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Konrad Fischer Konrad Fischer: Altbauten kostengünstig sanieren
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Konrad Fischer

DAS RAUMBUCHSYSTEM

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Formulare in Anwendungsbeispielen finden Sie im Aufsatz zur wirtschaftlichen Instandsetzung von Altbauten und Baudenkmalen.

Das vollständige Formularsystem (22 A4-Seiten als Excel4-Dokumente) ist beim Autor gegen Kostenerstattung erhältlich ->Bestellformular)



DIE AUFGABENSTELLUNG DES RAUMBUCHSYSTEMS

Mit diesem System erfolgt die Zustandsbeschreibung des Bestands. Art und Umfang der erforderlichen Baumaßnahmen werden dabei berücksichtigt. Es wird angewendet bei Umbau, Modernisierung, Instandsetzung und Instandhaltung geschädigter Altbauten.

TECHNISCHE BESTANDSAUFNAHME UND LEISTUNGSBESCHREIBUNG

Die technische Bestandsaufnahme und Leistungsbeschreibung folgt den Anforderungen der Verdingungsordnung für Bauleistungen (VOB). Die für das Planen und Bauen im Bestand zu beachtenden Vorschriften sollen hier erläutert werden. Dabei ist natürlich zu berücksichtigen, daß diese Anforderungen sowohl für die Kostenermittlung, als auch für die spätere Leistungsvergabe wesentlich sind:

1. VOB/A §9, 1

„Die Leistung ist eindeutig und so erschöpfend zu beschreiben, daß alle Bewerber die Beschreibung im gleichen Sinne verstehen müssen und ihre Preise sicher und ohne umfangreiche Vorarbeiten berechnen können.“

Durch Vorarbeit der Planung, die im Bestand nur nach qualifizierter Bestandsaufnähme entsteht, kann diese Forderung tatsächlich eingelöst werden.

Eine angemessene Bestandsaufnahme vor der Instandsetzung von Baukonstruktionen erfordert oft Bauteilfreilegungen der Hauptschadensbereiche wie Schwellen-, Balkenkopf- und Dachfußauflager, Giebelanschlüsse, Treppen- und Kaminwechselkonstruktionen, Böden unter Wasserentnahmestellen, Bereiche mit Durchfeuchtungsspuren bzw. Deformationen, Dachdurchdringungen und Sockelzonen. Die dort erfaßten Schäden werden den Hauptteil der später erforderlichen Instandsetzungsleistungen ausmachen.

Für zunächst nicht zugängliche Bereiche wie verdeckte Schäden unter ungeöffneten Verkleidungen oder eingemauerte Holzkonstruktionen sind Bedarfpositionen in der Leistungsbeschreibung vorzusehen.

Zuschlagspositionen erfassen Mengenänderungen bei unzugänglichen Schadensbereichen kalkulierbar.

2. VOB/A §9, 2

„Dem Auftragnehmer darf kein ungewöhnliches Wagnis für Umstände und Ereignisse,auf die er keinen Einfluß hat, aufgebürdet werden.“

Der Bestand bietet immer Überraschungen:

Ungewöhnliche Konstruktionen, verblüffende Schadensbilder oder unerwartetes Konstruktionsversagen in verdeckten Bauteilbereichen beeinflussen die Leistungsanforderung. Eine zutreffende Leistungsbeschreibung ist nur möglich,wenn neben dem Bauteil selbst auch dessen Umgebungsbereich mit Konstruktion, Schadensbild sowie anderen Risiken berücksichtigt werden.

Damit lassen sich auch unerwartete Mengenänderungen über 10% mit neuen Preisverhandlungen einschränken. Nachträgliche besondere und zusätzliche Leistungen mit entsprechenden Kostenmehrungen, im Bestand nicht ungewöhnlich, bleiben kontrollierbar.

3. VOB/A §9, 3 (1)

Um eine einwandfreie Preisermittlung zu ermöglichen, sind alle beeinflussenden Umstände festzustellen und in den Verdingungsunterlagen anzugeben.

