Seite aufgeteilt:
Aktualitäten:1
2 3 4 5 6 Einleitung:7
8 9 Luxusplanung:10
11
12
Handwerker-Quiz:13
Planer-Quiz:14
Deutschland
sucht die Super-Planung:15 Bauherrn-Quiz:16 Ziel- u.
qualitätsbezogene Vergabekriterien für Planung:17
18
19
Sachgerechte
Vertragsgestaltung:20 Bestandsaufnahme:21 Honorarzone u.
-satz:22 Grundleistungen/Zuschläge:23
Anrechenbare
Kosten:24 Substanzsicherung/Nebenkosten/Haftungsausschluß:25
Zusammenfassung:26
Last, but
not least: Bauen ohne Planer/Vertragsrecht/Vertragsmuster:27
Die hier erwähnten Vertragsbestandteile schließen sich, abgesehen von den Zuschlägen nach §§ 24 u. 27, nicht gegenseitig aus - ein altbaufeindliches Argument, das leider auch von einigen (bestimmt nur äußerst wenigen, aber leider mir leidvoll bekannten) Bau- und Förderbeamten immer wieder vorgetragen wird - sondern ergänzen sich zu sinnvollen und zielgerichteten Grundlagen altbaugerechter Planung nach technischen, wirtschaftlichen und denkmalpflegerischen Maßstäben.
Wenn es jedoch trotz der bekanntermaßen absolut und immer HOAI-getreu abschließenden öff. und kirchl. Baubeamten- und sonstigen Auftraggeberschaft dennoch - gaaanz unvorhersehbarerweise - an das rechtlose Vertragsverhandeln und die äußerste Preisdrückerei geht, sind folgende Verhandlungstipps vielleicht nützlich:
1. Kalkulieren Sie vor der Honorarverhandlung zuerst den voraussichtlichen Leistungsaufwand, um Ihre echte Schmerzgrenze kennenzulernen.
2. Die Mindestsätze sind die absolut unterste Schwelle, um wenigstens irgendwie über die Runden zu kommen und wenigstens ein zwar riskantes, mit ganz viel Glück vielleicht gerade noch ausreichendes Mindestmaß an korruptionsfreier Leistung bringen zu können. Mindestsatzunterschreitung durch falsche Zoneneinordnung, Grundleistungsprozentabschneiden und unzutreffenden Ansatz für Mitverwendete Bausubstanz gem. HOAI § 10, 3.a führt ins Verderben. Wie man daraus möglicherweise ohne Prozeß rauskommen kann, berate ich auf Anfrage.
3. Schaffen Sie eine persönliche Beziehung zum Entscheider, um über Ihre menschlichen Qualitäten Ihre fachlichen Vorzüge überhaupt rüber zu bekommen. Suchen Sie deshalb vor der eigentlichen Verhandlung Gemeinsamkeiten an Erfahrungen, Vorlieben, Einstellungen, Meinung - aber keine unredliche Anbiederung. Gönnen Sie dem Gegenüber Anerkennung, hören Sie ihm zu, wenn er seine Vorstellungen vorträgt, stellen Sie präzise Rückfragen, versetzen Sie sich in die Lage Ihres Gegenübers, achten Sie seinen Status und seine Ziele, seine Autonomie, vermeiden Sie ihn mit unangemeldeten Überraschungen in Verlegenheit zu bringen, halten Sie Vereinbarungen und Absprachen zuverlässig ein. Und bringen Sie Ihre Position ebenso präzise und nicht weitschweifig auf den Punkt - niemand hat heutzutage Zeit für sinnloses Geseiere.
4. Nur am Preis ist selten ein Auftrag gescheitert, versuchen Sie auch persönlich in Ihrer Leistungsbereitschaft und erweisenen Leistungsfähigkeit (nicht nur Nachlaßbereitschaft!) zu überzeugen. Versuchen Sie den Verhandlungspartner versuchsweise mal in Ihre Rolle zu versetzen - Sie wollen Topleistung erbringen, Ihre ganzen Kompetenzen dem Projekt ungeteilt zukommen zu lassen, dabei immer das Allerbeste für Ihren Kunden herauszuschlagen und durchzusetzen - doch das fordert ein faires Honorar, oder nicht?
