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Beispiel Bauberatung bei Konfliktlage zwischen Erhaltung und Abbruch/Neubau:
Adresse Auftraggeber AG
Objekt, Umbau und Modernisierung
Projektberatung am ...
Protokoll
1. Teilnehmer
1.1 AG: ...
1.2 Dipl.-Ing. Konrad Fischer
2. Anlaß des Termins
Der Termin fand statt, um nach einer Baubegehung und Erläuterung der Projektgrundlagen die weiteren Schritte zur Bauvorbereitung und -finanzierung einer für die beiden im Besitz der Fam. des AG befindlichen Anwesen Xstr. 1 und 3 gemeinsam wirkenden strukturverbessernden Nutzungsänderung gemeinsam abzustimmen.
3. Baubegehung
Das Anwesen Xstr. 3 wurde komplett, der Nachbarbau Xstr. 1 in wesentlichen Bereichen begangen, um seitens der Bauherrschaft den aktuellen Bauzustand, den Baubedarf, die bisher verschachtelten Nutzungen und die geplanten Nutzungsänderungen zu erläutern.
Das Erdgeschoß des Anwesens 3 wird gastronomisch genutzt, die Obergeschosse sind leergezogen. Der Bauzustand der tragenden und stark umgebauten Konstruktionen im EG ist wegen Bauteilverkleidung derzeit nur punktuell beurteilbar. Die grundsätzlich erheblichen Mängel und Schäden der Baukonstruktion, verdeutlicht an den bauherrnseits veranlaßten Bauteilfreilegungen sowie den unzureichenden Ausbaustandard in den Obergeschossen lassen erheblichen Instandsetzungsaufwand erwarten.
4. Projektgrundlagen
4.1 Entwicklung Nutzungsstruktur
Die Bauherrschaft beabsichtigt, die derzeit unbefriedigende Nutzungsstruktur
der beiden Anwesen durch entsprechende bauliche Maßnahmen neu zu
ordnen. Damit sollen deren Vermietung und Erhaltung auch im Hinblick auf
den Besitzübergang in die Folgegeneration langfristig und
wirtschaftlich vertretbar abgesichert werden. Die großräumige, aber verschachtelte
Ladennutzung von der Nr. 1 soll deswegen in die dafür günstiger
nutzbare Nr. 3 verlegt werden. Dies soll einer denkbaren Abwanderung des
derzeitigen Ladenmieters wegen strukturgegebener Diebstahlverluste entgegenwirken.
Eventuell könnte die Gastronomie dann in die Nr. 1 übersiedeln. In den Obergeschossen sollen die Wohnnutzungen verbleiben, im Rückgebäude der Nr. 3 ist auch Büro-/Kanzlei-/Praxisnutzung denkbar.
Die Erschließung der Obergeschosse soll künftig mit einem brandsicheren Treppenhaus durch die Nr. 3 erfolgen, um deren Nutzbarkeit zu verbessern.
4.2 Stand Bauplanung
Für die Verwirklichung der o.g. Strukturverbesserungen wurde bauherrnseits
eine Neubauplanung für die Nr. 3 durchgeführt, die den Abbruch
der denkmalgeschützten Bausubstanz voraussetzt. Dafür wurde zwischenzeitlich ein Abbruchantrag eingereicht.
4.3 Weitere Optionen für den Umgang mit den beiden Anwesen
Im Rahmen der Bauberatung des Unterzeichners wurden als Alternativen für
das bisher verfolgte Bauvorhaben das Belassen der jetzigen Nutzung und
künftige Substanzerhaltung aus den Mieteinkünften, der Verkauf der beiden Anwesen sowie die nutzungs- und denkmalgerechte
Generalsanierung unter finanz-, funktions- und konstruktionstechnischen, bau- und
steuerrechtlichen sowie terminlichen Gesichtspunkten erörtert. Dabei wurden
verschiedene Modelle einschließlich der vorhandenen Planung auch mit
überschlägigen Kostenermittlungen und Wirtschaftlichkeitsberechnungen überprüft.
4.4 Ergebnis der Alternativbetrachtungen
Im Ergebnis der o.g. Untersuchungen erscheint derzeit die funktions- und
denkmalgerechte Generalsanierung bei entsprechender Abschreibungsnutzung
auch im Hinblick auf die damit vermeidbare verwaltungsgerichtliche langwierige
Auseinandersetzung die sinnvollste Option für die Zukunft der beiden
Anwesen. Die gem. den vom Unterzeichner geführten Vorgesprächen
mit dem Landesamt für Denkmalpflege ... möglicherweise verhandelbare angemessene Denkmalförderung könnte ebenfalls diese
Lösung bestärken. Nach derzeitiger vorläufiger Beurteilung ist mit einem
gesamten Investitionsvolumen für das Anwesen Nr. 3 von ca. X00.00
EUR (Streuungsfaktor ca. 30 % je nach Bauzustand und Nutzungsintensität) zu rechnen.
