(überarbeitete Fassung eines Vortrages in Kühlungsborn bei den 8. Hanseatischen
Sanierungstagen des Feuchte und Altbausanierung e.V. 11/97, in Bonn bei der Jahrestagung der Vereinigung der
Landesdenkmalpfleger in der Bundesrepublik Deutschland, Sektion C - Bautechnik 6/99, bei der Studientagung auf Burg
Runkelstein, Bozen am 25. Oktober 1996, auf der Tagung der Deutschen Burgenvereinigung e.V. 1999 auf der Kaiserburg
Nürnberg, mit Abbildungen veröffentlicht in: H. Venzmer (Hrsg.) Bautenschutzmittel, Verlag für Bauwesen
Berlin 1997; in: Udo Mainzer (Hrsg.): Politik und
Denkmalpflege in Deutschland, Jahrestagung der Vereinigung der Landesdenkmalpfleger in der Bundesrepublik
Deutschland, Arbeitsheft der rheinischen Denkmalpflege 53, Rheinland-Verlag, Köln 2000; in: Südtiroler
Burgeninstitut (Hrsg.): Burg Runkelstein - Castel Roncolo, Erhalten und
Gestalten von Burgen und Schlössern, Studientagung auf Burg Runkelstein am 25. Oktober 1996, Verlagsanstalt
Athesia Bozen 2001 und in aktualisierter, reich bebilderter Version 2003 hier)
Planauszüge und Fotos: Konrad Fischer, Hochstadt a. Main (soweit nicht anders angegeben)
Nicht durch Macht werden die Dinge erhalten,
sondern durch Klugheit. Dr. Martin Luther
Mephistoteles (gemütlich): Du weißt wohl nicht, mein Freund, wie grob du bist.
Baccalaureus: Im Deutschen lügt man, wenn man höflich ist. Johann Wolfgang von Goethe, Faust Teil 2; Akt 2
Zusammenfassung
Soll eine Altbausanierung kostengünstig sein, bilden die vergleichbaren Neubaukosten das Limit. Die Schmerzgrenze liegt bei ca. 2.500.--EUR/qm NF. Aufeinander aufbauende Projektstufen:
- eine technische Bestandsaufnahme durch detailliertes Aufmaß, Raumbuch- und Holzlistensystem,
- die gewerkweise Kostenberechnung und -steuerung,
- bestandsgerecht sparsame Reparaturtechnik mit gewerkweiser Leistungsbeschreibung im
Positionsbausteinsystem sowie
- ein kosten- und bautechnisch optimierter Vergabe-
und Bauablauf
können den kostensicheren Erfolg auch im Altbau sicherstellen.
Voraussetzung dafür sind 3 Planungsprinzipien: "Erhalten statt Erneuern", "Handwerkskunst statt
pseudowissenschaftlicher Ideologie" und "Gute Baustoffe statt Chemiewaffenangriff auf Mensch und Bestand".
Auf sinnlose Dämmstofforgien auf, vor und unter dem Haus, auf "ÖKO"-Energie aus Sonne und Wind und auch auf
luxuriöse Stahlglaskisterl kann dafür mit ruhigem Gewissen verzichtet werden.
"Studiert man die Bauakten der großen Kirchen, Schlösser und Burgen, so stellt man fest,
daß in vielen Fällen die letzten systematischen Instandsetzungsarbeiten in der Zeit um 1900 durchgeführt
worden sind. Der Erste Weltkrieg, die Wirren der Zeit danach mit Weltwirtswchaftskrise, Inflation und erneuter
Aufrüstung, dann der Zweite Weltkrieg mit seinen furchtbaren Zerstörungen und die anschließende Notzeit
sowie die große Kraftanstrengung des Wiederaufbaus verhinderten die kontinuierliche Pflege der erhaltenen
Baudenkmale. [Nach den durch das Europäische Denkmalschutzjahr 1975 und den ab 1990 in Mitteldeutschland
ausgelösten Versuchen, die Vernachlässigung der Baudenkmale aufzuholen] gerät das Rettungswerk ins
Stocken. Zugleich zeigen sich in den westdeutschen Ländern zunehmend gravierende Schäden an Kirchen,
Schlössern, Rathäusern, Bürgerbauten und Bauernhäusern. Dies liegt an einem eklatanten Mangel an
finanziellen Mitteln für eine gründliche Instandsetzung." - so Professor Dr. Dr.-Ing. e. h. Gottfried
Kiesow in "Was geschieht - wenn nichts geschieht?" Monumente 5/6-2006.
