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Praxis Ratgeber zur Denkmalpflege

Wirtschaftliches Instandsetzen von Baudenkmälern
Kauf, Finanzierung, Planung und Projektorganisation 3

(aktualisiert/ergänzt)

Informationsschriften der Deutsche Burgenvereinigung e.V.(DBV)

BEIRAT FÜR DENKMALERHALTUNG



Konrad Fischer

Wirtschaftliches Instandsetzen von Baudenkmälern – Kauf, Finanzierung, Planung und Projektorganisation

1. Vorbemerkung 2. Der Immobilienkauf 3. Öffentliche und private Förderung für die Instandsetzung von Baudenkmälern 4. Von der Reparatur zur Zerstörung 5. Entwurfsstrategie 6. Der erste Planungsschritt 7. Bestandsaufnahme mit System 8. Nutzungsentwurf 9. Reparaturplanung und Konstruktionsentwurf 10. Leistungsbeschreibung, Baukosten und Bauablauf 11. Investitionsziel / 12. Zusammenfassung / Empfohlene Fachliteratur zu Finanzierung und Technik

3. Öffentliche und private Förderung für die Instandsetzung von Baudenkmälern

3.1 Wer fördert wie und warum?

Baudenkmäler, die keinen reichen Liebhaber oder Investoren finden, können nur mit großen Zuschüssen aus öffentlichen Mitteln erhalten werden. Dafür gibt es direkte und indirekte Subventionen für die Baumaßnahmen, teils auch für die Bauplanung. Manche Förderprogramme sind von der zukünftigen Nutzung abhängig. Auch private Institutionen wie Stiftungen oder reiche Mäzene können manchmal helfen.

Doch die externen Zuschüsse reichen immer nur für allzu wenige Bauwerke. Und nicht immer nützen sie dem Baudenkmal oder rechtfertigen den Antragsaufwand. Grundsätzlich gilt aber:

Externe Zuschüsse für Baudenkmäler können Null bis nahezu 100 Prozent der notwendigen Kosten decken, es kommt immer auf den Einzelfall an.

Durch den Dschungel der Denkmal-Subventionen finden das zuständige Denkmalamt und auch ein erfahrener Projektberater die entscheidenden Pfade. Allein schon das Ermitteln und Maximieren des "denkmalpflegerischen Mehraufwands" – ein typischer "Gummiparagraph" als Bemessungsgrundlage der Zuschußhöhe – setzt oft extreme Spitzfindigkeit voraus.

Um die denkmalbedingten Steuervorteile und sonstigen Abschreibungsmechanismen zur Projektfinanzierung richtig einzuschätzen und optimal zu nutzen, sollte ein gewiefter Steuerberater beteiligt werden.

Bedeutende und vor allem gemeinnützige Bauprojekte locken vielleicht auch Sponsoren an, die für den "Imagetransfer" aus einer Projektförderung oder mindestens für eine gut sichtbare Werbefläche am Baugerüst Geld ausgeben. Aus Sponsoring entstehen aber auch Pflichten und Abhängigkeiten, vielleicht sogar Widersprüche. Für das Spendenmarketing und "fundraising" gibt es inzwischen auch professionelle Hilfe, sie können die Erwartungshaltung von Sponsoren betreffend Medienpräsenz, interner und externer Kommunikation sowie der Ergebniskontrolle beurteilen. Surftipp: Weitere Tipps zum Fundraising

Wichtig:

Branchenexklusivität der wichtigen Sponsoren!

Die Gründung eines Fördervereins und der Aufbau persönlicher Verbindungen zu unterstützenden Medien und Hilfsorganisationen wie Rotary, Lions und Stiftungen, die Glücksspirale sowie Lotto-Toto oder - wie seit langem am Kölner Dom praktiziert, eine eigene "Dombau-Lotterie" können ebenfalls wirksame Instrumente sein, um öffentliche und private Mittel einzuwerben. Bei Sakralbauten oder Baudenkmälern mit kirchlichem Bezug waren religiöse Gefühle und Überzeugungen schon immer das wesentliche Element der Spendenbereitschaft. Das kann - richtig angesprochen - auch heutzutage funktionieren. Eine dialektische, selbstsichere und menschenzugewandte Kommunikatinsstrategie, nicht plump-aufdringliches Gebettel oder zaghaft-verunsichertes Gebärme ist dafür aber Voraussetzung. Gerade in Zeiten heftigster Sinnentleerung sind viele Menschen auf der Suche nach verbindlichen Werten und überzeugender Sinnstiftung - als immer notwendige Gegenwert für Sponsoren, Spender, Schenker und Stifter. Und genau das können glaubwürdig religiös motivierte Projekte auch heute noch leisten, ganz ohne Klangschalentherapie, Zenbuddhismus und welterlösende Hexentänzchen entnervter Singles um goldene Solardachkälber oder durch segensölbesprenkelte Heilstein-Duftlabyrinthe ;-)

