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Praxis Ratgeber zur Denkmalpflege

Wirtschaftliches Instandsetzen von Baudenkmälern
Kauf, Finanzierung, Planung und Projektorganisation 2

(aktualisiert/ergänzt)

Informationsschriften der Deutsche Burgenvereinigung e.V.(DBV)

BEIRAT FÜR DENKMALERHALTUNG



















Konrad Fischer

Wirtschaftliches Instandsetzen von Baudenkmälern – Kauf, Finanzierung, Planung und Projektorganisation

1. Vorbemerkung 2. Der Immobilienkauf 3. Öffentliche und private Förderung für die Instandsetzung von Baudenkmälern 4. Von der Reparatur zur Zerstörung 5. Entwurfsstrategie 6. Der erste Planungsschritt 7. Bestandsaufnahme mit System 8. Nutzungsentwurf 9. Reparaturplanung und Konstruktionsentwurf 10. Leistungsbeschreibung, Baukosten und Bauablauf 11. Investitionsziel / 12. Zusammenfassung / Empfohlene Fachliteratur zu Finanzierung und Technik

2. Der Immobilienkauf

2.1 Wieso werden alte Häuser verkauft?

Die Bausubstanz historischer Bauwerke, deren Eigentümer ihr wirtschaftliches Fundament aus Wald- und Landwirtschaft, den Abgaben der Untertanen, aus den Gewinnen eines Wirtschaftsunternehmens oder auch einer öffentlichen oder sakralen Nutzung verloren haben, ist grundsätzlich gefährdet.

Viele Enteignungen der Grundbesitzer im Rahmen von Säkularisation, Revolution, Krieg und sonstigen politischen Umschichtungen haben auch die historischen Bauwerke geschädigt. Oder die Besitzer solcher Häuser hatten einfach nur finanzielles Unglück durch Spekulation, Insolvenz, Scheidung, luxuriösen Lebensstil oder drastische Minderung der Einnahmen.

Oft hat ein zum Hausverkauf gezwungene Besitzer die Aufwendungen zur Bauinstandsetzung und dauerhaften Instandhaltung unterschätzt oder seine begrenzten Mittel in mehr oder weniger unsinnigen Sanierungen verspielt, vielleicht auch in unerwarteten Kostenexplosionen als Folge einer unzureichenden Bauvorbereitung. Auch der Tod des letzten Eigentümers und fehlendes Interesse der Erben an einer weiteren Gebäudenutzung führen zum selben Ergebnis: Notverkauf oder Versteigerung.

Selbst sakrale Gebäude wie Kirchen, Kapellen und Klöster, oft schon durch die Säkularisation / Verstaatlichung und folgende Privatisierung des Kirchenguts in früheren Jahrhunderten in bauschädliche Nutzung überführt oder sonstwie geschädigt kommen heute in dramatischem Ausmaß unter die Räder. Dies betrifft auch moderne Kirchenbauten der Nachkriegszeit. Sie stehen mehr und mehr leer und harren einer neuen Nutzung, da die schwindenden Kirchengemeinden oder Klostergemeinschaften sie weder füllen noch ausreichend nutzen können - nicht nur in den entchristlichen Neuen Bundesländern.

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Kloster Reichenstein Klosterstifter werden

Nur sehr selten bietet das Eigeninteresse der öffentlichen Institutionen, der direkt betroffenen Nachbarn oder Nachkommen früherer Eigentümer den verwahrlosten Bauwerken eine Chance zum Überleben.

Folge:

Der Immobilienmarkt bietet viele mehr oder weniger wertvolle alte Häuser. Das Internet mit seinen vielen Suchmaschinen ist heute die erste Anlaufstelle, um mit "Immobilien Berlin", "Altbau Berlin", "Villa München" oder "Einfamilienhaus sonstwo" die Suchmaschine nach Treffern auch rund um den Altbau und eine erfolgreiche Altbausanierung herauszufordern. Und wenn deren Preis zuerst zu hoch ist, sinkt dieser nach einiger Zeit automatisch bis auf ein mehr und mehr realistisches Niveau.