Preisermittlung im Bestand muß auch die in allen „Standardleistungsbeschreibungen“ vernachlässigte betroffene Bauteilkonstruktion des Bestands und ihre Umgebung mit Schadensbild berücksichtigen. Nur nach entsprechender Bestandsaufnahme kann die geforderte Bauleistung kalkulierbar beschrieben werden. Dies gilt auch für die Auswertung und Beurteilung der eingegangenen Angebote. Deren gerechter Vergleich wird bei stark abweichenden Abrechnungsmengen vom Mengenansatz der Leistungsbeschreibung schwierig.

4. VOB/A §9, 3 (2)

„Erforderlichenfalls sind auch der Zweck und die vorgesehene Beanspruchung der fertigen Leistung anzugeben.“

Im Umgang mit heute ungebräuchlichen Konstruktionen, mehr oder weniger gut gelungenen Umbauphasen oder Reparaturen kann es erforderlich werden, die konstruktive oder gestalterische Bedeutung von Bauteilen oder Bauarbeiten in der Leistungsbeschreibung vorzugeben, bzw. zur Verdeutlichung der Qualitätsanforderung besonders zu erläutern.

Dies setzt natürlich eine entsprechende Konstruktionsanalyse des Bestands voraus

5. VOB/A §9, 3 (3)

„Die für die Ausführung der Leistung wesentlichen Verhältnisse der Baustelle ... sind so zu beschreiben, daß der Bewerber ihre Auswirkungen auf die bauliche Anlage und die Bauausführung hinreichend beurteilen kann.“

Dies betrifft im Bestand vor allem mögliche Auswirkungen durch indirekt von der jeweiligen Leistung betroffene Bauteile auf die Bauausführung:

Besonderer Substanzsicherungsbedarf, Einsturzgefahr und Sicherungsbedarf bei Zwischenbauzuständen während der Bauabwicklung.

Qualifizierte Vorgaben zur Bauablaufsplanung, z. B. bei schwierigen Arbeitssituationen im Deckenbereich, sind aber ohne vorherige Bestandsaufnahme nicht denkbar.

6. VOB/A §9, 6 und 9

„Die Leistung soll durch ... ein in Teilleistungen gegliedertes Leistungsverzeichnis beschrieben werden.“ Und sinngemäß: „Es sollen nur für die Preisbildung gleichartige Arbeiten unter derselben Positionsnummer aufgeführt werden.“

Die Aufschlüsselung der Gesamtinstandsetzung einer geschädigten Baukonstruktion mit Leistungspositionen für Freilegung, Sicherung, Abbruch sowie das Ansetzen neuer tragfähiger Teile mit Verbindungsmitteln erfordert die Voruntersuchung des Bestands. Erhebliche Uberraschungen bieten frühere Reparaturen, Umbauten und verdeckte Schäden, die erst nach Freilegung entdeckt werden.

7. VOB/A §9, 7

„Erforderlichenfalls ist die Leistung auch zeichnerisch ... darzustellen oder ... zu erklären ... durch Mengen- oder statische Berechnungen.“

Instandsetzungs- und Umbaukonstruktionen sind für den Einzelfall zu entwickeln. Im Altbau treffen moderne Bauweisen oft nicht zu. Nur die Zeichnung führt zur besten Reparaturlösung und erläutert dem Bieter die geforderte Leistung. Bieter benötigen somit die Anlage der wesentlichen Ausführungszeichnungen zur Kalkulation.

Andernfalls entstehen zwischen den Beteiligten Abwicklungsschwierigkeiten betreffend Umfang, Qualität und Abrechnung der geplanten, beschriebenen, „eigentlich“ gewünschten und ausgeführten Leistung. Wird die Einbindung der Bestandsaufnahme in Planung und Ausschreibung sachgerecht eingebunden, entfallen solche Problemstellungen.

Aus dem Regelungsbedarf des Teils C der VOB sind unter anderem folgende Punkte zu klären:

1. DIN 18299, 0.1.10 und 16, 0.2.4 und 13

„Besondere Vorgaben für Entsorgung, Art und Umfang von Schadstoffbelastungen, Art, Zusammensetzung und Menge der ... zu entsorgenden Bauteile ..., Besondere Anforderungen an die Baustelleneinrichtung und Entsorgungseinrichtung“

So erfordern der echte Hausschwamm und Holzschutzmittel mit heute unzulässigen Giftstoffkonzentrationen in auszubauenden Althölzern besondere Entsorgungsmaßnahmen. Gerade bei Altbauten im Verantwortungsbereich öffentlicher Bauverwaltungen in Ost und West ist hier besondere Vorsicht geboten, das Gebot der Wirschaftlichkeit wurde oft formaler Normerfüllung untergeordnet. Eine Eventualposition als 30%-Aufschlag auf die betroffenen Gewerkleistungen deckt hier die meisten Unwägbarkeiten bei der Kostenschätzung ab. Bei dem geringsten Verdacht sollte ein geeignetes Fachlabor anhand von Holzproben den Risikobereich möglichst bald eingrenzen!