"Große Städte schämen sich ihrer Arbeiterkultur wie einer schmutzigen, unsittlichen Herkunft. Die
Erinnerung an die engen, überbevölkerten Quartiere, in denen die Menschen lebten, die den Wohlstand der Stadt
erarbeitet haben, wurden im Laufe der Stadtplanungsgeschichte erst hinter Prachtfassaden versteckt, dann Schritt
für Schritt ganz zerstört. Baron Haussmann in Paris, der erst mit dem Lineal Boulevards durch die verwinkelte
Altstadt zog, um dann auch die historischen Blöcke abzureißen, hatte es Mitte des 19. Jahrhunderts vorgemacht.
Ihm folgten Legionen von Stadtplanern, mal eher feudal, mal eher revolutionär denkend, mal faschistisch, mal
bürgerlich-modern geprägt, die mit den immer gleichen hygienischen und pseudo-sozialen Argumenten die
Geschichte der Stadt entsorgten. Das unverfängliche Wort für dieses schlechte Gewissen des Reichtums
heißt von jeher "Sanierung." Doch wie alle Schamvokabeln sagt es nicht das aus, was es meint." - Till
Brieglieb in "Stadt der Tiefgaragen. Hamburg ruiniert das urbane Gängeviertel - und nennt das "Sanierung""
Süddeutsche Zeitung Nr. 95 / Seite 13, Samstag/Sonntag 25./26. April 2009
Der Architekt zwischen Alt- und Neubau -
ein technischer und wirtschaftlicher Drahtseilakt
Wem soll man diese Sanierung eigentlich anvertrauen? Dem Alles-Neu-Handwerker? Dem Stahltonnagenstatiker?
Oder vielleicht doch dem bestandserhaltenden Reparatur-Architekten?
Wohnen und Wirken, Soziales, Sakrales, Kultur und Gewerbe - Altbauten sind für viele Nutzungen geeignet. Gerade stilvolle Altbauten
bieten als Immobilie schlagkräftige Vorteile: Lage, Bestandsbaurecht, Bauqualität, vorzeigbare Fassade und stimmige
Atmosphäre, bei großzügigem Zuschnitt leicht modernisierbar auch für neueste Technik, bestens vermietbar, gute
Mieterbindung und langfristig vorteilhafte Investitionsanlage - es gibt viele Gründe, Altbauten instandzusetzen und zu modernisieren.
Immer kostet das originale Bausubstanz.
Was sich Deutschlands Nachkriegsaufbau hierbei geleistet hat, spottet allerdings jeder Beschreibung. Die Zerstörung unserer einst werthaltigen Gesellschaft geht auch auf das Konto unmenschlicher
- bzw. menschenverbesserischer Utopien. Autogerechte Stadt, Licht und Luft und Käfighaltung, entwohnte, unwirtlichste "Altstädte", Zerstörung
des Kulturerbes bis ins kleinste Detail - ohne Anschauung des Erhaltungswertes, ohne Versuch der oft simpelst realisierbaren Neunutzbarmachung - zugunsten
menschenfeindlichster Klötze und Versorgungsstrukturen, die nun alle miteinander betonmäßig zerbröseln
und beim unvermeidbaren Einsturz hin und wieder weitere Menschenleben kosten. Überteure und pfuschig-moderne "Sanierungen" rückten
dem verbliebenen Altbaubestandsubstanzgefährdend auf den Leib. Und wie geht es heute weiter? Energiesparpunkte wollen
lukriert sein, KfW-Kredit- und Zuschuß-Pakete verdient. Dafür ist jeder Plunder recht, mag er auch noch so sinnlos sein,
Substanz gefährden, Energie vergeuden, das Haus ertränken und die Bewohner im Mief ersticken lassen. Deutschland ist dank
Ökoarchitektur wieder mal Weltmeister - bei den ca. 10.000 Kinderasthmatoten im Jahr.
Konrad Fischer: Fassaden energetisch richtig und kostensparend sanieren 1
Natürlich wird ein Altbau als Baudenkmal nicht so einfach allen Veränderungswünschen gerecht. Der
Denkmalschutz hat eben auch wertmindernde und einschränkende Folgen - das sei hier nicht schöngeredet.
Denkmalschutzauflagen können auch finanziell schmerzen. Die Instandsetzungskosten an Baudenkmalen sind teilweise
höher als an normalen Altbauten - durch die kostentreibenden Auflagen der Denkmalschutzbehörde.
Selbstverständlich sind auch die Aufwendungen für das Instandhalten und den üblichen Bauunterhalt sowie das
Bewirtschaften bei vielen Baudenkmalen höher, als "normal". Ungünstige Nutzungsbeeinträchtigungen
können bei Baudenkmalen nachhaltig den Ertrag mindern - sowohl bei der Wohnungsvermietung als auch bei der
gewerblichen Nutzung / Verpachtung.