Reichenstein in der Eifel - Wir gründen ein Kloster - Spendenaufruf (Video von Konrad Fischer)


Kloster Reichenstein Klosterstifter werden

Der Aufbau der Gesamtfinanzierung sollte rechtzeitig – also vor dem Erwerb und dem Start aufwendiger Planungen – beginnen. Worauf kommt es dabei an?


3.2 Bedeutung des Objekts und der geplanten Nutzung

Erste Voraussetzung zur Projektförderung eines Baudenkmals ist dessen kulturhistorische Bedeutung. Ein stark gefährdetes oder ruiniertes wertvolles Gebäude verstärkt die Hilfsbereitschaft und das öffentliche Interesse. Außerdem muß die geplante Nutzung überzeugen, dem öffentlichen Interesse dienen und dem Charakter des Baudenkmals angepaßt sein. Die Bedürftigkeit und Reputation des Antragsstellers wird hier selbstverständlich vorausgesetzt. Und ein marktgerechtes Nutzungskonzept kann bei größeren Objekten vielleicht auch weitere Investoren gewinnen und so die Eigenmittel erhöhen.


3.3 Planungsbedarf und Organisation der Finanzierung

Die Planung für subventionsabhängige Projekte hängt nicht nur von den Investorenwünschen und den baurechtlichen Voraussetzungen ab, sondern auch vom jeweiligen Förderprogramm. Nur ein frühzeitiges Verhandeln kann teure Fehlplanungen vermeiden.


Auch die Förderanträge sollten zumindest in den wesentlichen Eckpunkten schon vor dem Einreichen ausgehandelt sein. Dies gelingt besser aus einer Position der Stärke:

Vor der Unterschrift auf den Kaufvertrag und der Investition in aufwendige Planungen.

Bei einer geförderten Baumaßnahme müssen viele Vorschriften und auch die notwendige Eigenleistung finanztechnisch koordiniert werden. Es geht dabei um die Organisation der Baufinanzierung, Antragsstellung, Bauvergabe und Abrechnung. Wenn das mißlingt, platzt die Finanzierung oder Zuschüsse werden zurückgefordert beziehungsweise für weitere Bauabschnitte nicht mehr im erforderlichen Umfang bewilligt.

Einige Zuschußregelungen verweigern aus zumindest schwer nachvollziehbaren Gründen die angemessene Mitförderung der planungsbedingten Baunebenkosten. Bis zu 35 Prozent der Gesamtbaukosten können bei entsprechendem Bedarf dafür anfallen. Eine unzureichende Finanzierung der Planung behindert aber deren kostendämpfende Intensivierung zur Substanzerhaltung, Vergabe-, Budget- und Terminsicherheit, provoziert Kostenexplosionen und unerwartete Bauteilverluste, bringt "billige" Planerluschen ins Spiel oder provoziert gar die Planerkorruption.

Vorsicht:

Genug "Sanierberater" aus der Bauindustrie unterstützen notleidende Planer nur zu gerne mit – teils kuvertgarnierten – "Planungs-Umsonstleistungen". Das begünstigt als korrumpierende Vermarktungshilfe den Einsatz überteuerter "Sanierspezialtäten" auf Kosten der Bausubstanz oder spätere Auftragserteilung. Die Planerkorruption kann der Fachmann sicher an der Begünstigngsformel "Produkt X oder gleichwertig" in fast jedem Leistungsverzeichnis von staatlichen, kirchlichen und privaten Auftraggebern entdecken, was aber trotz der damit immer verbundenen erhöhten Baukosten seltsamerweise nie jemand zu stören scheint.

Daß solche Fördereinschränkungen keinesfalls dem Bauherren, der Wirtschaftlichkeit und Budgetsicherheit, dem Bauwerk oder dem Denkmalschutz dienen können, leuchtet zumindest erfahrenen Förderbeamten ein. Sie bezuschussen deswegen die unabdingbaren und oft sehr kostenintensiven Planungsleistungen der Bestandsaufnahme, Bau- und Befunduntersuchung und Vorplanung in eigenen Projektabschnitten. Öfter erhalten die eher baugeschichtlich fokussierten Untersuchungen sogar besonders hohe Förderung. Die verbleibenden Nebenkosten passen damit etwas besser in den später eingeschränkten Rahmen.

