung für die Instandsetzung von Baudenkmälern 4. Von der Reparatur zur Zerstörung 5. Entwurfsstrategie 6. Der erste Planungsschritt 7. Bestandsaufnahme mit System 8. Nutzungsentwurf 9. Reparaturplanung und Konstruktionsentwurf 10. Leistungsbeschreibung, Baukosten und Bauablauf 11. Investitionsziel / 12. Zusammenfassung / Empfohlene Fachliteratur zu Finanzierung und Technik

11. Investitionsziel

Falsches Sparen an einer professionellen und vorwiegend auf Kostensicherheit zielender Bestandsaufnahme (Voruntersuchung) und Planung zerstört das Bauwerk und kostet schließlich doch mehr – frei nach dem Motto "Penny wise and Pound foolish - Saving the Penny and losing the Pound". Eine gute Projektplanung - mit BEstandsaufnahme, Gebäudeplanung, Tragwerksplanung und Haustechnikplanung nach HOAI kann insgesamt etwa 20 bis 35 Prozent der Bausumme kosten. Na und? Wenn dafür die Baukosten wesentlich geringer und immer im kostensicheren und budgetgerechten Griff bleiben?

Zu oft wird aber die teure und unqualifizierte Vernichtung des alten Bauwerks infolge von gravierenden fehlerhafter, mangelnder oder unangemessener Voruntersuchung und Planungsfehlern mit extra Planungshonorar, Architekturpreisen und vielleicht auch allerlei Firmengratifikationen (Kickbacks bei Bevorzugung bestimmter Bauprodukte - erkennbar an eigentlich streng verbotener Produktnamensnennung "oder gleichwertig" im Leistungsverzeichnis - und Bieter, die mehr oder weniger heimlich an der Ausarbeitung der Planung beteiligt wurden) belohnt, je teurer, desto mehr. Wenn die Wirtschaftlichkeit des Bauvorhabens das wesentliche Investitionsziel ist, setzt das die dafür am besten geeigneten Planungsmethoden voraus. Und die kosten freilich etwas mehr als bei einer Kickback-finanzierten Planung.



12. Zusammenfassung

Das erfolgreiche Instandsetzen von bedeutenden Baudenkmälern setzt häufig externe Finanzquellen voraus und immer eine bestandsgerechte Planung. Qualifiziertes Prüfen, Detaillieren und Bemustern gehören dazu. Wenn der Bauherr den wahren Bedarf der Nutzung, der Technik und der Wirtschaftlichkeit erkennt, trifft er die richtigen Planungsentscheidungen, bekommt die dafür notwendige qualifizierte Planung - teils sogar gegen die wohlfeile Empfehlung und Vermittlung der bei der Denkmalpflege leider besonders beliebten produzentenabhängigen Billig-Luschen-Planer - und verringert damit seine oft extremen finanzielle Risiken. Erst dann kann aus seinem Haustraum sogar ein Traumhaus werden.