Entsorgungsmengen über einem Kubikmeter sind nicht mehr gem. VOB/C, DIN 18299, 4.1.12 als Nebenleistung zu entsorgen und bedürfen eigener Positionen.

Auch erforderliche Staubschutzmaßnahmen und Behälter für getrennte Erfassung des Baustellenabfalls sollten in der Leistungsbeschreibung aufgeführt werden. 2. DIN 18299, 0.1.12

„Art und Umfang des Schutzes von ... Bauteilen ... im Bereich der Baustelle“

In der Bestandsaufnahme zu klären ist der Schutzbedarf empfindlicher wiederzuverwendender, denkmalgeschützter und sonstig gefährdeter Bauteile.

3. DIN 18299, 0.2.1

„Vorgesehene Arbeitsabschnitte, Arbeitsunterbrechung und - beschränkung nach Art, Ort und Zeit“

Die Bestandsaufnahme und die darauf aufbauende Planung und Leistungsbeschreibung muß den Arbeitsablauf bis zur fertigen Instandsetzungskonstruktion klären. Ohne diesbezügliche Vorgaben wird die Preiskalkulation zur gefährlichen Spekulation und erzwingt Streitigkeiten im Bauablauf.

4. DIN 18334, 0.2.1

„Art und Beschaffenheit der Unterkonstruktion (... Unterbau, ... Tragwerk)“

Ein entscheidender Leistungsbereich der technischen Bestandsaufnahme von Baukonstruktionen ist die Voruntersuchung der Konstruktionsauflager wie Fundamente, Schwellen und Mauerkronen an Traufe und Giebel sowie der Bauteilverbindungen.

5. DIN 18334, 0.2.18

„Art und Ausbildung der Befestigung der Bauteile ... am oder im Mauerwerk, ... Holz (DIN 18334, 0.2.17), der Holzverbindungen ... “

Auch diese Angaben sind ohne technische Bestandsaufnahme der vorhandenen Konstruktion nicht möglich.

ARBEITSVORAUSSETZUNGEN

Vor der Anwendung des Raumbuchsystems erfolgt für die betroffenen Bauteilbereiche eine möglichst vollständige Beräumung, Teilfreilegung nach Einzelerfordernis und Reinigung, sowie die zeichnerische Bestandsaufnahme im Maßstab der nötigen Ausführungsplanung. Dies sichert eine zutreffende Zustandsbeurteilung. Das bedeutet aber nicht das „Ausbeinen“ von Fachwerkkonstruktionen oder Untersuchung bis zur Totalzerstörung des Untersuchten. Die technische Bestandsaufnahme sollte von erfahrenen Kräften geleitet werden, am besten im Zusammenhang mit den Aufmaßleistungen. Auslassungen wichtiger Erkenntnisse führen genauso sicher wie übertriebene Untersuchungen zu unwirtschaftlichen Endergebnissen!

Die Vorbereitungsmaßnahmen werden nach Erstbeurteilung des voraussichtlichen Schadensbildes festgelegt. Stichproben unterstützen die Entscheidung.

Eine restauratorische Voruntersuchung liefert baugeschichtliche Informationen. Fragen der Schädigung und Erhaltung historisch wertvoller Befunde werden dann in die Bearbeitung des Raumbuchsystems mit einbezogen.

Derartige Untersuchungsleistungen sind ungeeignet als Arbeitsbeschaffungsmaßnahmen für arbeitslose Werftarbeiter oder Schuhmacher und studentische Praktikanten. Auch publikationshungrige Bauforscher auf öffentlich finanzierter Schatzsuche verursachen dabei meist mehr Bauschäden als anständige und erfahrene Restauratoren. Schon vorhandene Verletzungen des Bestands und briefmarkengroße Substanzöffnungen sollten die denkmalpflegerisch und planerisch entscheidenden Kenntnisse liefern.