5. Ihr Gegenüber weiß: Was nichts kostet, ist nichts wert. Fast die Hälfte der Kunden legen inzwischen doch mehr Wert auf Qualität und sind bereit, etwas mehr dafür zu bezahlen. Die Geiz-ist-geil-Mentalität ist mehr und emhr überholt. Entscheidend ist für den Kunden das Kosten-Nutzen-Verhältnis. An diesem Thema müssen Sie arbeiten. Mehr dazu siehe unten.
6. Sorgenfreiheit ist ein TOP-Auftrags- und Kaufmotiv. Wenn Sie dem Kunden klar machen können, welchen Grad an technischer, wirtschaftlicher und denkmalpflegerischer Problem- und Sorgenfreiheit Ihre anständige, korruptionsfreie und ausreichend intensivierte Projektplanung absichert, haben Sie bedeutende Pluspunkte. Das kostet aber Zeit! Übrigens: Nicht immer will der Kunde wirklich das, was er Ihnen gegenüber behauptet. Alles cum grano salis.
7. Bieten Sie dem Kunden einen Leistungskatalog. Er soll mit Ihrer Beratung definieren, was er will, was er braucht, was er sich leisten möchte. Mein Planungsvertrag-Muster bietet hier gute Argumentationshilfe, den komplexen Leistungskatalog im Altbauprojekt zu kommunizieren. Und erklären Sie ihm, welche Probleme er sich einkauft, wenn er auf empfehlenswerte und gerade seine Ziele begünstigenden Leistungen (ahnungslos und dummerweise? - oder will er gar keine korruptionsfreie und nicht von begünstigten Lieferanten, Produzenten und Handwerkern kostenlos der Planerlusche zur Verfügung gestellte Planungsleistungen (wie das nicht unüblich ist, erklären Sie es dem potentiellen Kunden anhand dieser detailreichen Fallbeschreibungen) verzichtet. Kein "Saving the Penny and losing the Pound"!
8. Bieten Sie keine Preis-Pistolenschüsse. Nie einen Preis nennen, der der voraussehbar illusionären Preisvorstellung des Kunden übertrifft. Teilen Sie lieber mit, was andere für Ihre guten Leistungsangebote zu bezahlen bereit waren (Altverträge bereithalten), welche Vorteile das ihnen brachte (Kosten- und Terminsicherheit, niedrige und korruptionsbefreite Baukosten bei dennoch normalem Honorar). Da möchte der Kunde dann vielleicht auch hin. Freilich kommt dann irgendwann die Stunde der Wahrheit, der ultimative Schock, daß gute Planung gutes Geld kostet. Dann sollten Sie Ihre Qualitätsargumente aber platziert haben - und dann ist es Sache des Bauherrn, sein Wohl und Wehe selbst in die Hand zu nehmen. Manche wollen ja nie hören. Und wenn die nicht Ihre Kunden werden, sparen Sie viel Müh und Plag. Nix schlimmer als ein Dummer als Partner.
9. Wenn Ihnen mindestsatzunterschreitende Höchstgrenzen genannt werden, erläutern Sie, daß der Kunde eher ein maßgeschneidertes Leistungsangebot nach ausreichender Beratung braucht, als nur die Erfüllung einer formalen und in der Sache vielleicht sinnlosen Preiserwartung (die im Ergebnis zu erhöhten Ausführungs-, Kosten- und Terminproblemen führen muß).
10. Bereich Fachplanung:
10.1 Sie bieten selbst Fachplanung an
Erklären Sie dem Kunden, worauf Ihre Mitbewerber verzichten, um dermaßen mindestsatzunterschreitend anbieten zu können.
