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Konrad Fischer: Altbauten kostengünstig sanieren Konrad Fischer
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Energiesparen im Altbau ohne Fassadendämmung, Dämmstoff, Dachdämmung, Wärmedämmung, Wärmedämmverbundsystem WDVS

Auswirkungen von energetischen und lüftungstechnischen Verbesserungen bei Bestandswohnanlagen auf die Wohnnebenkosten

Was behindert die großflächige Umsetzung energetischer Maßnahmen, so wie sie die Bundesregierung propagiert?

Grüß Gott und herzlich willkommen! Schön, daß Sie hier gelandet sind. Es geht um den gesetzlich organisierten Energiesparschwindel im Wohnungsbau. Mieter und Vermieter aufgepaßt!




Haben Sie sich schon mal gefragt, nach welchen wirtschaftlichen Kriterien angebliche Energiesparmaßnahmen im Wohnungsbestand aus Sicht der Mieter und Vermieter, und natürlich auch des selbstnutzenden Hauseigentümers sowie des institutionellen Besitzers (Staat, Kirche, Versicherungen, Banken und Kapitalanleger im Immobilienbereich) beurteilt werden müssten, um zu guten Ergebnissen zu führen?

Kann es vielleicht sein, daß die Bundesregierung hier nur ein perverses Wirtschaftsförderungsprogramm für ihre besonders guten Lobbyisten in Gang gesetzt hat - das auf Ihrem - ja, ich meine Sie persönlich! - Rücken ausgetragen wird? Das Ihren Geldbeutel in raffinierter Weise schädigt, das Ihren Planer und Ihren Handwerker und Ihren Baustoffhändler Ihres Vertrauens profitable Umsätze beschert, und Sie müssen notgedrungen die Zeche für all den Energiesparschnulli zahlen? Und dabei wird Ihnen frecherweise angeblicher "Klimaschutz" inkl. - ach, wie originell! - "Weltrettung" vor dem menschenverschuldeten Weltuntergang bis zum Abwinken vorgeheuchelt - als eine Klimaschutzgesetzgebung und milliardenschwere Vergeudung öffentlicher Subventions-Mittel "legitimierende" übergeordnete Zielstellung, die das regierungsamtliche Eingreifen in Ihren eigentlich grundgesetzlich garantierten und geschützten Besitz unbedingt erforderlich macht? Klimaschutzabzocke durch ekelhafte Ökozecken?

Lassen Sie sich überraschen und denken Sie mit, wenn Norbert Deul vom Hausgeld-Vergleich e.V. - eine hinsichtlich ehrlicher Verbraucheraufklärung wohl unübertreffbare Verbraucherschutzorganisation - hier in seinem dankenswerterweise den Altbau und Denkmalpflege Informationen bereitgestellten Vortragsskript den sich auftuenden Abgründen mal bis auf den Grund geht. Haus und Grund, Deutscher Mieterbund, Deutscher Siedlerbund, Verbraucherschutz e.V. und wie sie alle heißen mögen, die Verbraucherschutzinteressen zu schützen vorgeben - von wem bekommen Sie zu unseres Kaisers neue Kleider nacktere Wahrheiten?



Norbert Deul
Vorstand des Verbraucherschutzvereins
Hausgeld-Vergleich e.V.
Schutzgemeinschaft für Wohnungseigentümer und Mieter
Gehrestalstraße 8, 91224 Pommelsbrunn bei Nbg.
Tel.: 09154/1602, Fax 09154/914721
www.hausgeld-vergleich.de

Auswirkungen von energetischen und lüftungstechnischen Verbesserungen bei Bestandswohnanlagen auf die Wohnnebenkosten

Auszüge aus dem Referat auf der Fortbildungsveranstaltung der IHK-Akademie München für Richter, Anwaltschaft und Gutachter am 1.4.2009.

Hausgeld-Vergleich e.V. durfte dabei die Gründe aufzeigen, die einer großflächigen Umsetzung energetischer Maßnahmen, so wie sie die Bundesregierung propagiert, entgegenstehen.

