Weitere Datenübertragung Ihres Webseitenbesuchs an Google durch ein Opt-Out-Cookie stoppen - Klick!
Stop transferring your visit data to Google by a Opt-Out-Cookie - click!: Stop Google Analytics Cookie Info. Datenschutzerklärung

Konrad Fischer: Altbauten kostengünstig sanieren

Altbau und Denkmalpflege Informationen - Startseite / Impressum
Inhaltsverzeichnis – Sitemap – über 1.500 Druckseiten unabhängige Bauinformationen
Die härtesten Bücher gegen den Klimabetrug – Kurz + deftig rezensiert +++ Bau- und Fachwerkbücher – Knapp + (teils) kritisch rezensiert
Trick 17: EnEV-Befreiung gem. § 24 (17 alt)! +++ Fragen? +++ Alles auf CD
27.10.06: DER SPIEGEL: Energiepass: Zu Tode gedämmte Häuser
Kostengünstiges Instandsetzen von Burgen, Schlössern, Herrenhäusern, Villen – Ratgeber zu Kauf, Finanzierung, Planung (PDF eBook)
Altbauten kostengünstig sanieren - Heiße Tipps gegen Sanierpfusch im bestimmt frechsten Baubuch aller Zeiten (PDF eBook + Druckversion)
Welche Versicherungen brauchen Hausbesitzer und Bauherren?
Altbauverträgliche Bautechnik +++ Bau- und Planungskosten im Altbau – Vergleichsberechnung +++ Das Handwerkerquiz + Das Planerquiz für schlaue Bauherrn

Energiesparen im Altbau ohne Fassadendämmung, Dämmstoff, Dachdämmung, Wärmedämmung, Wärmedämmverbundsystem WDVS

Praxis Ratgeber zur Denkmalpflege

Wirtschaftliches Instandsetzen von Baudenkmälern
Kauf, Finanzierung, Planung und Projektorganisation 3

(aktualisiert/ergänzt)

Informationsschriften der Deutsche Burgenvereinigung e.V.(DBV)

BEIRAT FÜR DENKMALERHALTUNG

Konrad Fischer

Wirtschaftliches Instandsetzen von Baudenkmälern – Kauf, Finanzierung, Planung und Projektorganisation

1. Vorbemerkung 2. Der Immobilienkauf 3. Öffentliche und private Förderung für die Instandsetzung von Baudenkmälern 4. Von der Reparatur zur Zerstörung 5. Entwurfsstrategie 6. Der erste Planungsschritt 7. Bestandsaufnahme mit System 8. Nutzungsentwurf 9. Reparaturplanung und Konstruktionsentwurf 10. Leistungsbeschreibung, Baukosten und Bauablauf 11. Investitionsziel / 12. Zusammenfassung / Empfohlene Fachliteratur zu Finanzierung und Technik

3. Öffentliche und private Förderung für die Instandsetzung von Baudenkmälern

3.1 Wer fördert wie und warum?

Viele Baudenkmäler, die keinen reichen Liebhaber oder Investoren finden, können nur mit großen Zuschüssen aus öffentlichen Mitteln erhalten werden. Dafür gibt es direkte und indirekte Subventionen für die Baumaßnahmen, teils auch für die Bauplanung. Manche Förderprogramme sind von der zukünftigen Nutzung abhängig. Auch private Institutionen wie Stiftungen oder reiche Mäzene können manchmal helfen.

Doch die externen Zuschüsse reichen immer nur für allzu wenige Bauwerke. Und nicht immer nützen sie dem Baudenkmal oder rechtfertigen den Antragsaufwand. Grundsätzlich gilt aber:

Externe Zuschüsse für Baudenkmäler können Null bis nahezu 100 Prozent der notwendigen Kosten decken, es kommt immer auf den Einzelfall an.