Empfohlene Fachliteratur zu Finanzierung und Technik

Konrad Fischer: Altbauten kostengünstig sanieren Bayer. Staatsregierung, Hrsg., Finanzhilfen – wie und wo? Wegweiser zu staatlichen Förderungs- und Finanzierungsmöglichkeiten; Loseblatt-Sammlung, Boorberg, München
Christoph Brocks, Basiskurs Fundraising, Strategien für die erfolgreiche Ressourcenbeschaffung gemeinnütziger Organisationen; Non Profit Verlagsgesellschaft, Markgröningen 1994
Peter-Claus Burens, Die Kunst des Bettelns, Tips für erfolgreiches Fundraising; Beck, München, 1995
Konrad Fischer, "Altbauten kostengünstig sanieren. Die Strategien des Planens und Bauens im Bestand. GD-Verlag, Berlin 2007
Konrad Fischer, "Altbau und Denkmalpflege Informationen": www.konrad-fischer-info.de
Wolfgang Häussler, Neue staatliche Finanzierungshilfen für Unternehmer, Für Erweiterung, Erwerb,..., Zuschüsse, Zuwendungen, Zinsvergünstigungen, Regionale und regional unabhängige Förderungsprogramme des Bundes und der Länder; Loseblatt-Sammlung, Weka, Kissing o.J.
Sylwester Kabat, Brandschutz in Baudenkmälern; Kohlhammer, Stuttgart 1996
Detlev Luhe, Öffentlichkeitsarbeit für Nonprofit-Organisationen, Eine Arbeitshilfe; Maro, Augsburg, 1995
Claus Meier, Richtig bauen, Bauphysik im Widerstreit – Probleme und Lösungen, expert verlag, Renningen 2008
Claus Meier, Mythos Bauphysik – Irrtümer, Fehldeutungen, Wegweisungen, expert verlag, Renningen 2007
Günter Ogger, Das Kartell der Kassierer, Die Finanzbranche macht Jagd auf unser Geld; Droemer Knaur, München 1994
Michael Petzet u. Gert Th. Mader, Praktische Denkmalpflege; Kohlhammer, München 1996
Bernd Röger, Die solide Baufinanzierung, Die besten Tips und Tricks zur Immobilienfinanzierung, Zuschüsse, Förderungen, steuerliche Vorteile u.v.m.; WRS-Ratgeber, Verl. Wirtschaft, Recht und Steuern, Planegg 1996
Kirsten Schirk u. Rolf Schneidereit, Was Menschen (zum Spenden) bewegt, Tiefenpsychologische Forschung für Sozialmarketing und Fundraising; Fachschriften der Bundesarbeitsgemeinschaft Sozialmarketing e.V., Heft 3, Logo S, Krefeld, 1994
Rupert Graf Strachwitz, Die Strukturen einer gemeinnützigen Organisation, Grundlagen für die Optimierung der Arbeit und erfolgreiches Management; Fachschriften der Bundesarbeitsgemeinschaft Sozialmarketing e.V., Heft 1, Logo S, Krefeld, 1995
Michael Urselmann, Kommunikationsmuster kirchlicher Spendenorganisationen, Nicht-kommerzielle Marketingkommunikation: Der Einsatz von Sozialtechniken in der Spendenwerbung; Fachschriften der Bundesarbeitsgemeinschaft Sozialmarketing e.V., Heft 8, Logo S, Krefeld, 1995
Olaf Zimmermann, Kultur-Fundraising-Markt der Zukunft, Bestandsaufnahme, Strategien und praktische Beispiele; Fachschriften der Bundesarbeitsgemeinschaft Sozialmarketing e.V., Heft 6, Logo S, Krefeld, 1995


Autor:
Konrad Fischer
Dipl.-Ing. Architekt BYAK
Mitglied des Beirats für Denkmalerhaltung der Deutschen Burgenvereinigung e.V.
Hauptstr. 50, 96272 Hochstadt a. Main
Telefon und Email

1. Vorbemerkung 2. Der Immobilienkauf 3. Öffentliche und private Förderung für die Instandsetzung von Baudenkmälern 4. Von der Reparatur zur Zerstörung 5. Entwurfsstrategie 6. Der erste Planungsschritt 7. Bestandsaufnahme mit System 8. Nutzungsentwurf 9. Reparaturplanung und Konstruktionsentwurf 10. Leistungsbeschreibung, Baukosten und Bauablauf 11. Investitionsziel / 12. Zusammenfassung / Empfohlene Fachliteratur zu Finanzierung und Technik