Inhalt des Referats

1. Ausgangsbasis

1.1  Energetische u. lüftungstechnische Verbesserungen
1.2  Bestandswohnanlage
1.3  Wohnnebenkosten (Hausgeld)
1.4  Betriebskosten für den Mieter

2. Standpunkt der Betrachtung

2.1 Ziele des Verbraucherschutzes
2.2 Der Verbraucherschutzverein Hausgeld-Vergleich e.V.

3. Standpunkt der Rechtssprechung

3.1  Amortisationszeit
3.2  Umlegbarkeit der Kosten energetischer und lüftungstechnischer Verbesserungen auf den Mieter

4. Auswirkung auf die Wohnnebenkosten

4.1  Welche Kosten können beeinflusst werden
4.2  Ermittlung des aktuellen Maximal-Einspar-Potentials (MEP)
4.3  Ermittlung des angestrebten Einspareffekts und sonstiger Vorteile
4.4  Ermittlung des dafür erforderlichen Kostenaufwandes
4.5  Auswirkung einer Teil-Wärmedämmung auf die Wohnnebenkosten
4.6  Auswirkung einer Voll-Wärmedämmung auf die Wohnnebenkosten
4.7  Amortisations-Betrachtung des IWU
4.8  Amortisations-Betrachtung Wohnungslüftung mit Wärmerückgewinnung
4.9  Grenzen der Kostentragebereitschaft bei Eigentümern und Mietern

Zusammenfassung und Wünsche

1. Ausgangsbasis
1.1  Energetische und lüftungstechnische Verbesserungen

Heute wird kaum noch jemand energetische und lüftungstechnische Verbesserungen infrage stellen. Die Vorteile liegen auf der Hand. Jeder Betroffene erklärt sich mit Verbesserungen einverstanden.

Woran hapert es dann, wenn nach einer Umfrage des GfK in Nürnberg im Auftrage des Verbandes bayerischer Wohnungs-Unternehmen nur 4,9% der Mieter bereit sind, für solche begrüßenswerten Maßnahmen mehr Miete zu bezahlen? Und warum weigert sich die überwiegende Mehrzahl der Eigentümer in Versammlungen immer noch, energetischen und lüftungs-technischen Verbesserungen zuzustimmen?

Dieser Frage wollen wir heute nachgehen und ich hoffe, dass ich Ihnen die Antwort aus der Sicht der “Geldgeber” geben kann, warum solche wünschenswerten Maßnahmen überwiegend noch abgelehnt werden und wie die Hindernisse beseitigt werden könnten.

1.2  Bestandswohnanlage

Dass Neubauten nach dem neuesten technischen Stand der Technik  und der Möglichkeit effizienter Nutzung der Energie hergestellt werden, braucht nicht erörtert werden. Hier bestimmt der Bauherr allein, welchen Standard seine Wohnanlage haben muss.

Das Problem stellt sich bei den Bestandsimmobilien. Nachrüstungen sind in der Regel kostenintensiver und für solche Maßnahmen ist die Zustimmung vieler Eigentümer erforderlich, die es von der Zweckmäßigkeit der Maßnahmen zu überzeugen gilt.

Wir haben derzeit ca. 40 Millionen* Wohnungen in Deutschland.
Der Neubauanteil hat sich dabei von 500.000* Wohnungen im Jahr auf 210.000* innerhalb von 10 Jahren reduziert.
Das ergibt einen Rückgang an Neubauten um 58%.
In Bayern sanken die Baugenehmigungen von 78.000 auf 35.000.
Daraus ergibt sich ganz klar, dass die Bestandsimmobilie im Focus der Baubranche und ihren Dienstleistern stehen muss, wenn die Branche wirtschaftlich überleben will.

3.1. Wohnnebenkosten (Hausgeld)

Jeder Wohnungseigentümer muss sich anteilig an den Kosten und Lasten des Gemeinschaftseigentums beteiligen. Diese Kosten, die in der Regel nach seinen
Miteigentumsanteilen sowie nach Verbrauch bei Energie und Wasser zu tragen sind, werden als Wohnnebenkosten (auch Hausgeld) bezeichnet. Energetische Maßnahmen und lüftungstechnische Verbesserungen verändern diese Kosten positiv - das ist gut. Aber leider auch negativ - das ist nicht zu vermeiden.
Während auf der einen Seite der Kostenvorteil der Energieeinsparung steht, entstehen bei einer anderen Position Kostenerhöhungen.

Beispiel 1:__________________________   Kosten je qm Wohnfläche/Monat
                                                                      vor Maßnahme     nach Maßnahme
                                                                             2007               2008
Pos.: Heizung/Warmwasser                                  1,05 €                0,80 €
Pos.: Instandhaltung/Modernisierung                     0,25 €                5,25 €
_________________________________________________________________

Bei diesem Beispiel wurde eine Maßnahme für eine 60 qm große Wohnung durchgeführt, die 0,25 € Ersparnis pro qm/Monat, also 180,- € Einsparung im 1. Jahr brachte und zugleich 3.600 € kostete. Den Eigentümer treffen die Lasten im ersten Jahr in voller Höhe. Der Nutzen verteilt sich über viele Jahre.