Durch den Dschungel der Denkmal-Subventionen finden das zuständige Denkmalamt und auch ein erfahrener Projektberater die entscheidenden Pfade. Allein schon das Ermitteln und Maximieren des "denkmalpflegerischen Mehraufwands" – ein typischer "Gummiparagraph" als Bemessungsgrundlage der Zuschußhöhe – setzt oft extreme Spitzfindigkeit voraus. Dies gilt auch für das Auffinden und die Kombination verschiedener Zuschußtöpfe, für das Finden der zutreffenden Fördertatbestände für den Einzelfall und auch für das Lösen hinderlicher Zuschußbremsen in den Förderrichtlinien. Merke: Richtlinien sind Richtlinien und keine unüberwindbaren Gesetze.

Um die denkmalbedingten Steuervorteile und sonstigen Abschreibungsmechanismen zur Projektfinanzierung richtig einzuschätzen und optimal zu nutzen, sollte ein gewiefter Experte beteiligt werden. Ob es eine kundige Rechts- und Steuerberatung einer Anwaltskanzlei oder Steuerkanzlei in Trier, Cottbus, Hamburg oder München ist, ein erfahrungsgesättigter Finanzierungsprofi aus Berlin, Hinterobertupfingen oder dem Hindukusch, für die Einschaltung von Beratern zählt der Ort nur nebensächlich. Denn auf das Ergebnis alleine kommt es an. Es geht dabei vor allem um Erfahrung.

Bedeutende und vor allem gemeinnützige Bauprojekte locken vielleicht auch Sponsoren an, die für den "Imagetransfer" aus einer Projektförderung oder mindestens für eine weithin sichtbare Werbefläche am Baugerüst Geld ausgeben. Aus Sponsoring entstehen aber auch Pflichten und Abhängigkeiten, vielleicht sogar Widersprüche. Für das Spendenmarketing und "Fundraising" gibt es inzwischen auch professionelle Hilfe. Adreßdateien aufbauen, teure präsentgestützte Mailings in die Lande senden, eine Dankeschön- und Bettelwiederholungsroutine installieren ist aber oft nicht genug. Es geht auch darum, die Erwartungshaltung von Sponsoren betreffend Medienpräsenz, interner und externer Kommunikation sowie der Ergebniskontrolle zu beurteilen und in das Fundraisingkonzept einzubauen.

Surftipp: Weitere Tipps zum Fundraising

Wichtig:

Branchenexklusivität der wichtigen Sponsoren!

Die Gründung eines Fördervereins und der Aufbau persönlicher Verbindungen zu unterstützenden Medien und Hilfsorganisationen wie Rotary, Lions und Stiftungen, die Glücksspirale sowie Lotto-Toto oder - wie seit langem am Kölner Dom praktiziert, eine eigene "Dombau-Lotterie" können ebenfalls wirksame Instrumente sein, um öffentliche und private Mittel einzuwerben. Bei Sakralbauten oder Baudenkmälern mit kirchlichem Bezug waren religiöse Gefühle und Überzeugungen schon immer das wesentliche Element der Spendenbereitschaft. Das funktioniert - richtig angesprochen - auch heutzutage. Eine dialektische, selbstsichere und menschenzugewandte Kommunikationsstrategie, nicht plump-aufdringliches Gebettel oder zaghaft-verunsichertes Gebärme, Gesicht zeigen (denn Mensch kauft Mensch!) - wichtig auf allen für das Fundraising/die Spendenwerbung eingesetzten Medien, ist dafür Voraussetzung. Gerade in Zeiten heftigster Sinnentleerung sind viele Menschen auf der Suche nach verbindlichen Werten und überzeugender Sinnstiftung - als immer notwendiger spiritueller Gegenwert für Sponsoren, Spender, Schenker und Stifter. Und genau das können glaubwürdig religiös motivierte Projekte auch heute noch leisten, selbst ohne Klangschalentherapie, Zenbuddhismus und welterlösende Hexentänzchen entnervter Singles um goldene Solardachkälber oder durch segensölbesprenkelte Heilstein-Duftlabyrinthe ;-) Lassen Sie uns noch etwas ins Detail gehen:

