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Konrad Fischer Konrad Fischer: Altbauten kostengünstig sanieren
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"Zum Fegfeuer" Der etwas andere Klosterladen





Konrad Fischer

Die Wirtschaftlichkeitsberechnung als Planungsgrundlage der Altbausanierung 9

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Natürlich gibt es auch andere Fallkonstellationen. Nicht nur, daß so manches Baudenkmal in Wahrheit nach gerichtlich maßgeblichen Kriterien vielleicht gar keines ist bzw. ein vorgesehener Eintragung in die Denkmalliste nicht nur verfahrensrechtlich, sondern auch im Begründungsapparat so mangel- und lückenhaft ist, daß ein tatsächlich vorhandenes, schwerwiegendes und besonderes öffentliches Interesse an einer folgenreichen Unterschutzstellung unter Würdigung der wissenschaftlichen Argumentation und einem Abgleich mit den Zumutbarkeitsvoraussetzungen gar nicht oder nur bei Mißbrauch der gerichtlichen Auslegung in Erstinstanz belegt werden kann, und später wieder aufzuheben ist (dafür gibt es Urteile!). Es kann dann in zweiter Linie einer gesonderten gerichtlichen Überprüfung unterworfenen werden, ob die Erhaltung eines nachgewiesenen Baudenkmals überhaupt zumutbar ist, wenn stichhaltige Argumente vorliegen, die den Denkmalschutz in rechtlich unzumutbarer Art und Weise unwirtschaftlich werden lassen. Hier bedarf es eigentümerseits einer kritischen Strategie, um gewissermaßen unzumutbaren denkmalschützerischen Ansinnen erfolgreich, mindestens maximal hindernd entgegenzutreten. Das einfache Gegenrechnen der Aufwendungen mit den geschätzten Erträgen reicht natürlich nicht aus, um die hier notwendige "Unzumutbarkeit" gerichtsfest zu beweisen. Dazu dieses BVG-Urteil zur Villa Neitzert des Besitzers Rasselstein GmbH:

Süddeutsche Zeitung 2.7.1999

"Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts

Denkmalschutz hat Grenzen

Erhaltung von Gebäuden muß für Besitzer zumutbar sein

Aus dem BVG-Urteil ergeben sich folgende Rechtsgrundsätze:

1. Der Denkmalschutz darf keine unzumutbaren Belastungen des Eigentümers zumuten.
2. Das Denkmalschutzgesetz (von Rheinland-Pfalz, Stand 1999, und wohl auch vieler anderer Bundesländer) ist verfassungswidrig, da es den im Grundgesetz verankerten Schutz des Eigentums (GG Art. 14) vernachlässige und keine Zumutbarkeitsprüfung zum Schutz des Eigentums vorsehe.
Die Denkmalpflege bekam daraufhin ein Jahr Zeit, um nach denkbaren Ausgleichsregelungen zu suchen, wie beispielsweise die Übernahme des denkmalgeschützten Bauwerks durch die öffentliche Hand zum Verkehrswert. Wobei mir dazu noch kein einziger Fall bundesweit bekanntgeworden ist, in dem das Land ein nutzloses Baudenkmal zum Verkehrswert und nachfolgender Rettung aus einem Abbruchantrag heraus aufkaufte. Vielleicht bei wirklich einmaligen Objekten wie Schlösser, Burgen und Sakralbauten denkbar, aber bei Allerweltsdenkmälern? Beim Bauernhäusl gegenüber, einem Bürgerhäuserl am Marktplatz in Kleinkleckershausen? Bei betonmonströsen Baudenkmälern der Nachkriegszeit?

Urteilsgegenständlich war die berühmte Villa Rasselstein, eine palastartige Gründerzeitvilla mit fast 1000 Quadratmetern Nutzfläche und Leerstand seit 1981. Die Aktiengesellschaft als klagender Eigentümer konnte mit dem als Direktorenwohnhaus gebauten Prachtbau ebensowenig anfangen, wie das Land Rheinland-Pfalz. Die Sanierung für ein Museum hätte eine Million Mark gekostet, mit Betriebskosten von jährlich 300.000 Mark. Auf den Abbruchantrag erfolgte die Unterschutzstellung als Baudenkmal (Kulturdenkmal). Wobei auch die untere Denkmalschutzbehörde des zuständigen Landkreises die Erhaltung und Pflege dieses Schmuckstücks des Landes als "unzumutbar" einschätzte.

Das Bundesverfassungsgericht fragte ebenfalls nach der Zumutbarkeit und befürwortete, daß der Denkmalschutz ein "legitimes gesetzgeberisches Anliegen" sei, aus dem sich viele Bindungen und Auflagen für den Eigentümer ergeben. Wenn es aber für das geschützte Baudenkmal überhaupt keine sinnvolle Nutzung gebe, sieht der Fall anders aus. "Wenn selbst ein dem Denkmalschutz aufgeschlossener Eigentümer von einem Baudenkmal keinen vernünftigen Gebrauch machen und es praktisch auch nicht veräußern kann, wird dessen Privatnützigkeit nahezu vollständig beseitigt." Aus der gesetzlichen Erhaltungspflicht werde dann nur noch eine Last. Dann wird die Rechtsposition des Eigentümers soweit verformt, daß sie nicht mehr als "Eigentum" bezeichnet werden könne.

Um nun solche unverhältnismäßige Belastungen zu vermeiden, müsse der Eigentümer im Sinne des grundgesetzlichen Schutzes des Eigentums entschädigt werden. Nur so kann die geschützte Privatnützigkeit des Eigentums weitgehend erhalten bleiben. Wenn das Land einen Ausgleich in Geld anstrebe, ist dies dem Eigentümer frühzeitig bekanntgegeben werden. Das Aktenzeichen des Urteils: 1 BvL 7/91

So ein donnerndes Urteil, das letztlich in einem Abbruch ohne jegliche Entschädigung mündete, kann man als pfiffiger Eigentümer aber nicht nur beim Entlassen / bei der Entlassung seines Baudenkmals aus der Denkmalliste und damit aus den Zumutungen des Denkmalschutzes nutzen, sondern - ein bisserl hintersinniger, abgefeimter und raffinierter - auch beim Einwerben von Zuschüssen oder auch zum Durchsetzen von Veränderungswünschen, die die Ansprüche der Denkmalpflege nicht zu 100 Prozent erfüllen. Erst noch ein paar Links:

Hierzu BVG-Urteil im Volltext Nachfolgeurteil mit Rechtskraft am OVG

Rechtsinfo mit Denkmal-Urteilen und Gesetzesübersicht von Wolfgang Karl Göhner, Bayerisches Landesamt für Denkmalpflege, München

Beschluss vom 28.07.2016 - BVerwG 4 B 12.16 zu Privatnützigkeit und Wirtschaftlichkeitsberechnung im Denkmalschutz

Die Altstadt-Abrißwelle in den Neuen Ländern, kurz vor der Wende gerade noch gestoppt - jetzt unvermeidlich? Durch die Unwirtschaftlichkeit der "energetischen Sanierung" des Bestands mitverursacht?

RAe Füßer & Kreuter: Wie viel Eigentumsschutz verträgt der Denkmalschutz?

Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz

Und dann weiter mit: Wirtschaftlichkeitsberechnung Kapitel 10








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