1.4. Betriebskosten für den Mieter

Auf den Mieter sind direkt nur die sog. Betriebskosten umzulegen, also keine Kosten für Reparaturen, Instandhaltung und Modernisierungen. Das heißt: Bei ihm stellt sich das Nutzen/Kosten-Verhältnis anders als beim Wohnungseigentümer dar.

Zunächst hat er den Vorteil der Energieeinsparung von 0,25 € pro qm Wohnfläche im Monat wie der Eigentümer und wird dies gerne von seinem Vermieter annehmen. Dem Mieter können die Kosten für die Modernisierung nur entsprechend § 559 Abs. 1 BGB belastet werden. Das Mietrecht gestattet also unter bestimmten Voraussetzungen die Umlage der Kosten mit 11% auf die Kaltmiete.

Beispiel 2__________________________     Kosten je qm Wohnfläche/Monat
                                                                     vor Maßnahme        nach Maßnahme
                                                                            2007                       2008
Pos. Heizung/Warmwasser                                  1,05 €                     0,80 €
Verteilung der Kosten 3.600 € mit 11%
auf die Miete = 396 €/Jahr
ergibt eine Kaltmieten-Erhöhung von                    0,00 €                    0,55 €
Ergebnis                                                              1,05 €                    1,40 €
__________________________________________________________________


Die Vorlage des Geldes verbleibt ebenso beim Eigentümer.

An diesem simplen Beispiel erkennt man bereits, welches Streitpotential zwischen Vermieter und Mieter entsteht, denn welcher Mieter will mehr bezahlen als vorher? Der Deutsche Mieterbund wünscht hier die Quadratur des Kreises: Energiekostenersparnis ja - aber bitte ohne Mieterhöhung.


2. Standpunkt der Betrachtung
2.1 Ziele des Verbraucherschutzes

Ziel jedes Verbraucherschutzvereins ist die von ihm betreute Klientel vor wirtschaftlichen und anderen Nachteilen zu schützen. Dabei sollten volkwirtschaftliche Erfordernisse, soziale Ausgewogenheit und Umweltziele sowie Fairness stets als übergeordnete Ziele im Auge behalten werden. Insofern kann der Verbraucherschützer den Belangen und Wünschen einer bestimmten Branche, wie z.B. auskömmliche Auftragsbeschaffung für die Baubranche, leider keine Priorität einräumen.

2.2. Der Verbraucherschutzverein Hausgeld-Vergleich e.V.

Der Verbraucherschutzverein Hausgeld-Vergleich e.V. wurde deshalb gegründet, da es vorher keine öffentlich zugänglichen Daten für die Höhe des Hausgeldes gab. Transparenz fehlte also. Die Immobilienwirtschaft verfügt zwar über die Daten, stellt sie aber der Öffentlichkeit zu Vergleichszwecken bisher nicht zur Verfügung. Wir in München haben innerhalb des Mietspiegels wenigstens Anhaltspunkte für die Betriebskosten der Mieter - aber keine Werte für die Kosten des  Eigentümers, die dieser allein zu tragen hat. Diese Informationslücke hat Hausgeld-Vergleich e.V. gefüllt und veröffentlicht jetzt jedes Jahr gegen Ende Juni Vergleichszahlen des Vorjahres für derzeit 15 Großregionen in Deutschland plus einen Bundesdurchschnitt für die Statistik. Hier das Vergleichsdatenblatt für München/Umgebung:

Kostenart pro qm Wohnfläche und Monat in EUR Durchschnitt
01 Wasser/Abwasser 0,31
02 Straßenreinigung 0,04
03 Müllabfuhr 0,23
04 Grundsteuer -
05 Sach-/Haftpflichtversicherung 0,13
06 Kaminkehrer, wenn nicht in Heizung enthalten 0,04
07 Hausbeleuchtung 0,04
08 Aufzug 0,13
09 Gemeinschafts-Waschmaschinen 0,03
10 Hausmeisterservice 0,33
11 Garten, wenn nicht bei Hausmeister berücksichtigt 0,06
12 Hausreinigung, wenn nicht bei Hausmeister berücksichtigt 0,17
13 Schneebeseitigung, wenn nicht bei Hausmeister berücksichtigt 0,03
14 Heizung/Warmwasser 1,05
15 Gemeinschaftsantenne pro Wohnung -
16 Satellitenschüssel pro Wohnung -
17 Kabel pro Wohnung 7,19
18 Sonstiges (Wartungen usw.) - Position 1-18 sind Betriebskosten 0,06
19 Reparaturen 0,20
20 Bankkosten 0,01
21 Nebenkosten Verwaltung 0,03
22 Verwaltung je Wohnung 18,72
23 Verwaltung je Garage 2,21
24 Rücklage Instandhaltung 0,58
25 Sonderkosten/Umlage Instandhaltung  -

Dem folgend vertrete ich den Standpunkt, dass das Geld der Mieter und Wohnungseigentümer nicht für unzweckmäßige, unnötige und überhöhte Ausgaben verwendet werden sollte. Insofern stellen wir die betriebswirtschaftliche Betrachtung auch bei energetischen und lüftungstechnischen Verbesserungen in den Vordergrund -  einfach gesagt: “Was kostet es und was kommt unter dem Strich dabei heraus.”