Braucht ein Denkmalbesitzer mangels eigener Möglichkeiten externe Mittel, um sein Objekt (das kann auch eine große Bauanlage sein) nicht dem schleichenden oder galoppierenden Verfall preiszugeben oder um es für seine Nutzung dauerhaft zu sanieren, muß er den Zugang zu den fremden Töpfen finden. Hierfür gelten mehrere Grundsätze, die für sich oder miteinander zur gelungenen Gesamtfinanzierung führen können. Mal ohne Vorbehalte betrachtet, es geht ja um die gute Sache:

1. Das Objekt hat es in sich

Dies ist der Fall, wenn das Objekt im denkmalpflegerischen Sinne sehr bedeutend ist und auch als solches in der Öffentlichkeit wahrgenommen wird. Jedem fallen dazu die Beispiele ein. Derlei Objekte eisen sozusagen schon immer wie von selbst die notwendigen Mittel aus dem öffentlichen Haushalt los. Meistens sind diese Objekte ohnehin schon oder seit jeher in öffentlichem oder kirchlichem Besitz, im Einzelfall auch privat. Es ist bei diesen Objekten folglich nur eine Frage der Haushaltsplanung, bis sie wieder mal "dran" sind. Daraus ergibt sich die Strategie, ein "vergessenes" oder "übersehenes" oder neu hinzukommendes Objekt dieser Kategorie so zu kommunizieren, daß es im öffentlichen Bewußtsein ankommt. Danach fließt - ein paar Verhandlungen mit den richtigen und zuständigen Leutchen - das Geld. Also: Kommunikationsspielregeln lernen und die entsprechende Verknüpfung in die Netzwerke der Finanzmacht aufbauen. Problem bei solchen Objekten: Oft sind sie Spielball der kulturpolitischen Ideologie und werden auf der denkmalpflegerischen Schlachtbank geopfert. An diesen Objekten wird also gern von übelsten Denkmalflaschen und Denkmalschlächtern entkernt, korrigiert und gefälscht, brutalst modernisiert und umgebaut, bis alles im Falschgoldglanz neu und teuerst erstrahlt. Auch dafür kennt jeder die Beispiele, meist schon in nächster Umgebung. Armut als bester Denkmalpfleger ist das wohlfeile Sprüchlein dafür, das ja nicht von ungefähr entstanden ist. Doch "in Schönheit sterben" ist auch nicht die immer beste Alternative dazu.

Was hier ebenfalls zählt: Das Bedrohungsszenario für das Objekt, das in seinem baulichen Zustand begründet ist: Je erbärmlicher, umso schneller rutscht es in der Reihe der Dringlichkeiten vor, um Finanzmittel zu bekommen. Eigentlich eine Selbstverständlichkeit, aber im Hinblick auf die erforderliche Kommunikation - Bauschaden als Vorteilsfaktor, als Geldbringer, als Überzeigungsbeschleuniger - nicht immer ausreichend angepackt. Man muß ja nicht gleich das Turmkreuz von der Domspitze herunterwerfen, um eine allfällige Dachsanierung von heut' auf morgen finanziert zu bekommen, aber helfen würde es schon ... ;-)

Das Objektrisiko im Fall 1: Ändert sich die kulturpolitische Ideologie, kann es ganz schnell vorbei sein mit dem "automatischen" Mittelzustrom. Dann muß das Objekt umgetrimmt werden, um wieder zum Gewünschten zu passen - entweder durch Beseitigen der plötzlich falschen Symbol- und Emblematik (wir erinnern uns an die entsprechende Abstrapserei der heroischen Bauwunderwerke des "Dritten Reichs") - oder im Sinne von "Fall 2" oder beides (wir denken beispielsweise an die Bauruinen des Nürnberger Parteitaggeländes, die aber auf einmal wieder en vogue werden und der Stararchitektur ausgeliefert).