Beispiel Tragwerksplanung: 99% Ihrer Mitbewerber unterschlagen z.B. die Grundleistung 6 - Leistungsbeschreibung als Beitrag zum Leistungsverzeichnis. Die verbraucht als VOB-gerechte, von jedem Bieter im gleichen Sinn zu verstehende Beschreibung aller mit der Tragwerksplanung verbundenen Leistungen (auch Freilegung, Zwischensicherung, Wiederverschluß tragwerksbedingter Bauwerksöffnungen, usw.) aber bis zu 70 % Aufwand des Gesamtauftrags, leistet aber auch den wesentlichsten Beitrag zur Abwehr von ungerechtfertigten Nachträgen und der Kostendämpfung überhaupt. Allein die sachgerechte Erbringung dieser Grundleistung rechtfertigt das nicht mindestsatzunterschreitende Honorar über alle Leistungsphasen bis 6. Legen Sie dazu ein Muster Ihrer perfektionierten und absolut produktneutralen Leistungsbeschreibung vor und fordern Sie den Kunden auf, sowas mal von den Mitbewerbern einzufordern. Garantie: Die wissen erst mal nicht, wovon die Rede ist und suchen dann krampfhaft nach Ausreden (hier ein Positionsplan, hier eine Mengenberechnung, hier eine Stückliste Stahl usw.). Auch die Beiträge zur Kostenberechnung oder die nicht gegebene LV-Qualität gem. VOB im Haustechnikbereich bieten hier reichlich Unterscheidungsmerkmale.
Und so können Sie ein sachgerechtes, im Ergebnis baukostensparendes Honorar durchsetzen. Wenn nicht, war es eben nicht Ihr Bauherr.
10.2 Externe Fachplaner arbeiten Ihnen als Gebäudeplaner zu (Der HORROR!)
Bestehen Sie aus eigenem Überlebensdrang auf die volle Fachplanungsleistung als auftraggeberseits zu liefernde Zuarbeit. Lassen Sie sich das im Vertrag absichern, sonst schauen Sie später bei der typischerweise verweigerten Leistungsqualität vieler Fachplaner in die Röhre. Der Bauherr hält zu den leistungsverweigernden Fachplanern (sonst müßte er ja denen mehr Honorar zugestehen, meist sind deren Verträge ja der Gipfel der Mindestsatzunterschreitung), und letztere spreizen sich, da sie ja kein auskömmliches Honorar erwirkt haben. Und so liefern Sie als Gebäudeplaner ohne Honorar die fachplanerseits verweigerten Planungs- und Überwachungsleistungen. Was einen irre Aufwand schon allein für die daraus resultierenden Umplanungen und Nachtragsverfahren bedeutet. Und setzen Sie dann mal Ihren Anspruch auf die Nachplanung im Fachplanungsbereich durch! Sie schulden das ja im Rahmen der Ihnen gerichtlich von den normalerweise architektenhassenden Richtern (haben ja schon selbst mit einem mindestsatzunterschreitendem Versager gebaut) zugemuteten Werkplanungsvertragskiste. Besser vorvertraglich klarmachen, daß ein corbünickelbebrillter Ästhet niemals die fehlenden Beiträge der hochingenieusen Fachplaner (Verneig, Buckel, Hut ab!!) qualifiziert erbringen kann. Geschweige denn, ohne Honorar. Wenn der Auftraggeber das nicht einsieht, hätte er Ihnen sowieso später im Verein mit "seinen" billigheimernden Fachplanern das Kreuz gebrochen. Und noch gelacht dabei. Wenn es aber gelingt, schwitzen die Fachplaner und Sie als Gebäudeplaner lachen.
TIPP: Studieren Sie nicht nur die Kommentare zu Ihren HOAI-§§, sondern zum Selbstschutz auch die §§ der Fachplaner!! Damit sind Sie zumindest jedem Fachplaner, sowieso jedem vertragsverhandelndem Baubeamten und selbstverständlich jedem sonstigen Bauherren um Lichtmeilen voraus. Das lohnt sich! Natürlich auch für Bauwerk und Bauherr.
11. Selbstzweifel stören. Wenn Sie selbst nicht an Ihre überlegene Qualität glauben, möglicherweise berechtigt, lassen Sie´s. Ihre innere Haltung wirkt nach außen, sie verlieren nicht nur den Auftrag, sondern auch die Reste Ihres Rufs.
12. Zeigen Sie Ihre Leistungen als unvergleichbar auf. Nennen Sie dabei aber auch die zusätzlichen Kosten, die Ihnen das Angebot unter Mindest- bzw. sonstig erf. Honorarsatz verbieten.
13. Das Totschlagargument "Preis" kann nur durch qualifizierte persönliche Beziehung ausgehebelt werden. Sonst nicht. Wenn Sie an den Entscheider, der sich meist in den Finanzetagen befindet, nicht herankommen, sagen Sie möglichst schnell Tschüß. Sonst steigt der vergebliche Akquisitionsaufwand ins Unermeßliche.