3. Standpunkt der Rechtssprechung
3.1. Amortisationszeit

Gerichte sorgen für Klarheit. So auch über die Zeitdauer, in der sich eine Maßnahme amortisieren soll und was unnötige und unzweckmäßig überhöhte Modernisierungen sind. Aus der Rechtssprechung der Obergerichte ersehen wir, dass von einer wirtschaftlich sinnvollen Amortisation dann gesprochen wird, wenn die Einsparung max. in 10 Jahren die aufgewendeten Kosten erwirtschaften kann (KG ZMR l996, 282 Vollwärmeschutz, BGHZ 156, 193, BayObLG WuM 1993, 753, KG OLGZ l993, 308).

In die neue Heizkosten-Verordnung, die am 1.1.2009 in Kraft trat, ist die bisherige gefestigte Rechtsmeinung “10 Jahre” in den § 11 erstmals eingeflossen. Dort heißt es jetzt:

“... unverhältnismäßig hohe Kosten liegen vor, wenn diese nicht durch Einsparungen, die in der Regel innerhalb von zehn Jahren erzielt werden können, erwirtschaftet werden können ...”

Damit dürfte die bisherige Rechtsmeinung weiter gefestigt sein, an der sich die Investitionen in energetische und lüftungstechnische Verbesserungen zu orientieren haben. Wenn man also nicht in der glücklichen Lage ist, allein entscheiden zu können, was sinnvoll ist, sollte sich die Planung von energetischen Maßnahmen derzeit an der Vorgabe “10 Jahre Amortisationszeit” orientieren. Ob diese Latte für energetische und lüftungstechnische Verbesserungen in einer für die Beteiligten richtigen Höhe angelegt wurde, sollen die weiteren Ausführungen zeigen.

3.2 Umlegbarkeit der Kosten energetischer und lüftungstechnischer Verbesserungen auf den Mieter

Gegen Ende 2008 hat der BGH entschieden:

“Der Vermieter kann die Miete bei einer Modernisierung der Wohnung gemäß § 559 Abs. 1 BGB nur insoweit erhöhen, als die von ihm aufgewendeten Kosten hierfür notwendig waren. Unnötige, unzweckmäßige oder ansonsten überhöhte Modernisierungsaufwendungen hat der Mieter nicht zutragen.“


Somit vertritt die Rechtssprechung den Standpunkt, dass sich die schönste Maßnahme an zwei Kriterien zu orientieren hat:

1. Die Maßnahme muss sich in 10 Jahren amortisieren.
2. Unnötige, unzweckmäßige und überhöhte Kosten sind unzumutbar.

Ein “Basta” für Ingenieure, Architekten, Immobilienverwalter und Eigentümergruppen, die die Kosten/Nutzen-Relation häufig wegen der Begeisterung für die Maßnahme aus dem Auge verlieren.

4. Auswirkungen auf die Wohnnebenkosten
4.1 Welche Kosten können beeinflusst werden?

Mit energetischen und lüftungstechnischen Verbesserungen soll vor allem Energie gespart und damit Kosten gesenkt werden. Das primäre Ziel für den Betriebswirtschaftler und sog. “wirtschaftlich vernünftig denkenden Eigentümer” wird die Relation von Kosten und Nutzen sein. Dabei fließt ein, was man konkret messen, berechnen und vergleichen kann.

Selbstverständlich gibt es auch andere Vorteile z.B. bei einer Lüftung, wie wir gerade von Herr Dr. Nowak erfahren haben - auch wichtige Kriterien, die aber schwer zu messen sind und dadurch in den Hintergrund nüchterner pragmatischer Überlegung rücken. Was bringt ein “Wohlfühlfaktor” pro qm in € und Monat?
Oder welchen Erlös erzielt man durch eine schnellere Beseitigung von Kochgerüchen?

Der Praktiker wird sich Konkretem zuwenden: “Was kostet die Maßnahme und was bringt sie in welchem Zeitraum?