2. Das Projekt hat es in sich

Das ist schon schwerer, als Fall 1. Denn jetzt muß das Projekt - also die funktionale Seite der Bausanierung - so paßgenau zugeschnitten werden, daß sich daraus ein sogenannter Mehrwert als Wettbewerbsvorteil gegenüber konkurrierenden Vorhaben ergibt. Das will gekonnt sein. Denken wir an den historischen Kathedralbau und schauen dessen Finanzierung an, verstehen wir das Problem besser. Die neue Kapelle, das Glasfenster, der Altar, die Heiligenfigur, die Grablege boten eine außerordentliche gesellschaftliche Reputation für Geschäftszwecke. Nicht nur im kaufmännischen Sinn für das Alltagsgeschäft, sondern auch im übertragenen Sinn einer auch zukünftigen Herrschaft. Entsprechend wurden legitimierende Narrative en masse im Projekt eingebaut und der Zweck war mehr oder weniger erfüllt, was sich logischerweise erst danach herausstellte und sicherlich so manche Fehlinvestition auslöste. Als die allgemeinverbindliche Legitimation des Sakralkirchlichen im dahinsiechenden Stände- und Feudalstaat auf dem Weg zur Fürstenherrschaft auch infolge theologischer Reformen (Protestantismus, "Fürstenreformation") abhanden kam, war es auch vorbei mit dem Kathedralbau und die angefangenen Steinmonster blieben über Jahrhunderte unvollendet. Bis der Nationalwahn und neuerschaffenes Cäsarentum neues Leben in die morschen Trümmer vergangener Kultur einhauchte und zur prächtigen Vollendung bis zum Turmspitzli reichlich Geld aus privatem und staatlichem Säckel floss. Während parallel dazu das christliche Movens aus Gesellschaft und Sakralbau immer mehr zurückgedrängt wurde, neben kläglich herumzuckenden Restbeständen lehren uns die ökoreligiös-klima-migrations-politisch aufgeblasenen Mumienhüllen das Schaudern. Denkmalpflege war also schon immer paradox und ist es bis heute geblieben.

Für uns Heutige kann es aber immer noch spannend sein, sich mit dem Sakralantrieb, dem Religiös-Numinosen etwas genauer zu beschäftigen. Verschiedene Motive sind erkennbar: Etwas für sich zu tun (Kausalkette: Sünde-Sündenerkenntnis-Reue-Buße) oder etwas für andere zu tun (Altruismus, Nächstenliebe, Caritas). Oder Also Status erlangen in der geschäftlichen/gesellschaftlichen Zielgruppe des edlen Spenders oder vor dem eigenen Gewissen (soll's ja tatsächlich bei manchen Leuten noch geben). Sogar die Verbitterung des Spenders kann als Motivator bedient werden, etwa nach dem Motto: Jetzt zeige ich es Euch (den Enterbten, den Zweiflern an der Moralität, der "Qualität", dem Renommé des edlen Spenders, ...). Oder das Projekt verfestigt oder "verewigt" eine Überzeugung/"Wahrheit" des Spenders in die Zukunft (seiner Nachkommen, der Gesellschaft), die er ohne das Projekt nicht in diesem Ausmaß hinbekommen hätte. Mit derlei bunt schillernden Motivationsfragen müssen sich die Schmiede eines Sakralprojekts beschäftigen, um die zielgruppengenaue Ansprache (Projektkommunikation) ertragreich zu formatieren. Wobei Sakralprojekt als weit gefaßter Begriff verstanden werden will, gemeint sind alle ideologischen Projekte, die eben etwas über den Bauch hinausreichen und Herz, Geist und Seele bedienen wollen. Der Phantasie sind hierfür keine Grenzen gesetzt, und ja, auch ein absterbendes Museum paßt hier rein, das durch geeignete Projekte den sehr speziellen Weg zum Füllhorn findet. Probieren geht über Studieren.