In den Vorgesprächen mit den Denkmalbehörden zeichnete sich bereits eine erhebliche Kompromißbereitschaft hinsichtlich vertretbarer baulicher Eingriffe für die sinnvolle Verbesserung der Nutzungsstruktur ab. Im Zusammenhang auch mit einer bauherrnseitigen Rücknahme des Nutzungsdruckes und Vermeidung erhöhter brandschutztechnischer Auflagen durch Verzicht auf den bauphysikalisch riskanten und wirtschaftlich unsinnigen Dachausbau für Wohnzwecke erscheint eine konfliktfreie Baudurchführung derzeit machbar. Die durch ausreichende Bauuntersuchung, altbaugerechte Planungsintensität bis in den Fachplanungsbereich sowie VOB-gerechte Ausschreibung grundsätzlich erzielbare Kostendämpfung, Budgetsicherheit und Bau- sowie Gestaltqualität auch bei einer Generalsanierung stark geschädigter Bausubstanz wurde anhand von Referenzen des Unterzeichners belegt.
Der Einsatz derart zielgerichteter Planungsinstrumente setzt selbstverständlich eine bedarfsgerechte Honorierung der Planungsleistungen gem. HOAI voraus - mit den marktüblichen Mindestsätzen bzw. deren Unterschreitung können die hierfür erforderlichen Leistungsqualitäten nicht erzielt werden. Angesprochen wurde vorläufig die Honorarzone ..., ein Umbauzuschlag von ca. ...% gem. HOAI § 24 und eine ungeschmälerte Anrechenbarkeit der mitverwendeten Bausubstanz gem. HOAI § 10.3 (a). Sinngemäß gelten derartige leistungsabsichernde Honorarkonditionen selbstverständlich auch für die erforderlichen Fachplanungen.
5. Weiteres Vorgehen
5.1 Denkmal-, bau- und steuerrechtliche Vorabstimmung
Vor der Beauftragung einer Planung sollte zunächst mit dem Landesamt
für Denkmalpflege und der unteren Denkmalschutzbehörde der aktuelle
Sachstand und die weitere Verfahrensweise beraten werden. Dabei sollten
die gegebenen nutzungstechnischen und denkmalrechtlichen Vorstellungen
und Gegebenheiten eingehend im Hinblick auf eine derzeit nicht ausschließbare
Kompromißfindung erörtert werden.
Die Möglichkeiten der Denkmalförderung auch im Hinblick auf die Finanzierung einer der Projektabstimmung dienenden vorläufigen Nutzungsstudie mit überschlägiger Kostenermittlung und Finanzierungsplanung könnten dabei grundsätzlich ausgelotet werden. Bei einer einvernehmlichen Vorgehensweise erscheint auch eine Unterstützung der Denkmalbehörden bei der Beantragung eines Zuschusses bei ... denkbar.
Wichtig wäre auch eine intensive Einbeziehung des Steuerberaters, um die steuerrechtlichen Folgen der Denkmalsanierung sowie der verschiedenen Möglichkeiten der Durchführung und Eigentumsübertragung rechtzeitig und zutreffend auszuloten.
5.2 Bauuntersuchung und Planung
Erst nach einvernehmlicher Projektabstimmung auf der Grundlage der Nutzungsstudie
erscheint die Beauftragung und Durchführung der förder-und baurechtlich
erforderlichen technischen, restauratorischen und bauhistorischen Bauuntersuchungen,
Reparaturbemusterungen und Fachplanungen inkl. detaillierter Kostenberechnung
sinnvoll. Vorher müssen dafür als technisch notwendige Voraussetzung
Bauteilfreilegungen nach ausreichender Vorbefundung und Konstruktionssicherungen
geplant, abgestimmt und nach Ausschreibung durchgeführt werden.
Nach Verhandlung mit dem Pächter der Gastronomie ist zu entscheiden, ob dieser im rückwärtigen Gebäudebereich der Nr. 3 im Obergeschoß mit entsprechender temporärer Erschließung ein Ausweichquartier zur Weiterführung der Nutzung bis zum eventuellen Umzug in die Nr. 1 zur Verfügung gestellt bekommt. Damit wäre es denkbar, die angemessene Standortnutzung auch in der Nr. 1 rechtzeitig abzusichern.
5.3 Baudurchführung
Nach Sicherstellung der finanztechnischen und baurechtlichen Voraussetzungen
kann die Baudurchführung mit weiterer Detailplanung, VOB-gerecht produktneutraler
und weitestgehend öffentlich unbeschränkter Ausschreibung mit
verschärftem Augenmerk auf den Sachkunde- und Qualitätsnachweis der Bieter begonnen werden.
5.4 Vorläufige Terminplanung
...: Denkmal-, bau- und steuerrechtliche Vorabstimmung
...: Nutzungsstudie, überschlägige Kostenermittlung und Finanzierungsvorplanung
...: Vorbefundung, Bauteilfreilegung und Konstruktionssicherung
...: Bauuntersuchung und Planung
...: Finanzierungssicherung, Baugenehmigung
...: Detailplanung und Ausschreibung
...: Baudurchführung
...: Fertigstellung und Bezug
...
Aufgestellt
Dipl.-Ing. Konrad Fischer
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