Deshalb ist bei einzelnen Bestandsimmobilien zunächst der Geldwert festzustellen, der tatsächlich durch energetische Einsparungen beeinflusst werden kann. Hier finden Eigentümer und Mieter leider auch in den Presseveröffentlichungen ansonsten angesehener Publikationen fehlerhafte Angaben, weil die Kosten, die eine Heizungsabrechnung ausweist, irrtümlich als Ausgangsbasis für die Einsparmöglichkeit genannt wird. Ich stelle immer wieder bei Beratungen und Nachkontrollen fest, dass unerfüllte Erwartungen auf fehlerhaften Ausgangswerten basierten. Zu ermitteln ist also zunächst  der Teilwert der Heizungsabrechnung, der einer Einsparungen zugänglich ist.


4.2 Ermittlung des aktuellen Maximal-Einspar-Potentials (MEP)

Das Maximal-Einspar-Potential einer Wohnanlage/Wohnung ergibt aus sich folgender Berechnung:

Beispiel 3 (Wohnanlage München 2.887,20 qm)_________________________________
reine Brennstoffkosten im Jahr 2008                                                           34.181,93 €
./. Brennstoffkosten für warmes Wasser, hier 29,4%                                 ./. 10.049,49 €
Maximal-Einspar-Potential/Jahr                                                                    24.132,40 €
bei einer Heizfläche von 2.887,20 qm pro qm/Jahr                                               8,36 €
ergibt ein Einspar-Potential je qm Wohnfläche/Monat                                           0,70 €
_______________________________________________________________________

In dieser einfachen Form wird der Wohnungseigentümer vor seiner Zustimmung das mögliche MEP ermitteln und daran messen, ob sich die vorgeschlagene Maßnahme für ihn “rechnen” könnte.

4.3  Ermittlung des angestrebten Einspareffektes und sonstiger Vorteile

In einem konkreten Falle, hat der in die Versammlung geladene Ingenieur P. durch eine Dämmung an drei Seiten (Ost-, West- und Nordseite) eine mögliche Einsparung an Energie von 16% errechnet und deshalb die Maßnahme als sinnvoll vorgeschlagen.

Dach, Keller und Fensterseite (wegen hohen Kostenaufwandes vorerst ausgeschlossen) sollten nicht gedämmt werden. Daraus ermittelt sich folgende Einsparprognose:

Beispiel 4:_____________________________________________________________
Maximales Einspar-Potential im Jahr                                                            24.132,40 €
16% Ersparnis davon ergibt  im Jahr                                                              3.861,18 €
16% Ersparnis pro qm Wohnfläche im Jahr                                                           1,34 €
_____________________________________________________________________

4.4. Ermittlung des dafür erforderlichen Kostenaufwandes

Laut Architekt G. ergibt sich für die Maßnahme nach Abzug der Sowieso-Kosten ein Aufwand von 135.000 €.

Dies ergibt einen Kostenaufwand je qm Wohnfläche (in diesem speziellen Falle nahezu deckungsgleich mit Miteigentumsanteilen) von 135.000 € : 2.887,20 qm = 46,76 € je qm/Wohnfläche.

Für den Eigentümer A bedeutet das eine Sonderzahlung von 83,7 qm x 46,76 € = 3.913,81 €.


4.5 Auswirkung einer “Teil-Wärmedämmung” auf die Wohnnebenkosten

Der Eigentümer A, der das Geld verfügbar auf der Bank hat, kommt auf dieser Basis zu folgender Amortisations-Betrachtung:

Beispiel 5 (Wohnanlage München 2.887,20 qm):____________________
Bei 83,7 qm Wohnfläche spart A je qm im Jahr 1,34 € =       112,16 €
Seine Sonderzahlung beträgt                                               3.913,81 €
Ergibt aus der Zielvorgabe 10 Jahre Amortisationszeit für ET:
Ersparnis bei Energiekosten pro qm/Monat                          ./.   0,11 €
Erhöhung der Position Reparaturen/Instandhaltung             +    0,39 €
Ergibt für den Mieter
Ersparnis bei Energiekosten pro qm/Monat                           ./.  0,11 €
Erhöhung der Kaltmiete (11% aus 3.913,81 €)                      +  0,43 €

Die Maßnahme wäre dann für den Eigentümer kostenneutral, wenn der heutige Energiepreis um 254% ansteigen würde. Der Mieter wird die Kaltmieten-Erhöhung mit Erfolg abwehren. Mit Entsetzen wird A zu dem “seinem” Schluss kommen, dass er die Amortisation nicht mehr erleben wird, zumal die Energiepreise  in der nächsten Zeit deutlich nachgeben werden (dem Preisverfall beim Öl von 148 auf unter 50 $ folgend) und sich das Kosten/Nutzen-Verhältnis somit noch schlechter darstellen wird.