Eine in der ersten Leistungsphase dann entsprechend preiswerte Voruntersuchung wird nach Klärung der Planungsziele bedarfsweise erweitert, um z. B. für Raumneufassungen zusätzliche Anhaltspunkte zu erhalten.

DIE BESTANDTEILE DES RAUMBUCHSYSTEMS

Für die wesentlichen Bauteile des Bestands wurden die Erfassungsblätter des Raumbuchsystems für den Boden, Decke, Wände, Tür, Fenster, Treppen, Fassaden, Dach, Sonderbauteile, Installationen und Leitungen und Inventar von Sakralräumen mit projektbezogenen Ergänzungen entwickelt. Sie liegen bei uns als Excelformulare vor.

Der Erfassungsumfang und die Bearbeitungstiefe des Raumbuchsystems werden dann an die jeweilige Bauaufgabe angepaßt, um Datenschrott zu vermeiden. Es gilt dabei, Aufwand und Ergebnis bewußt abzuwägen. Das kann bedeuten, nur die geschädigten Bauteile zu erfassen oder die Schadensbeschreibung an das erforderliche Planungsergebnis durch Vereinfachung oder Vertiefung anzupassen. Dabei sollen die systematischen Grundprinzipien der Datenerfassung aber nicht aufgegeben werden:

Unvermischte und ergebnisbezogene Erfassung der Daten auf ihren jeweiligen Bedeu- tungsebenen (Konstruktionsinventar, Schadensinterpretation, Maßnahmenplanung, Geo- metrie) nach jeweils hierarchisch-logisch gegliederter und eindeutiger Erfassungsstruktur vom Groben ins Feine (vgl. auch o.g. Systemanforderungen);

Grafische und fotografische Ergebniskontrolle (Rückkoppelung) durch Zeichnung und Foto.

DIE BEARBEITUNG IM OBJEKT

Zuerst werden die Räume geschoßweise im Uhrzeigersinn fortlaufend numeriert. Dies dient auch der späteren Handwerkerorientierung. Begonnen wird im Zugangsraum mit z. B.: „E1, E2, E3, ... „.In den Räumen werden die Wände mit „a, b, c, ...“, Fenster und Türen mit „F“ bzw. „Tl, 2, 3, ...“ bezeichnet. Die Bauteilcodierung ist im Bestandsplan und im betreffenden Raumbuchblatt einzutragen. Sie bleibt bis zur Schlußabrechnung aller Gewerke das maßgebliche Orientierungssystem.

Dann werden die Konstruktionsbauteile zunächst möglichst zerstörungsfrei, allerdings gründlich, untersucht. Bei manchen Bauaufgaben ist der Untersuchungsbedarf geringer, bei den meisten erstreckt er sich aber auf:

- Allgemeinen Zustand und Sofortsicherungsbedarf,

- Bauteildeformationen und Brüche,

- sichtbare Schäden an Bauteilverbindungen und Verbindungsmitteln,

- Merkmale tierischer Holzschädlinge, z. B. Fluglöcher, Bohrmehl, Wespennester,

- Merkmale pflanzlicher Holzschädlinge, z. B. Würfelbruch, Pilzmyzele, Fruchtkörper sowie Holzverfärbung,

- Montagekonflikte in zukünftigen Arbeitsbereichen,

- Bauteilsicherungsbedarf während der Instandsetzung,

- Nässespuren und weitere Schadensmerkmale,

- Spuren früherer Baumaßnahmen,

- Abbundzeichen, Inschriften und Datierungen,

- besondere Formgebung, Stuck, Bemalung, Schnitzerei, aufwendige Verkleidungen, Tapeterien, Spuren früherer Nutzung.

Beim Abklopfen mit der Hand oder mit einem Hammer wird untersucht:

- der allgemeine Zustand,

- die aktuelle Spannungs- oder Druckbeanspruchung und Überlastung,

- Bauteilzerstörung, Schalenbildung, Schichtaufbau, Mischbauweise,

- der Restquerschnitt und die Resttragfähigkeit.