Und hier nur ein kleiner Auszug der grausamsten Links zu kostensteigerndem Pfusch, geldverschleudernden Technik-Übertreibungen und -Sinnlosigkeiten, Herunterwirtschaftung in staatlicher Obhut, unprofessioneller und deswegen unzureichender Voruntersuchung und/oder Kostnix-Planung dank incentivbewehrter "Sanierberater/Pharmavertreter" der Baustoffproduzenten, Bauchemie und begünstigten Bauunternehmen als Standardhintergrund fast jeder Baukostenexplosion, zum in Insolvenz mündendem "Bauwurmb" mit oder ohne Architektenhilfe und zu überzogenen Nutzungsphantasien, Größenwahn und Fehlinvestitionen ohne rechtzeitige oder mit geschönter / unseriöser Baukostenermittlung und/oder Amortisationsberechnung, zur Fördermittelvergeudung in "energetische Sanierung" ohne planerisch geschuldete Wirtschaftlichkeitsprüfung, zu kommunalen Planungen und handaufhebenden Gemeinderäten / Stadträten, zu typischen sonstigen Baukosten-Fallen und herzzerreißenden Sanierungstragödien, zu dümmster (Kickback-begleiteter?) Steuermittelvergeudung, zu systematischem Finanzmangel und anderen Brutalitäten, die eine expertenbegleitete Schloßsanierung oder polackenschwarzarbeiterverpfuschte Burginstandsetzung oder sonstige Altbausanierung zum üblichen Aberteuer zwischen Katastrophe und Wahnsinn, Betrug, Abzocke, Korruption und Pfuscherei machen. Staunen Sie, wie schlecht in Deutschland trotz aller einschlägiger Erfahrung von beamteten, angestelleten und privaten "Experten" geplant und gebaut wird, viel Spaß und Schrecken, Shock and Awe, Ernüchterung und Belehrung! Ein Fall schöner als der andere, versprochen!:
Velbert-Neviges 20.06.2007: Burgenforscher-Gutachten für Schloß Hardenberg - Kostenschätzung für Sanierung übertrieben - Kasematten mit Potenzial - Ausbau der Wehrgänge soll Fördermittel einspielen - Wehranlagen sollen Priorität bekommen
Velbert-Neviges 15.11.2007: Wunderbare Pläne für Schloß Hardenberg - Wer soll die 10 Millionen Euro für die Hotelnutzuung bezahlen - Aus für Museumsvariante?
Velbert-Neviges 19.05.2008: Großbaustelle Schloß Hardenberg - Kompromißloser Brandschutz - Notfalls ultramodern
Velbert-Neviges 17.08.2008: 2009 Ruck-zuck-Grundsanierung Schloß Hardenberg - Fertigstellung Ende 2009, spätestens 2010
Velbert-Neviges 16.12.2008: Premiumobjekt Schloß Hardenberg - Dolles Nutzungskonzept - Buntes Allerlei (PDF)
Velbert-Neviges 03.07.2009: Sanierung Schloß Hardenberg - Bund gibt nicht genug Geld - bis Ende 2009 Schloß innen begehbar?
Velbert-Neviges 04.01.2011: Spaßprojekt Schloß Hardenberg - Rohbauveredelung als Patchwork-Denkmalpflege mit teuerstem Reichsformat und Luxusaufzug, doch ohne Nutzungskonzept
Velbert-Neviges 04.05.2011: Schloß Hardenberg - Fehlgeplante Sanierung wird im Juni zum Stillstand kommen - Geld langt nicht mehr für statische Sicherung - Nur noch Wintersicherung der angefangenen Baustelle?
Velbert-Neviges 08.06.2011: Schloß Hardenberg - Kostenschätzung grottenfalsch - Sanierungskosten explodieren von 2,7 auf 4,5 (mit Ausbau 6,5 Mio.) Euro - Faß ohne Boden - Auf Suche nach neuen Geldquellen.
Velbert-Neviges Dienstag: Blog-Satire:Sanierkatastrophe und Dauerbaustelle Schloß Hardenberg
Velbert-Neviges 14.06.2011: Schloß Hardenberg in der Geldsackgasse - Bausanierung nach Deppenart: ohne ausreichend Voruntersuchung und Planung - Kosten explodiert, Finanzierung geplatzt - Wer ist schuld?
Siegen 10.00.2011: Sanierungskosten am Oberen Schloß explodieren - Grausame Überraschung für den Steuerzahler: Schwamm und Rott hinter der Schieferfassade - Wieder mal Baubeginn ohne korrekte Voruntersuchung und Bestandsaufnahme!
Lindlar 16.06.2011: Schloß Heiligenhofen - Erst vom Staat seit 2000 runtergewirtschaftet, dann 2011 verramscht?
Gotha 16.06.2011: Schloß Friedenstein - Baustopp für behindertengerechten Schloßzugang, Hausschwammüberraschung stoppte Behindertenaufzug - Fehlende Voruntersuchung ließ Kostenplanung explodieren - Jetzt fehlt das Geld
Stolberg 17.06.2011: Schloß Stolberg - Städtebauförderung, unwirtschaftliche Kultur-Nutzung, Erpressung und die ruinierte Stadt