Es geht aber auch andersrum. Ein Projekt kann sich auch an den Interessen der grundsätzlich zur Verfügung stehenden Finanzquellen ausrichten. Hierbei sind eher staatliche und halbstaatliche bzw. öffentlich-rechtlich verfaßte Förderinstitutionen (Haushaltstöpfe, Stiftungsgelder, ...) als private Mäzene angesprochen. Alle haben ihre eigene - sich vielleicht auch überschneidende - Zielrichtung und Förderpolitik. Und auf diese muß das Projekt ausgerichtet werden. Am besten mit politisch schlagkräftigen Projektpartnern, vom Gemeinderat/Stadtrat über Bürgermeister, Landrat zu den Abgeordneten.

Allerdings befindet sich ein Projekt - von wenigen Ausnahmen abgesehen - immer im Wettbewerb. Um hier erfolgreich zu bestehen, braucht es wiederum schlagkräftige Wettbewerbsvorteile, also Alleinstellungsmerkmale. Nur das Projekt wird dann als etwas wahrgenommen, bei dem dieses "Produkt der Begierde" zu haben ist. Die gilt es aus dem Wust der mehr oder weniger bekannten Alternativen herauszuarbeiten und im Sinne der Markenführung öffentlich (wenn es um öffentliche Gelder oder gesellschaftliche Legitimation geht) und im Netzwerk der Finanzentscheider zu kommunizieren. Eine informelle Herausforderung und nicht vergessen: Informieren bedeutet "Hineinformen". Man könnte auch Gehirnwäsche oder Manipulation dazu sagen. Ohne psychologisches Geschick wird es nicht klappen, ein Projekt als Erfüllung der Träume und Begierden der Finanzverantworlichen in glänzender Hülle zu verpacken. Die bei diesen vorhandenen personalen Defizite wollen ergründet und bedient sein. Wenn ein Denkmalpfleger, der tagaus und tagein überall abgewatscht wird, im Projekt plötzlich erstmals warmherzigste Zuwendung erfährt, wenn eine finanzverantwortliche "Kreatur" durch die Unterstützung des Projekts seinen stets unbefriedigten Geltungsdrang bis zur Glückseeligkeit bedienen kann, wenn eine verkrüppelte Beamtenseele so zum öffentlich bejubelten "Retter" ohne eigenen Einsatz (es geht ja um Fremdmittel aus sonstigen Quellen wie Steuern) mutieren darf - die seelische Not und sonstige Persönlichkeitsdefizite bieten hier reiche Ansatzpunkte. Selbst ein "Pilotprojektcharakter", an dem der Denkmalpfleger (oder, oder, oder) endlich mal vorführen darf, wie sehr er schon immer rechtgehabt hat, wird so zum Turbolader für die Baukasse.

Extrembeispiele seien hier ebenfalls kurz angesprochen: Denken wir mal an die Fälle, in denen die öffentliche Hand den Objekterwerb aus privater Hand und die Projektverwirklichung durch irgendwelche übelst beleumundete Randgruppler erst durch eigene Geldmittel zu verhindern wußte. Und stellen Sie sich mal spaßeshalber den öffentlichen Druck vor, wenn nur ein anrüchiger Betrieb die extremen Finanzmittel für den Objekterhalt einer altehrwürdigen Bude zu versprechen scheint. Denn daß ein leichter Mädchenreigen in einem verplüschten Casino schneller Mittel in die leere Kasse spült, als eine vergammelte Ausflugswirtschaft oder ein heruntergekommener Zirkuszoo am falschen Standort kann sich auch hier wohl jeder Leser leicht vorstellen.