14. Mehr bieten statt weniger verlangen. Nur für Mehrwert wird auch Mehrpreis durchsetzbar. Klären Sie vor der Verhandlung die üblichen Probleme Ihres Zukunftskunden, zeigen Sie ihm auf, daß Ihre Leistungen genau hierbei besonders problemlösend sind.
15. Kundenwünsche durch Kontrollfragen absichern. "Habe ich Sie richtig verstanden, daß Sie ... wollen?; Angenommen, wenn ...; Wenn das nicht so wäre...". Aufklären, aufklären, aufklären. Um nicht am Kundenwunsch vorbei zu bieten.
16. An den Entscheider herankommen. Oft ist ein Subalterner mit der Angebotseinholung beauftragt. Die Entscheidung wird dann im Hinterzimmer von Verwaltungsleuten, Politikern, Feiglingen und/oder Architektenhassern gefällt ("Unsere Rechnungsprüfung läßt da nicht durchgehen!" heißt es dann z. B.). Vielleicht auch von Schmiergeldempfängern. Wenn Sie nicht persönlich mit den Entscheidern die obigen Punkte und Nutzwertinformationen abhandeln können, ist Ihr Aufwand sicher ergebnislos. Denn oft entscheidet nur der Preis, der Ihnen dann noch nicht einmal gegönnt wird, sei er noch so schlecht. Und hier wird die brutalste Mindestsatzunterschreitung sicher siegen.
Vielleicht ist der folgende Forumsbeitrag im Fachwerkforum aufschlußreich, wenn es um Planungskosten und Bauberatung für lau oder gegen Geld geht?:
"Ein Planer bekommt normalerweise Geld für seine Planung. Was wäre daran falsch, wenn er seinen Kunden fair - als Treuhänder sogar gegen seine eigenen Interessen - pflichtgemäß berät? Und der Kunde dann dank Einkauf des vorzugsweise auf Erfahrung beruhenden Fachwissens die für ihn selbst - technisch, gestalterisch, wirtschaftlich - beste Lösung verwirklichen kann?Beispielrechnung Bau- und Planungskosten für Bauen im Bestand
Hier mal zwei Beispiele als tabellarischer Überblick für eine Honorarermittlung gem. HOAI (Volltext HOAI 96 - mit Honorartafeln) im denkmalgeschützten Altbau (feuchtegeschädigte und verformte Holzkonstruktionen in Decken und Dach, undichte Ziegeldeckung und Dachrinnen, verbrauchte Raumoberflächen an Boden, Wand, Decke, komplett erneuerungs- und modernisierungsbedürftige Haustechnik, also Generalsanierung), aus denen auch die Honorardegression entsprechend den jeweils anrechenbaren Baukosten deutlich wird - Tabelle:
A) 500 qm Nutzfläche | B) 5000 qm Nutzfläche | |
Leistung | Nettokosten EUR | Nettokosten EUR |
Baukosten Gewerke (BK) | 650.000 | 6.500.000 |
Anrechenbare mitverarbeitete Bausubstanz | 350.000 | 3.500.000 |
Summe anrechenbare Kosten Gebäudeplanung | 1.000.000 | 10.000.000 |
Baukosten Tragwerk | 305.500 | 3.550.000 |
Für Tragwerk anrechenbare mitverwendete Bausubstanz | 160.000 | 1.600.000 |
Summe anrechenbare Kosten Tragwerksplanung | 465.500 | 4.650.000 |
Baukosten GWA - Gas/Wasser/Abwasser (4 % BK) | 26.000 | 26.000 |
Baukosten HL - Heizung/Lüftung (5 % BK) | 32.500 | 325.000 |
Baukosten E - Elektro (4,5 % BK) | 29.250 | 292.250 |
Planungskosten | ||
Bestandspläne | 30.000 | 150.000 |
Schadensaufnahme, -analyse und -dokumentation | 30.000 | 150.000 |
Honorar für Grundleistungen Gebäude, HZ - Honorarzone 4 Mitte, UZ - Zuschlag für Umbau/Modernisierung 30 %, NK - Nebenkosten für Reisen, Vervielfältigungen, Telekommunikation, Porto, ... 10% | 152.300 | 1.249.300 |
Honorar für Grundleistungen Tragwerk, HZ 4 Mitte, UZ 30 %, NK10% | 64.200 | 385.270 |
Honorar für Grundleistungen G/W/A, HZ 2 Mitte, NK 10% | 8.560 | 48.700 |