Letztlich führen Denkmalschutzauflagen auch zu einer Minderung des Verkehrswertes des betroffenen
Grundstücks. Die schon genannten Nachteile, die schlechtere Ausnutzung des bebauten Grundstücks, die Beibehaltung
der veralteten Bauweise, eine auflagenbedingte Einschränkung der Nutzungsmöglichkeiten und Umnutzungsmöglichkeiten und auch ein Abrissverbot
wirken hier als bekannte Minderungsfaktoren. Nur in seltenen Fällen können Denkmalzuschüsse die hier
gegebenen Nachteile ausgleichen.
Doch andererseits - und hier schweifen wir mal kurz ab ins deutsche Erbrecht mit einer Erbschaftssteuer, die weltweit
ihresgleichen sucht - kann die Denkmaleigenschaft durchaus Vorteile beim Vererben bringen. Richtig angesetzt und
begründet, garniert mit einer sachgerechten Ermittlung des meist gegebenen Instandsetzungsstaus und
Instandsetzungsbedarfs, um zumindest die gegebene / vorhandene Nutzung weiter aufrechtzuerhalten, kommen
Wertminderungen bei der Berechnung des Ertragswerts zustande, daß es dem Finanzamt graust. Dabei kann es durchaus
um bedeutende Beträge bis in den Millionenbereich gehen, wie entsprechende Fälle zeigen. Wobei es darauf
ankommt:
Ein perfektes Zusammenspiel eines Sachverständigen für die Wertermittlung von bebauten Grundstücken
sowie eines Bausachverständigen, der den oft immensen Sanierungsbedarf schlüssig - und das heißt letztlich
im vom Finanzamt gerade noch akzeptablen Rahmen - darstellen kann. Und dann hat der Erbe einer denkmalgeschützten
Immobilie - in gewissem Umfang freilich auch jedes anderen instandsetzungsbedürftigen Altbaus bzw.
Gebäudekomplexes eine gute Chance, beim Erben gerade von Gewerbeimmobilien (Mietwohnung, Bürogebäude,
Produktionsgebäude, Lagerhalle, Gaststätte / Restaurant, Hotel usw.) nicht das Erbe der alten Germanen
anzutreten:
Wenn der in seinem Leben reichgewordene Germane starb, wurde seine Fahrhabe inkl. Pferd, Wagen und Waffen im Grabhügel versenkt, der Rest
verbrannt und das Geld auf der Trauerfeier so lange verfeiert, bis es weg war. Das war die Voraussetzung für die
germanische Gleichmacherei, die bis zum erst christlich eingeführten Anhäufen des Vererbten - ein fetter Teil
selbstverständlich für die Kirche um Jesu und der ewigen Seligkeit willen - für sehr demokratische
und urkommunistische Verhältnisse in den germanischen Stämmen sorgte. Vorbei - Gottseidank?
Oft stellt sich dem unbefangenen Betrachter also die Frage, ob es mit oder ohne Denkmalamt und Denkmalpflege besser gelingt,
ein Bauvorhaben an einem denkmalverdächtigen oder gar schon unter Denkmalschutz stehenden Haus durchzuführen - soll
man den schlafenden Denkmal-Löwen also wecken oder nicht? Sind die Kosten /qm (m²) für das Sanieren höher,
wenn die Denkmalbehörde am Verfahren beteiligt wird?