3. Der Bauherr hat es in sich

Auch dafür gibt es mehrere Konstellationen. Wenn es der Bruder der Tante des Onkels des Schwagers des Oberbürgermeisters ist, kommt wohl eher Geld, als bei Hans Dampf und Lieschen Müller. Eben Vitamin B, ein probates Finanzierungsmittel seit altersher. Auch das Zugänglichmachen der Finanzgewaltigen durch allerlei sonstige Bequemlichkeiten, Wohltaten und Schmiersalben gehört hierher. Es kann aber auch eine öffentlich akzeptierte Respektsperson sein, die aufgrund weitreichender Möglichkeiten und Aktivitäten schnell und bevorzugt Gehör findet, denken wir mal an einen Schuldirektor, Krankenhauschef oder eine Äbtissin irgendeines aussterbenden Klosters mit gesellschaftlich beliebtem oder benötigten Wohlfahrtswerk, vielleicht auch ein Fabrikdirektor, dem die Öffentlichkeit wegen seiner Nebenwirkung(sstätt)en irgendwie verpflichtet ist. Vielleicht auch ein edler, aber armer oder mindestens arm erscheinder Spender, zu dessen Spende eben noch dies und das zuwachsen muß, um das schöne Rettungsprojekt umzusetzen. Es kann also durchaus Fälle geben, in denen der externe Mittelzustrom vorzugsweise an die Persönlichkeit des Bauherren gebunden ist. Selbst die blaue Geblütsheiligkeit eines noch lebenden und objektbesitzenden oder auch schon lange ausgestorbenen ur- oder neuadeligen Geschlechts kann als ein Alleinstellungsmerkmal vermarktet und nutzbringend in das Einwerben externer Mittel eingebracht werden. Und sei es nur als entscheidende Zutat in den Ausbau eines brüchigen Gebröckels als Trinkstube adelssüchtiger Bürgerlicher eines neu zu gründenden Fanclubs, der dann wegen Vereinsmeierei sonst nicht zugängliche Fördermittel oder auch massive Eigenleistungen als Hand- und Spanndienste empfangen kann. Selbstverständlich mit dem Budenbesitzer oder Budenmanager an maßgeblicher Stelle im Vereinsvorstand.

4. Fazit

Das Heischen und Empfangen von externen Finanzen für die Rettung eines Baudenkmals und das Umsetzen einer Projektidee ist auch (!) als "Geschäft" zu verstehen: Eine - und sei sei auch noch so spirituell, hochgeistig und caritativ gesonnen - Leistung löst eine finanzielle Gegenleistung aus. Es geht also um Marketing, und Verkaufspsychologie und Verkaufsstrategie. Nur so wird sich der Erfolg optimal einstellen. Und da es ja letztlich um die Rettung eines - nehmen wir hier an - altehrwürdigen Objekts und die Verwirklichung eines - nehmen wir hier an - aller Ehren werten - Projekts geht, ist eben auch (fast!) alles erlaubt. Der Zweck heiligt die Mittel. Weiteres siehe unten.

Reichenstein in der Eifel - Wir gründen ein Kloster - Spendenaufruf (Video von Konrad Fischer)

Kloster Reichenstein Klosterstifter werden

Der Aufbau der Gesamtfinanzierung sollte rechtzeitig – also vor dem Erwerb und dem Start aufwendiger Planungen – beginnen. Worauf kommt es dabei an?

3.2 Bedeutung des Objekts und der geplanten Nutzung

Erste Voraussetzung zur Projektförderung eines Baudenkmals ist dessen kulturhistorische Bedeutung. Ein stark gefährdetes oder ruiniertes wertvolles Gebäude verstärkt - wie oben gesagt - die Hilfsbereitschaft und das öffentliche Interesse. Außerdem muß die geplante Nutzung überzeugen, dem öffentlichen Interesse dienen und dem Charakter des Baudenkmals angepaßt sein. Die Bedürftigkeit und Reputation des Antragsstellers wird hier selbstverständlich vorausgesetzt. Und ein marktgerechtes Nutzungskonzept kann bei größeren Objekten vielleicht auch weitere Investoren gewinnen und so die Eigenmittel erhöhen.