Honorar für Grundleistungen H/L, HZ 2 Mitte, NK 10% | 10.240 | 58.600 |
Honorar für Grundleistungen E, HZ 2 Mitte, NK 10% | 9.410 | 53.980 |
Zusammenstellung und Kostenvergleich
Nettokosten A | % | Nettokosten B | % | |
Baukosten: 1.300 EUR/m² | 650.000 | 68,08 | 6.500.000 | 75,62 |
Planung Gebäude | ||||
Bestandsaufnahmen | 60.000 | 6,28 | 300.000 | 3,49 |
Grundleistungen | 152.300 | 15,95 | 1.249.300 | 14,53 |
Planung Tragwerk | 64.200 | 6,72 | 385.270 | 4,48 |
Planung G/W/A | 8.560 | 0,90 | 48.700 | 0,57 |
Planung H/L | 10.240 | 1,07 | 58.600 | 0,68 |
Planung E | 9.410 | 0,99 | 53.980 | 0,63 |
Gesamtsumme | 954.710 | 100,00 | 8.595.850 | 100 |
Planungskosten gesamt | 304.710 | 31,92 | 2.095.850 | 24,38 |
Da kommt der Bauherr aber ins Grübeln, oder? Bei gleichen Baukostenansätzen von jeweils 1.300 EUR/m² einmal Gesamtbaukosten von 1.909 EUR/m² bei 500 m² und dann 1.719 EUR/m² bei 5.000 m² Nutzfläche? Und unterliegt er nicht immer auch dem staatlich induzierten Wahn, Planung darf max. 10-15, keinesfalls deutlich über 20 Prozent kosten - was bei öffentlichen Großneubau- und Herausschmeißvorhaben 20 MIO EUR aufwärts durchaus zutreffen kann?
Und jetzt? Da heißt es freilich immer - und beteiligte Förderbehörden helfen da gerne mit: Runter mit den - jedoch im Einklang mit der fairen HOAI und im Einklang mit den Anforderungen, die dann später beim Prozeß gegen den Architekten vom Gericht gestellt werden stehenden - "übertriebenen" Planungskosten! Und (fast) jeder macht doch mit, oder?
Freilich ist klar wie Kloßbrühe, daß die Planungskosten nach HOAI kein Pappenstiel sind. Doch denken Sie mal vergleichsweise an ein Flugzeug. Soll es fliegen können und sicher wieder landen? Ist dafür nur die Schrauberei der Monteure verantwortlich? Oder ist es nicht auch ein kleines bisserl das Verdienst der Konstrukteure? Wobei Einzelobjekte als Prototypen logischerweise einen bedeutend höheren Planungsanteil haben müssen, als 0/8/15-Massenprodukte. Und warum soll das nun bei Altbauplanungen anders sein? Aber egal, wenn es Billigplanung schon gibt, wird sie doch bestimmt sehr gut sein, oddä? Warum also sollte sich ein raffinierter Bauherr etwas mehr für irgendwas leisten, wenn er es doch an jeder Straßenecke auch billiger hinterhergeschmissen bekommt? Doch ist das dann auch die gleiche Leistung, nur zu "besserem" Preis, wie es auch bei "Planungsleistung" bestimmt gerne - unter erfahrener Nutzung der kaufskeptischen Kundenpsychologie - suggeriert wird? Welche handfesten Vorteile darf und muß der Bauherr sich denn von einer "echten" Planungsleistung erwarten? Vielleicht das?:
1. Eine ausreichend sorgfältige, aber bestimmt nicht gutachtlermäßig überzogene Bestandsaufnahme mit dem Ziel einer baukostenminimierenden Reparatur der gealterten, geschädigten und oft auch erheblich verformten Bereiche. So läßt sich der kostentreibenden Austauschbedarf noch wiederverwendbarer Bauteile entscheidend verringern. Die dann mögliche Weiterverwendung der trotz Teilschädigung noch ausreichend brauchbaren Konstruktionen spart Kosten - ohne wesentliche Einschränkung der Gebrauchstauglichkeit. Oft wird eine solche Bestandsaufnahme auch einige Bauteilfreilegungen in kritischen Bereichen benötigen, um Spekulationsrisiken sinnvoll einzugrenzen und für das noch Unentdeckte ausreichend Bedarfspositionen einzukalkulieren (ca. fünf Prozent sollten dafür ausreichen!). Die gleichwohl erforderlichen