Um es kurz zu machen: Nach meiner Erfahrung an über 400 geplanten und kostengerecht abgerechneten
Sanierungsvorhaben an Baudenkmalen war es zu 99,9 Prozent besser, oft sogar die einzige Rettung, MIT DER
DENKMALPFLEGE das ruinöse Schiff in den sicheren Hafen zu bugsieren. Und wer den Brandschutz fürchtet, es kann
auch nur die Denkmalpflege sein, die seinem teuerst verwüstenden Wirken Einhalt gebietet, wo jedes
Einspruchsverfahren am Baurecht scheitern muß. Hin und wieder kann die Denkmalpflege auch eine Umkehr des Bauherren
bewirken, der allzuoft von seinem Hochmut, seinem Planer und seinen Handwerkern in maßlos teuere Erneuerungswut
getrieben wird. Doch natürlich kommt es zur Gewinnung der Denkmalpflegevorteile sehr drauf an, den gestrengen
Herrn Denkmalkonservator / die landauf und -ab gräßlich verschrieene doktorierte Denkmalpflegerin durch etwas
Diplomatie, Planungsverstand und viel guten eigentümerseitigen Willen nicht schon beim ersten Aufeinanderprallen
gleich lebenslänglich zu vergrätzen, sondern eben zum besten Freund / zur besten Freundin des Denkmals und
seines geplagten Besitzers aufblühen zu lassen. Dann - und eben nur dann! - kann auch das Unmöglichste
möglich werden - die 100prozentige Förderung und das Nachgeben in allen Dingen, um es mal spaßig ins
Utopische zu treiben ;-)
Allerdings dürfen wir leider, leider auch immer wieder und wieder das krasse Gegenteil zu meiner Lobhudelei
lesen, zum Beispiel am Montag, den 5. Juli 2010 im Lokalteil Lichtenfels der Neuen Presse Coburg unter der
Überschrift "Bauabschluss zum Geburtstag". Der Journalist Andreas Welz berichtet dort u.a.:
"Feststimmung im ... Schloss. Nach 17 Jahren ist die Sanierung abgeschlossen - pünktlich zum 70. Geburtstag
des "Barons" ... Der "Baron" ... beschrieb den Baufortschritt und die ausgeführten Arbeiten. Unter der
Federführung von Architekt ... wurden die Fundamente trockengelegt und eine Drainage im Hangebreich installiert.
... Die Fenster wurden nach denkmalpflegerischen Vorgaben erneuert. ... Der gesamte Außenputz wurde erneuert und
mit barock-gelber Silikat-Fassadenfarbe gestrichen ... eine neue Pelletsheizung ... installiert. ... "So können
wir heute das Hauptgebäude wieder in einem vorzeigbaren Zustand präsentieren, was allerdings durch mühselige
Verhandlungen, Auflagen und Behinderungen seitens des Denkmalschutzes begleitet wurde", sagte er. Letztendlich
habe sich das Amt mit zehn Prozent an den Kosten beteiligt, aber rund 50 Prozent Mehrkosten verursacht."
Shock & Staun! Sowas habe ich jedenfalls in meinem ganzen Berufsleben noch nicht erlebt. Und ob vielleicht nicht vielmehr
der radikale Erneuerungsgrad bei dieser Rundumrenovierung nach Gutsherrenart der entscheidende Kostentreiber war?
Hätte man nicht das bröselig fäkalverschissene Sockelmauerwerk nur billigst entsalzen und danach mit preisgünstig
selbergemischtem Kalkmörtel ausbessern können, ohne teuere und oft sinnlose
Mauertrockenlegung und Drainage, möglicherweise mit wirkunsgloser
Horizontalisolierung und trockenlegungsmißerfolgskaschierendem superteuerem und
treibmineralgefährdetem Sanierputz/Sperrputz gepaart? Aus zig Fällen ist auch bekannt, daß eine
Fensterreparatur immer wesentlich preisgünstiger als die Fenstererneuerung kommt,
auch unter Energiespargesichtspunkten. Und der alte Kalkputz hätte vielleicht auch nur an seinen paar
Fehlstellen und Rissen harmlos mit Luftkalkmörtel repariert und mit billigster Kalktünche
neu gestrichen werden können, anstelle hydraulisch-festen Neuputz auf das weich-luftkalkvermörtelte
Barockmauerwerk draufzuzwiebeln und die Oberfläche dann mit fest-dichtem
Silikatanstrich zu vergewaltigen. Selbst bei der Heizungserneuerung sind in Fachkreisen wesentlich
preisgünstigere Lösungen bekannt als ausgerechnet die mit Holzhackschnitzelanlagen und Blockheizkraftwerken
unangefochten teueren Pelletsheizanlagen, selbstverständlich auch und gerade unter Berücksichtigung der
Betriebskosten betr. Beschickung, Wartung, Störungsbeseitigung und Energiekosten. Nun, wenn sich also ein
verwöhnter Bauherr für das Radikalerneuern und Luxusmodernisieren entscheidet, kann es durchaus sein, daß sich
der grundsätzlich für Erhaltungsaufwendungen und den sogenannten "denkmalpflegerischen Mehraufwand" gewährte
Denkmalzuschuß angesichts der dem hochherrschaftlichen Erneuerungswahn geschuldeten Mehrkosten kläglich
bescheiden ausnimmt. Doch ist das dann der Denkmalpflege anzulasten? Lassen wir diese Scherzfrage besser mal
offen ...
Vorsicht: Ein ungeschminkter Praxisbericht
Thorn
- durch übertriebene "Bauarchäologie" zerstörte Originalfassade des 19. Jhs. über älteren Fragmenten