3.3 Planungsbedarf und Organisation der Finanzierung

Die Planung für subventionsabhängige Projekte hängt nicht nur von den Investorenwünschen und den baurechtlichen Voraussetzungen ab, sondern auch vom jeweiligen Förderprogramm. Nur ein frühzeitiges Verhandeln kann teure Fehlplanungen vermeiden.

Auch die Förderanträge sollten zumindest in den wesentlichen Eckpunkten schon vor dem Einreichen ausgehandelt sein. Dies gelingt besser aus einer Position der Stärke:

Vor der Unterschrift auf den Kaufvertrag und der Investition in aufwendige Planungen.

Bei einer geförderten Baumaßnahme müssen viele Vorschriften und auch die notwendige Eigenleistung finanztechnisch koordiniert werden. Es geht dabei um die Organisation der Baufinanzierung, Antragsstellung, Bauvergabe und Abrechnung. Wenn das mißlingt, platzt die Finanzierung oder Zuschüsse werden zurückgefordert beziehungsweise für weitere Bauabschnitte nicht mehr im erforderlichen Umfang bewilligt.

Einige Zuschußrichtlinien verweigern aus kaum nachvollziehbaren Gründen die angemessene Mitförderung der planungsbedingten Baunebenkosten. Bis zu 35 Prozent der Gesamtbaukosten können bei entsprechendem Bedarf dafür anfallen. Eine unzureichende Finanzierung der Planung behindert aber deren kostendämpfende Intensivierung zur Substanzerhaltung, Vergabe-, Budget- und Terminsicherheit, provoziert Kostenexplosionen und unerwartete Bauteilverluste, bringt "billige" Planerluschen ins Spiel und provoziert die Planerkorruption. Hier braucht es also besondere Strategien, um die erforderliche Kostendeckung zu erreichen.

Vorsicht:

Genug "Pharmareferenten-Sanierberater" aus der Bauindustrie und Bauchemie unterstützen notleidende Planer wie die von den Kassen im Stich gelassenen Ärzte und den "Onkel Doktor" mit Rezepthilfen/Rezeptvorschlägen nur zu gerne mit – teils ebenso kuvertgarnierten – "Planungs-Umsonstleistungen". Das begünstigt als korrumpierende Vermarktungshilfe den Einsatz überteuerter "Sanierspezialtäten" auf Kosten der Bausubstanz oder spätere Auftragserteilung. Die Planerkorruption kann der Fachmann sicher an der Begünstigungsformel "Produkt X oder gleichwertig" oder an nur auf ein Produkt zugespitzten Leistungsspezifikationen in fast jedem Leistungsverzeichnis von staatlichen, kirchlichen und privaten Auftraggebern entdecken. Erhöhte Baukosten sind immer, grausige Kostenexplosionen oft die Folge der korrupten Planung.

Daß solche Fördereinschränkungen keinesfalls dem Bauherren, der Wirtschaftlichkeit und Budgetsicherheit, dem Bauwerk oder dem Denkmalschutz dienen können, leuchtet zumindest erfahrenen Förderbeamten ein. Sie bezuschussen deswegen die unabdingbaren und oft sehr kostenintensiven Planungsleistungen der Bestandsaufnahme, Bau- und Befunduntersuchung und Vorplanung in eigenen Projektabschnitten. Öfter erhalten die eher baugeschichtlich fokussierten Untersuchungen sogar besonders hohe Förderung. Die verbleibenden Nebenkosten passen damit etwas besser in den später eingeschränkten Rahmen.