Hilfreich bei der Begutachtung von Holzteilen ist die Bohrwiderstandsmessung. Bei erheblicher Schädigung wird das Bauteil freigelegt, um lebenden Befall von tierischen Holzschädlingen, Konstruktionsaufbau und den Restquerschnitt mit Resttragfähigkeit zu untersuchen.

Schließlich kann eine Probeentnahme mit nachfolgender Laboruntersuchung notwendig sein. Dies ist jedoch nicht der Regelfall, hier geht es um Schädlings- u. Schadstoffbestimmung, die Bestimmung von Materialkennwerten für Dokumentation und die Maßnahmenrezeptur.

Der aufwendige Einsatz sonstiger gerätegestützter Untersuchungsmethoden, im Einzelfall möglicherweise begründet, erfordert immer die Abwägung von Aufwand und Erfolg.

DOKUMENTATION

Alle Ergebnisse der Zustandsuntersuchung werden vor Ort in den vorbereiteten Systemblättern dokumentiert. Die erfaßten Bauschäden werden in die vorbereiteten Bauzeichnungen bzw. bei der Untersuchung ergänzten Bauteilskizzen lagegetreu eingetragen. Vorgefundene Bauteilkonstruktionen werden durch Streichung der unzutreffenden Vorgaben hervorgehoben oder durch Nachtrag in der betreffenden Zeile ergänzt.

Das zutreffende Zustandsmerkmal und die erforderlichen Maßnahmen werden mit Mengenangabe dem untersuchten Bauteil in der dafür vorgesehenen Spalte zugewiesen. Nach Abschluß der Bearbeitung werden Datum und Bearbeiter in der entsprechenden Zeile eingetragen. Bei geringfügigen Maßnahmen beschränkt sich die Dokumentation auf die erheblich geschädigten Bauteile.

Nach Fertigstellung der Zustandserfassung erfolgt die weitere Planung bis hin zur Ausschreibung und Abrechnung im Büro.

Die Bestandsaufnahme mit dem Raumbuchsystem liefert dazu die notwendigen Grundlagen.

ZUSAMMENFASSUNG

Das Raumbuchsystem liefert der Planung die maßnahmenbestimmenden Bestandsdaten vollständig und leicht umsetzbar. Die Raumbuchergebnisse der vorgezogenen Ausführungsplanung führen zur verläßlichen Ermittlung der Baukosten. Sie begründen die Planungsentscheidung nachvollziehbar bis ins Detail. Die Bestandserfassung mit dem Raumbuch- und dem entsprechenden Holzlistensystem in Zusammenhang mit dem Positionsbausteinsystem für die Ausschreibung vereinfacht die Organisation des Baugeschehens im Bestand. Bauen im Bestand und Denkmalpflege wird so kalkulierbar und wirtschaftlich.

Verwendete Literatur:

Bauaufnahme, Bestandsuntersuchung und Dokumentation historischer Bauwerke, 8. Kolloquium des Sonderforschungsbereichs 315, Univ. Karlsruhe, Heft 7, 1987

Bauaufnahme, Befunderhebung und Schadensanalyse an historischen Bauwerken, 13. Kolloquium des Sonderforschungsbereichs 315, Univ. Karlsruhe, Heft 8, 1988

Cramer (Hrsg.) / Backes (Mitverf.), Bauforschung und Denkmalpflege, DVA, Stuttgart 1987

Erfassen und Dokumentieren im Denkmalschutz, Schriftenreihe des Deutschen Nationalkomitees für Denkmalschutz, Band 16, Stuttgart 1983

Erhalten historisch bedeutsamer Bauwerke, Sonderforschungsbereich 315, Univ. Karlsruhe, Jahrbücher 1987 - 91

Hanke / Leukhardt, Die Vergabe von Bauleistungen nach VOB Teil A, Ausgabe 1992, Bundesanzeiger, Köln 1993

Petzet, Mader, Praktische Denkmalpflege, Kohlhammer, Stuttgart 1993

Schiedermair / Scherg, Denkmalfibel, Callwey, München 1991

Schmidt, Das Raumbuch, Arbeitsheft 44 des Bayer. Landesamts für Denkmalpflege, Lipp, München 1989

Winkler / Rothe, VOB 1992 Gesamtkommentar, 8. Auflage, Vieweg, Braunschweig 1993





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