A entscheidet also: Sein Geld bleibt auf der Bank, so kann er mit der Verzinsung die Mehrkosten an benötigter Energie davon bezahlen und behält die rund 4.000,- als wirklichen “Notgroschen”.

Fazit:  Die schöne Idee, Energie zu sparen und CO2-Ausstoß zu mindern, ist zumindest beim Eigentümer A gestorben. Der Gutachter wird diese Berechnung zwar einer “Milchmädchen-Rechnung” zuordnen, da er in der Lage ist, eine perfekte dynamische Berechnung für den Energiepreis abzuliefern. Die wird ihn in die Nähe von 15-20 Jahren Amortisationszeit bringen. Aber auch damit wird er sich die Zähne an der 10 Jahres-Hürde ausbeißen, innerhalb der sich die Maßnahme rechnen sollte.

4.6. Auswirkung einer Voll-Wärmedämmung auf die Wohnnebenkosten

In der Wohnanlage F wurde die Zustimmung zur energetischen Vollsanierung empfohlen (Dämmung Wände, Keller, Dach und neue Fenster). Die Eckwerte, auf der die Zustimmung erreicht werden sollte, waren:

Beispiel 6 (Wohnanlage München/Umgebung 10.745,56 qm)______
Kapitalaufwand lt. Hausverwaltung/Ingenieur:                  2.364.750 €
Energiekosten ohne Warmwasser-Erwärmung                    107.515 €
Ersparnis nach Maßnahme
lt. Ingenieur im Erstjahr “ohne Gewähr“ 51%                        55.122 €
(Erfahrungswerte von Hausgeld-Vergleich 35%)                 (37.600 €)
Ergibt aus der Zielvorgabe 10 Jahre Amortisationszeit für ET:
Ersparnis bei Energiekosten je qm/Monat (Ing.-Berechg,)  ./.  0,43 €
Erhöhung der Position Reparaturen/Instandhaltung            +  1,83 €
Ergibt für Mieter
Ersparnis bei Energiekosten pro qm/Monat                        ./.  0,43 €
Erhöhung der Kaltmiete (11% aus 2.364.750 €) pro qm      +   2,02 €

Die Maßnahme wäre dann für den Eigentümer kostenneutral, wenn der heutige Energiepreis um 370% ansteigen würde. Der Mieter wird die beabsichtigte Kaltmieten-Erhöhung abweisen. Entscheidung der Eigentümer: “Rechnet sich nicht.” Es mag sein, dass in diesem speziellen Falle die Vorkalkulation des Architekten zuviel Speck” enthielt und bei einem anderen Fachmann die Kalkulation anders ausgesehen hätte.

Damit dieser Bericht nicht derart negativ endet, schauen wir uns noch einen Teil der Studie des angesehen Instituts IWU (Institut Wohnen und Umwelt GmbH) an.

4.7 Amortisations-Betrachtung des IWU

Bei dem energetisch sanierten Objekt in dieser Studie handelt es sich um eine Mehrhauswohnanlage in Erlangen mit 1145 qm Wohnfläche mit der Baualtersklasse 1969 bis 1978.

Die IWU hat eine Energieeinsparung
bei Ihrem Modell von                                                                  0,86 €
pro qm Wohnfläche im Monat und
einen dafür erforderlichen Modernisierungszuschlag
nach § 559 BGB für den Mieter von nur                                     0,94 €
errechnet.

Also ein interessantes theoretisches Modell. Auf die Anfrage, dass wir im Raum Nürnberg/Erlangen für das betreffende Jahr einen beeinflussbaren durchschnittlichen Wert an Energieverbrauch von 0,65 €/qm und Monat ermittelt haben und uns dabei eine Einsparung 0,86 € an Energie nicht plausibel vorkommt, erhielten wir keine Antwort.

4.8 Amortisations-Betrachtung “Wohnungslüftung mit Wärmerückgewinnung”

Wie Herr Dr. Nowak schon ausgeführt hat, ist eine Wohnungslüftung sinnvoll, aber derzeit allein von der betriebswirtschaftlichen Seite nicht zu rechnen. Die durchschnittlichen Investitionskosten von ca. 50-60 € pro qm Wohnfläche lassen sich durch reine Einsparungen an Energie aus der Rückgewinnung nicht erwirtschaften. Die Amortisation wird sich ähnlich dem Beispiel 5 darstellen.