Planungsleistungen und Honorarbestandteile am Baudenkmal mit Baunebenkosten entsprechend der gesetzlichen Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) sowie sonstige Voruntersuchungen

Planungsgrundleistungen mit ausreichendem Umfang für

Gebäude (Architekt),
Tragwerk (Statiker),
Wärmeschutz und Bauphysik (Fachingenieur)
Haustechnik (Fachingenieur)

und mit angemessenen Honorarzonen, Honorarsätzen.
Honorarzuschlag für Umbau / Modernisierung oder Instandhaltung / Instandsetzung.
Honorar für die gestalterische und konstruktive Mitverwendung vorhandener Bausubstanz als besonderer Faktor der Kostendämpfung und Substanzschonung.
Besondere Leistungen der Bestandsaufnahme:

zeichnerische Bestandsaufnahme durch ein verformungsgetreues Aufmaß oder andere Aufmaßtechniken im erforderlichen Umfang,
Fotografische Bestandsaufnahme,
Bauteil-, Zustands- und Maßnahmenerfassung von Gebäudebereichen, Räumen und Bauteilen mit geeigneten Dokumentationsmethoden (Raumbuch, Holzlistensystem),
bauaurchäologische, baugeschichtliche, nutzergeschichtliche und restauratorische Bestandsaufnahme, Befunduntersuchung und Bau- sowie Archivforschung,
technische Schadensanalyse, Materialentnahme und Laboranalysen, Monitoring und Bewertung, sonstige Baugutachten betreffend

Baugrund und Gelände,
Schädlingsbefall,
Rißbereiche,
toxische und schadsalzige Kontamination,
Klima- und Materialwerte betreffend Feuchte und Temperatur,
lastbeanspruchte und/oder korrodierte Bauteile (Stahl, Holz, Stein, Mörtel, Malschichten),
Haustechnik (Grundleitungen, Anlagentechnik Elektro, Wasser, Heizung, Klima)
Restnutzungsdauer von Bauteilen,
Konzeption, Organisation und Betreuen von Instandsetzungsmustern und -alternativen.

Leistungen nach der Baustellenverordnung:

Sicherheits- und Gesundheitsschutzplanung (SiGePlan),
Sicherheits- und Gesundheitsschutzkoordination (SiGeKo).

Planen und Überwachen der Maßnahmen zum Schutz vorhandener und mitzuverwendender Bausubstanz,
Honorarzuschlag für die detaillierte Kostenberechnung nach einzelnen Bauteilen und Gewerken (Mengengerüsten),
Kosten-Nutzen-Analyse und Wirtschaftlichkeitsberechnung,
Untersuchung von Planungsvarianten nach grundsätzlich verschiedenen Anforderungen,
Mitwirkung bei der Finanzierung durch Aufstellen eines Finanzierungsplanes sowie Kredit- und Fördermittelbeantragung,
Entwicklung und Mitwirkung von Sponsoringprojekten,
weitere Leistungen nach Bedarf.

Oft muß die Projektplanung auf mehreren Ebenen verhandelt werden: Vorrangig mit den für die Förderung und für die Genehmigung zuständigen Behörden. Wichtig sind aber auch die kommunal und regional zuständigen Politiker und Beamten. Identifizieren sie sich mit dem Projekt aus amtlichem, privatem oder auch wahltaktischen Gründen, unterstützt das die öffentliche Projektbestätigung und Zuschußgewährung, öffnet wichtige Türen und kann auch notwendige baurechtliche Ausnahmen erwirken.

Autor:
Konrad Fischer
Dipl.-Ing. Architekt BYAK
Mitglied des Beirats für Denkmalerhaltung der Deutschen Burgenvereinigung e.V.
Hauptstr. 50, 96272 Hochstadt a. Main
Telefon und Email

1. Vorbemerkung 2. Der Immobilienkauf 3. Öffentliche und private Förderung für die Instandsetzung von Baudenkmälern 4. Von der Reparatur zur Zerstörung 5. Entwurfsstrategie 6. Der erste Planungsschritt 7. Bestandsaufnahme mit System 8. Nutzungsentwurf 9. Reparaturplanung und Konstruktionsentwurf 10. Leistungsbeschreibung, Baukosten und Bauablauf 11. Investitionsziel / 12. Zusammenfassung / Empfohlene Fachliteratur zu Finanzierung und Technik