Sanierung / Umbau "Freiheitshalle" in Hof: - 02.08.08: Wettbewerb entschieden, Architekt geht von 12 Millionen Euro Rohbaukosten und überglückliche Stadt von 14 Millionen Euro Gesamtkosten aus
Sanierung / Umbau "Freiheitshalle" in Hof: - 11.10.11: Regierungspräsident Wenning unterstützt höhere Verschuldung der Stadt Hof wegen Kostenexplosion bei der Sanierung auf derzeit ca. 35,9 Mio Euro - wer ist daran schuld - Architekt oder Stadtverwaltung?
Sanierung / Umbau "Freiheitshalle" in Hof: - 12.10.11: Stadt muß zur Nachfinanzierung der dramatisch gestiegenen Baukosten die Gewerbesteuern erhöhen
"Kulturspeicher" in Würzburg - 19.05.11: Naturstein-Fassade kann nicht aufgehängt werden - Kosten steigen von 110000 auf 315000 Eur
"Kulturspeicher" in Würzburg - 19.05.11: Auskunft der Stadt zu "Pleiten, Pech, Kulturspeicher" und den Instandsetzungskosten der Fassade
"Kulturspeicher" in Würzburg - 19.05.11: Lernprozeß oder Pfusch am Bau?
Preisgekrönter "Kulturspeicher" in Würzburg - 10.06.11: Fensterreinigung für 200.000 Euro
Burgsinn - Alte Burg des Freiherrn von Thüngen - 08.06.11: Behördenzwang zur Rettung erforderlich?
Eckartsberga 15.06.11 - Burg Eckartsburg - Neuland-Bauexperten unter sich: Gotischer Hungerturm vor 10 Jahren mit sehr speziellem Spezialmörtel mit Steuermitteln fachmännisch tot(al)saniert: Treibmineralien sprengen den Burgturm, jetzt muß wieder saniert werden (aber wie?).
Wädenswil 15.06.11 - Reformierte Kirche - Auch der Barocke Kirchturm muß schon nach 10 Jahren teuer saniert werden - Mörtel an selben Stellen wieder kaputt
Schloß-Ruine Winkl in Grabenstätt - Rettung nach Finanzkatastrophe 1995 und vergeblichen Verkaufsanstrengungen durch Wohnungsaus- und -neubau mit 28 Eigentumswohnungen?
Walhalla-Sanierung wird brutal teurer - egal, da 100 Prozent Staatsfinanzierung
Sanierungskosten der Veste Heldburg steigen urplötzlich um eine Million Euro, Museumseröffnung des Burgmuseums verzögert sich
Schloß Bothmer, Klütz - Kostenexplodierende Schloßsanierung unter staatlicher Ägide
Burgruine Bucherbach - Sanierungskosten fahren zum Himmel
Burgruine Steckelberg 07.06.2011: ABM-Faß ohne Boden - Wegen andauernden Mauereinstürzen immer noch geschlossen
Schloß Frankenberg 04.03.2008: Vom Sanierungsfall zum Luxushotel?
Schloß Frankenberg 27.10.2008: Der teure Weg zum Schloßhotel
Schloß Frankenberg 01.10.2009: Eine schneidige Summe - der neue Schlossherr investiert gewaltig!
Schloß Frankenberg 26.12.2009: Weihnachtsüberraschung aus dem Schloß
Schloß Frankenberg 27.04.2011: Landrefugium öffnet seine Tore als junge Reisedestination und neue Heimat der Aaglander
Schloß Frankenberg 27.05.2011: Hoffnung keimt auf, Insolvenzverwalter setzt auf Fortführung von Hotel und Gastronomie
Schloß Frankenberg 05.06.2011: Insolvenzverwalter glaubt an Rettung
Schloß Frankenberg 16.08.2011: Wein-Schloss Frankenberg lebt
Schloß Frankenberg 10.01.2012: Amtshaus auf Schloss Frankenberg schließt - Geschäftsführer: Kostendeckender Betrieb von Café und Restaurant nicht möglich
Schloß Senden vergammelt
Schloß Malberg in der Waldeifel für 10 Millionen Steuergeld saiert - und jetzt für einen Euro zu verschenken?
Land lehnt Übernahme von Schloss Malberg ab - auch nicht geschenkt! Jetzt Umweg über "herrenloses Gut"?
Stadt Kronach in Schuldenfalle - FDP-Bezirksparteitag beschließt: Millionengrab Festung Rosenberg in Kronach soll dem Freistaat Bayern geschenkt werden
Blog des ehem. SPD-Bürgermeisters Manfred Raum, Kronach: Generalkonservator Egon Johannes Greipl, Bayer. Landesamt für Denkmalpflege: Mit der Festung Rosenberg ist "diese kleine Stadt chronisch überfordert!" - Freistaat soll Festungsanlage übernehmen!
Goslar Rathaus: Sanierungskosten werden wesentlich teurer als geplant
Rathaussanierung Mahlberg: Sanierungskosten steigen auch wegen unvermutetem Denkmalschutz - der bei Kostenplanung unberücksichtigt blieb!
Aying Rathaus: Sanierungskosten wegen unzureichender Kostenberechnung wesentlich gestiegen