Ich zitiere deshalb nüchtern aus der Studie von Herr Dipl.-Phys. Johannes Werner (Ing.-Büro ebök, Tübingen):

“Eine wirtschaftliche Amortisation der Gesamtkosten einer Wohnungslüftungsanlage ist bei derzeitigen und absehbaren Verhältnissen nicht möglich. Jedoch kann mit effizienten Abluft- und Wärmerückgewinnungsanlagen erreicht werden, dass die eingesparten Heizkosten mindestens die Kosten für Betrieb, Wartung und Unterhalt der Anlage abdecken.“

4.9 Grenzen der Kostentragebereitschaft bei Eigentümern und Mietern

Die Real-Einkommen bei Eigentümern und Mietern sind bei der überwiegenden Zahl seit Jahren rückläufig. Die laufenden Kostenerhöhungen haben vorhandene Geldreserven dieser Gruppe abschmelzen lassen.

Beide Entwicklungen setzen der Durchsetzbarkeit energetischer Sanierungen die Grenze der Finanzierbarkeit entgegen. Leerstände beim Mietraum (in München noch gering) machen Erhöhungen der Kaltmiete beim Mieter kaum durchsetzbar, da er den Erhöhungen ausweichen kann und Kosten, die über die Einsparung hinausgehen, nur schwer vermittelbar und rechtlich kaum durchsetzbar sind.

Eigentümer sind inzwischen in der Mehrzahl in einem Alter, in dem man nicht mehr in Zeiträumen von 20 und 30 Jahren und länger planen will.
Aus diesen Fakten ergeben sich zusätzlich ablehnende Haltungen gegenüber Geldausgaben, die sich nicht in einem überschaubaren Zeitrahmen rechnen. Dazu addieren sich noch Skepsis gegenüber der “Plastikverpackung von Häusern” und deren inzwischen bekannt gewordenen Nebenwirkungen (erhöhte Algenbildung an Ost-, West- und Nordseiten, Zusatzkosten wegen Vogelverpickungen und Spannungsrissen).
In der Addition ergeben sich somit mehr Hindernisse als Vorteile.


Zusammenfassung und Wünsche

Was ist also zu tun, um das an sich vernünftige Ziel “Energieeinsparung und Minderung des CO2-Ausstoßes” und die Sanierung der Bestandsimmobilien gehäufter zu erreichen?

1. Mit Methoden eines konsequenten Kostenmanagements sind die Aufwendungen für energetische Sanierungen zu minimieren. Hier sind die Industrie, die Ingenieure, Architekten, Handwerker und Dienstleister gefordert. Denn niemand kann die derzeitige ungünstige Kosten/Nutzen-Relation auf Dauer zugemutet werden, wie sie aus der Praxis aufgezeigt wurde.

2. Der von den Gerichten als richtig erkannte Amortisations-Zeitraum von 10 Jahren sollte als sinnvolles Ziel nicht in Frage gestellt werden. Denn verlässliche gute Parameter schaffen Sicherheit für Entscheidungen und schützen den Verbraucher.

3. Geschönte PR-Berichterstattung über die angeblichen Kostenerfolge energetischer Maßnahmen in der Presse müssen verschwinden. Sie zielen auf die sachliche Unkenntnis der Leser ab und werden als reine Zweckberichte interessierter Kreise schnell anhand von Überschlagsrechnungen entlarvt.

4. Man muss statt dessen den Mut haben, klipp und klar zu sagen, dass energische Maßnahmen derzeit mehr kosten als sie an messbarer Ersparnis in einem überschaubaren Zeitraum einbringen und daran konsequent arbeiten, dass sich das ändert.

5. Da mit energetischen Einsparungen auch umweltpolitische Ziele verfolgt werden, stellt sich die Frage, ob man Eigentümer und Mieter mit dem Schutz der Umwelt in ihrem Bereich allein lassen kann oder ob hier nicht Versäumnisse in der Vergangenheit liegen, die alle Bürger gemeinschaftlich zu tragen haben. Vorhandene Förderungen müssen verständlicher werden.

6. Das Energieproblem wird mit Einsparungen nicht zu lösen sein, so dass zu überlegen ist, ob Investitionen in die von den Kosten derzeit nicht überzeugende Einsparung die richtige Lösung ist. Ich meine, dass höchste Investitionen in die Erschaffung preiswerter, speicherungsfähiger und umweltverträglicher Energie volkswirtschaftlich wesentlich sinnvoller wären.

Und damit darf ich zur Diskussion anregen. Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit.

Norbert Deul

* Daten vom Statistischen Bundesamt


Presse-Info 1.2.2010

Energie-Einsparpotential bei Dämmmaßnahmen wird überschätzt
IWH-Studie bestätigt Darstellung von Hausgeld-Vergleich e.V.