Dabei sind die Kaufpreise für die herrlichsten Objekte in etwas abgelegener Lage und vernachlässigtem Zustand oft überraschend gering. Das Gesetz der "Lage, Lage, Lage" gilt selbstverständlich auch bei historischen Immobilien und definiert den sogenannten "Ertragswert" zu großen Teilen. Der wahre Wert der Baukonstruktion aus bautechnischer Sicht bleibt meistens unberücksichtigt oder mindert als Belastung sogar den eher am Bodenwert orientierten Kaufpreis. Das bietet dem wahren Kenner und Liebhaber, aber auch Schnäppchenjägern, Schloßsammlern und blauäugigen Träumern ungeahnte Möglichkeiten.



2.2 Welche Kosten sind wichtig?

Der Verkaufspreis alter Gebäude – gerade bei Burg und Schloß, Herrenhaus und Villa, vielleicht sogar mit Mobiliar und großem Grundstück, ist schwierig zu ermitteln und von erheblichen Bewertungsunterschieden gekennzeichnet.

Ein Kaufinteressent muß mit den notwendigen Investitionen für den Kauf, aber auch für die Instandsetzung, die Gebäudenutzung und die künftige Instandhaltung rechnen. Ein mit erwarteten Gebäudeeinnahmen (Miete, Pacht) bzw. aus ersparter Miete gedeckter Kredit sowie die Eigenmittel und Eigenleistungen sind für die Refinanzierung einer Gesamtsanierung leider oft zu wenig und provozieren eine Investitionsruine.

Die vom Erhaltungszustand, der Bauweise und Nutzung abhängigen Planungs-, Bau- und Betriebskosten, die oben genannten Altlasten sowie die zukünftigen Erträge sollten deswegen schon vor dem Kauf wenigstens überschlägig bekannt sein. Dann können sie rechtzeitig – bei der Verkaufsverhandlung - berücksichtigt werden. Überraschend viele Käufer sparen hier am falschen Fleck oder verschätzen sich und scheitern deswegen später an der Gesamtfinanzierung.

Die wichtigsten Faktoren der Wertermittlung für Altbauten
  • Das Baualter und der Bauzustand,
  • Kontaminationen und Altlasten, zum Beispiel:
    • abbruchreife Bauteile,
    • unbrauchbares Inventar,
    • Hausmüll,
    • Hypothekenschulden,
    • Wohnrechte / Nießbrauch,
    • belastende Nachbarrechte,
  • die Vor- und Nachteile der Gebäudelage,
  • baurechtliche und nutzungstechnische Möglichkeiten und Einschränkungen,
  • Forderungen durch Brand- und Denkmalschutz,
  • sonstige Sicherheitsbelange, zum Beispiel:
    • auf Nachbargrundstücke abstürzende Mauerbrocken oder Bestandteile überalterter Bäume,
    • Hangrutschung,
    • Absturzsicherheit bei öffentlich oder gewerblich genutzten oder zugänglichen Bereichen,
  • anstehende Kostenbeiträge für Kanal- und Straßenbau und
  • die aktuelle Marktsituation für Liebhaberobjekte.

Die Aufwendungen für die Voruntersuchung und finanztechnische Bewertung spielen dabei im Verhältnis zu des Gesamtkosten kaum eine Rolle. Die Investition in eine qualifizierte Hausuntersuchung kann erheblich Geld sparen. Wenn dabei bisher unbekannte Baumängel entdeckt und dokumentiert wurden, verbessert das auch die Verhandlungsposition des Käufers. Selbst wenn der Hausverkäufer die Mängel nicht beseitigt oder seinen Verkaufspreis nicht vermindert, ist es für den Käufer dennoch günstig, die auf ihn zukommenden Reparaturkosten vorher zu wissen. Und die können leider sehr schnell den Lebenstraum zerstören ...




Autor:
Konrad Fischer
Dipl.-Ing. Architekt BYAK
Mitglied des Beirats für Denkmalerhaltung der Deutschen Burgenvereinigung e.V.
Hauptstr. 50, 96272 Hochstadt a. Main
Telefon und Email

1. Vorbemerkung 2. Der Immobilienkauf 3. Öffentliche und private Förderung für die Instandsetzung von Baudenkmälern 4. Von der Reparatur zur Zerstörung 5. Entwurfsstrategie 6. Der erste Planungsschritt 7. Bestandsaufnahme mit System 8. Nutzungsentwurf 9. Reparaturplanung und Konstruktionsentwurf 10. Leistungsbeschreibung, Baukosten und Bauablauf 11. Investitionsziel / 12. Zusammenfassung / Empfohlene Fachliteratur zu Finanzierung und Technik




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