Ein mehr als typischer Fall für sich: Generalsanierung Rathaus Marktleugast:
Rathaus Marktleugast 04.08.2009: Bausubstanz unter der Lupe
Rathaus Marktleugast 17.05.2010: Jetzt geht's in Detail
Rathaus Marktleugast 27.07.2010: Energetische Generalsanierung wird erst im April 2011 beginnen - Kosten trotz einiger Zusatzmaßnahmen kaum gestiegen
Rathaus Marktleugast 23.09.2010: Regierung von Oberfranken und Fördergelder drücken - Neues Treppenhaus muß her - die geschätzten Kosten sollen dennoch sinken!
28.07.2010: Kernbohrungen: Im Marktleugaster Rathaus packt man die Radonbelastung an
Rathaus Marktleugast 18.05.2011: Faß ohne Boden - "Überraschung" dank fehlender Voruntersuchung - Sanierungskosten der "energetischen Sanierung" steigen und steigen - Gemeinde bleibt auf Mehrkosten sitzen, Staat bleibt mit "energetischen" Fördermitteln außen vor und lacht sich ins Fäustchen
Rathaus Marktleugast 18.05.2011: Baustopp?
Rathaus Marktleugast 27.05.2011: Sanierung läuft vorerst weiter
Rathaus Egelsbach: Sanierungskosten verdoppelt: Ein teurer Spaß: 2 Mio Euro
Rathaus Nauheim: Kostensteigerungen bei der Sanierung überraschen ...
Neues Rathaus in Dresden: Trödelei läßt Sanierungskosten steigen
Energetische Sanierung Rathaus Maßbach: Kostensteigerungen mangels ausreichender Voruntersuchung der Bausubstanz ...
Rathaus Plieningen: Kostensteigerungen bei der Sanierung fast eine halbe Million Euro durch mangelhafte Voruntersuchung und Vorplanung ...
Wesel: Rathaussanierung teurer
Rathaus in Kleve: Sanierungskosten explodieren
Skandal-Feuerwerk in Rheine: Planungspfusch läßt Kosten der Rathaussanierung immer wieder explodieren
Generalsanierung Rathaus in Baar: Energetische Sanierungskosten schnelzen in unerreichbare Höhen
Sanierung Rathaus in Contwig: Hunderttausende Euro teurer - Lohn- und Materialkosten falsch geschätzt, Leistungen falsch ausgeschrieben?
Blieskastel: Rathaussanierung wegen übersehener Schäden deutlich teurer
Rathaus Ribnitz-Dammgarten - 100.000 Euro kostet die Sanierung mehr, als geplant
Rathaus-Sanierung Weissenbrunn: Mehrkosten durch zu kurzen Planungszeitraum und überraschende Planungswünsche
Sanierung Rathaus in Bad Oeynhausen: Denkmalschutz bei energetischer Sanierungsplanung vergessen - Mehrkosten!
Thierhaupten: Unwirtschaftliche Energetische Sanierung des Rathauses im Konjunktur II Paket soll noch teurer werden - auf Mehrkosten bleibt Gemeinde sitzen
Rathaus in Wasserburg am Inn: Energetische Sanierungskosten explodieren, Stadtrat stimmt für unwirtschaftliche Sanierung aus Steuermitteln
Rathaus Rainau: Plötzlich geändertes Heizkonzept verteuert Sanierung
Barsbüttel: Kosten der Sanierung steigen
Krombach: Rathaus Schäden bei Voruntersuchung übersehen - jetzt wird alles teurer als geplant
Rathaus Weinähr: Sanierungskosten werden wegen falscher Sanierung teurer
Hessische Schlössersanierung rund um Kassel: Alles wird viele, viele Millionen Euros teurer als geplant, trotz oder wegen? staatlichem Bauherren, VOF-Ausschreibung und Vergabe der Planungsleistungen. Steuergeldfinanziert.
Königstein: Haus der Begegnung - Kosten der Sanierung laufen davon, da hilft auch kein Projektsteuerer und auch kein Green Building Award ...
Saarburg: Burgsanierung plötzlich teurer als geplant. 100.000 EUR.
Schloß Pfaffroda - das Geld langt nicht, trotz "Sozialbetrieb"
Schloß Wechselburg - Traum geplatzt
Schloß in Mainz heruntergewirtschaftet
Schloß Sonnenstein, Pirna - Naht die Rettung?
Schloß Wernigerode im Harz - die Kosten steigen ...
Schloß Wiehe - Sanierpfusch durch Treibmineralbildung im "sanierten" Mauerwerk
Schwarzbuch 2010 des "Bund der Steuerzahler" prangert irrsinnige Schloßsanierungen an
Wittelsbacher Schloß in Friedberg - Kostenexplosion
Schloß Blankenburg - geplatzte Sanierung
Schloß Bertholdsheim - extreme Kostensteigerung
Schloß Neidstein wegen Geldsorgen wieder verkauft
Unfaßbar: Google Suchergebnis aktuell: "Sanierung teurer"




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