Hausgeld-Vergleich e.V. warnte als erster Verbraucherschutzverein vor dem in der Regel betriebswirtschaftlichem Unsinn und den Nebenfolgen kostenaufwändiger Wärmedämmmaßnahmen an Bestandsimmobilien und empfahl deshalb allen Eigentümern zunächst eine eigene Amortisationsberechnung anhand der vorhandenen Heizungsabrechnung.

Zwar werden immer noch irreführende Meinungen zum Energie-Einsparerfolg vertreten wie z.B. wieder aktuell in einem Immobilienteil einer ansonsten angesehenen Tageszeitung.

Dabei könne die bisher theoretisch mögliche Kaltmiete nach der Sanierung häufig sogar verdoppelt werden“, heißt es dort. Mit solchen unhaltbaren Aussagen werden Wohnungseigentümer in die Irre geführt, denn selbst bei einer theoretischen Null-Energie-Bestandsimmobilie könnte man derzeit max. 0,75 € an Heizenergie pro qm Heizfläche im Monat sparen, wenn man den derzeitigen Durchschnittsverbrauch bei vorhandenen Immobilien in Deutschland zugrunde legt. Damit ergibt sich eine max. Kaltmietenerhöhung pro qm um diesen Einsparwert von 0,75 € je qm. Und dies würde nur dann gelten, wenn man die Bestandsimmobilie in ein Null-Energie-Haus gedämmt hätte.

Daran zeigt sich bereits, welchen Wert solche leichtfertigen Aussagen haben, es wäre theoretisch möglich, die Kaltmiete zu verdoppeln. Welche Ziele mit solchen Aussagen verfolgt werden, liegt auf der Hand.

Dagegen wird die Meinung von Hausgeld-Vergleich e.V., Wärmedämmmaßnahmen amortisieren sich aus heutiger Sicht in der Regel nicht, durch eine aktuelle Studie des Instituts für Wirtschaftsforschung Halle (IWH) bestätigt. Auf der Basis von Erfassungsdaten der Ista, in die die Verbrauchswerte von 2,6 Millionen Wohnungen in rund 257.000 Mehrfamilienhäuser eingeflossen sind, zeigt die Studie einen durchschnittlichen Energieverbrauch in Deutschland pro qm im Jahr von 138 kWh auf. Die Werte der IWH erstrecken sich nach Raumregionen von 101 kWh (mittleres Mecklenburg/Rostock) bis 172 kWh (Ost-Friesland). Städte wie München (122 kWh), Halle (126 kWh), Braunschweig (134 kWh), Stuttgart (136 kWh), Hannover (140 kWh), Dortmund (146 kWh) und Hamburg (157 kWh) liegen dazwischen.

Da eine heute übliche Wärmedämmmaßnahme (Wärmedämm-Verbundsystem, Keller- und Dachbodendämmung, Fensteraustausch) max. 35-50% an Energieeinsparung in der Praxis einbringt, ergibt die Überschlagsrechnung max. ca. 70 kWh an Energieeinsparung pro qm im Jahr. Bei einem angenommenen Gaspreis von 0,053 €/kWh (Beispiel: Havelgas.hanse2 nach Verivox vom 23.1.2010) wäre dies dann ein Einsparwert von 3,71 € je qm im Jahr, also bei einer Heizfläche von 70 qm sind das derzeit 259,70 € Ersparnis im Jahr.

Somit dürfte jedem betriebswirtschaftlich denkenden Eigentümer oder Mieter klar werden, dass sich mit dem möglichen Energie-Einsparwert eine Modernisierung bei der sog. Durchschnittsanlage nicht in einem überschaubaren Zeitraum von ca. 10-15 Jahren amortisiert, wenn ein üblicher Mehraufwand dafür von 15.000,- € angesetzt wird.

Würde ein Vermieter seine Modernisierungs-Aufwendungen auf einen Mieter mit den gesetzlich möglichen 11 % umlegen, so müsste sich die Miete um 137,50 € im Monat erhöhen. Dieser Erhöhung würde eine Heizkostenersparnis von nur 21,64 € gegenüber stehen. Jeder vernünftig denkende Mensch wird bei diesem Verhältnis zwischen Aufwand und Erlös über bessere Alternativen nachdenken.

Wer derzeit Vorschläge zur Wärmedämmung von der Hausverwaltung erhält, sollte sich deshalb  wegen einer Amortisationsberechnung sofort an Hausgeld-Vergleich e.V. wenden.

Norbert Deul – Vorstand, Hausgeld-Vergleich e.V., Gehrestalstraße 8, 91224 Pommelsbrunn





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