Planungsleistungen und Honorarbestandteile am Baudenkmal mit Baunebenkosten entsprechend der gesetzlichen Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) sowie sonstige Voruntersuchungen
  • Planungsgrundleistungen mit ausreichendem Umfang für
    • Gebäude (Architekt),
    • Tragwerk (Statiker),
    • Wärmeschutz und Bauphysik (Fachingenieur)
    • Haustechnik (Fachingenieur)
  • und mit angemessenen Honorarzonen, Honorarsätzen.
  • Honorarzuschlag für Umbau / Modernisierung oder Instandhaltung / Instandsetzung.
  • Honorar für die gestalterische und konstruktive Mitverwendung vorhandener Bausubstanz.
  • Besondere Leistungen der Bestandsaufnahme:
    • zeichnerische Bestandsaufnahme durch ein verformungsgetreues Aufmaß oder andere Aufmaßtechniken im erforderlichen Umfang,
    • Fotografische Bestandsaufnahme,
    • Bauteil-, Zustands- und Maßnahmenerfassung von Gebäudebereichen, Räumen und Bauteilen mit geeigneten Dokumentationsmethoden (Raumbuch, Holzlistensystem),
    • bauaurchäologische, baugeschichtliche, nutzergeschichtliche und restauratorische Bestandsaufnahme, Befunduntersuchung und Bau- sowie Archivforschung,
    • technische Schadensanalyse, Materialentnahme und Laboranalysen, Monitoring und Bewertung, sonstige Baugutachten betreffend
      • Baugrund und Gelände,
      • Schädlingsbefall,
      • Rißbereiche,
      • toxische Kontamination,
      • Klima- und Materialwerte betreffend Feuchte und Temperatur,
      • lastbeanspruchte und/oder korrodierte Bauteile (Stahl, Holz, Stein, Mörtel, Malschichten),
      • Haustechnik (Grundleitungen, Anlagentechnik Elektro, Wasser, Heizung, Klima)
      • Restnutzungsdauer von Bauteilen,
      • Konzeption, Organisation und Betreuen von Instandsetzungsmustern und -alternativen.
  • Leistungen nach der Baustellenverordnung:
    • Sicherheits- und Gesundheitsschutzplanung (SiGePlan),
    • Sicherheits- und Gesundheitsschutzkoordination (SiGeKo).
  • Planen und Überwachen der Maßnahmen zum Schutz vorhandener und mitzuverwendender Bausubstanz,
  • Honorarzuschlag für die detaillierte Kostenberechnung nach einzelnen Bauteilen und Gewerken (Mengengerüsten),
  • Kosten-Nutzen-Analyse und Wirtschaftlichkeitsberechnung,
  • Untersuchung von Planungsvarianten nach grundsätzlich verschiedenen Anforderungen,
  • Mitwirkung bei der Finanzierung durch Aufstellen eines Finanzierungsplanes sowie Kredit- und Fördermittelbeantragung,
  • Entwicklung und Mitwirkung von Sponsoringprojekten,
  • weitere Leistungen nach Bedarf.

Oft muß die Projektplanung auf mehreren Ebenen verhandelt werden: Vorrangig mit den für die Förderung und für die Genehmigung zuständigen Behörden. Wichtig sind aber auch die kommunal und regional zuständigen Politiker und Beamten. Identifizieren sie sich mit dem Projekt aus amtlichem, privatem oder auch wahltaktischen Gründen, unterstützt das die öffentliche Projektbestätigung und Zuschußgewährung, öffnet wichtige Türen und kann auch notwendige baurechtliche Ausnahmen erwirken.



Autor:
Konrad Fischer
Dipl.-Ing. Architekt BYAK
Mitglied des Beirats für Denkmalerhaltung der Deutschen Burgenvereinigung e.V.
Hauptstr. 50, 96272 Hochstadt a. Main
Telefon und Email

1. Vorbemerkung 2. Der Immobilienkauf 3. Öffentliche und private Förderung für die Instandsetzung von Baudenkmälern 4. Von der Reparatur zur Zerstörung 5. Entwurfsstrategie 6. Der erste Planungsschritt 7. Bestandsaufnahme mit System 8. Nutzungsentwurf 9. Reparaturplanung und Konstruktionsentwurf 10. Leistungsbeschreibung, Baukosten und Bauablauf 11. Investitionsziel / 12. Zusammenfassung / Empfohlene Fachliteratur zu Finanzierung und Technik




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