Neuteile lassen sich nur mit sicherer Kenntnis der Bestandskonstruktion und -baustoffsysteme sowie mit Hilfe von verformungsgetreuen Detailbestandsplänen ohne Abstoßreaktionen und spätere Mehrkosten für eigentlich vorhersehbares "Unvorhersehbares" anpassen. Ebenso wichtig wie die detaillierte Kenntnis der Alterung der Baukonstruktionen ist die Beurteilung der historischen Ausstattung, Dekorationen aus Schnitzwerk, Stuck, Raumfassungen, Bodenbeläge, Fenster, Türen, Verkleidungen und was da sonst noch alles geboten sein mag. Patinierte Oberflächenbeschichtungen, krepierte Firnisse, craquelierte Malschichten, Bindemittel, Pigmente, Zuschläge und deren kostensparende, möglichst weitgehend erhaltende Restaurierung und die Entwicklung des Restaurierungskonzepts sollte tunlichst nicht nur einem Restaurator überlassen werden, der mit bauchemischen Tunken irreversible Eingriffe und "stilgerechte" Extremerneuerung propagiert. Wichtig ist die Anwendung substanzschonender und substanzverträglicher Techniken. Dafür braucht es Materialkenntnisse, die dem chemiebombengespickten Bestellzettel des Restauratorenbedarfs Einhalt gebieten und der überzogenen Totalrekonstruktion sparsamere Strategien entgegensetzen.
2. Eine intensive Beratung des Bauherrn über die kostensparenden Effekte der Substanzerhaltung. Unprätentiöse Aufklärung über die Möglichkeiten des bescheidenen Bauens, zur für die Bestandserhaltung und Mitverwendung beste Reparatur- und Restaurierungsstrategie mit Konstruktion, Technik und Baustoffen nach traditioneller Manier. Dabei geht es vor allem auch um angemessene Strategien bei der Tragwerksreparatur und -ergänzung, bei der Restaurierung der Ausstattung sowie bei der technisch-, ökologisch und gesundheitlich vorteilhaften Modernisierung der technischen Ausrüstung (Beispiel: Hüllflächentemperierung anstelle Heizluftkonvektion, siehe auch: weitere Erläuterungen zum Thema "Kostengünstiges Planen und Bauen im Bestand"). Die ästhetische Selbstverwirklichungsplanung mit platin-, gold- und silbergefaßten Kristallen im Zeitgeschmack - aber zu Lasten des Bestands und der Bauherrenkasse - muß nicht immer die Vorzugsvariante sein!
3. Eine ausreichend detaillierte Entwurfsplanung, die möglichst ohne teure Änderung der vorhandenen Baustruktur die Nutzungsansprüche des Bauherrn erfüllt und dank rechtzeitiger Vorverhandlungen und Beratungen die baurechtlich drohenden Einschränkungen (Denkmalschutz!, EnEV!!) zu Gunsten des Bauherrn ausräumt, möglicherweise sogar durch geschickte Verhandlungsführung schöne Zuschüsse ans Land zieht.
4. Eine konfliktarme Genehmigungsplanung durch ausreichende Vorverhandlungen mit den beteiligten Behörden und Durchsetzung erforderlicher Ausnahmeregelungen.
5. Eine in Einheitspreispositionen der Baugewerke detaillierte Kostenberechnung als entscheidende Voraussetzung für noch rechtzeitig kostendämpfende Planungsänderungen, für die budgetsichere Baufinanzierung und die Kostenkontrolle während der Vergabe sowie Bauabwicklung.
6. Eine intensive, produktneutrale und substanzgerechte Ausführungsplanung - mit Ausnahmen und Alternativen oft auch außerhalb der kostentreibenden DIN-Vorschriften und fern jeder mißverstandenen Autoritätsgläubigkeit - als Voraussetzung für eine nachtragsarme Vergabe und Bauabwicklung mit technisch überzeugendem und trotzdem preisgünstigem Gesamtergebnis. Diesbezügliche Koordination und Kontrolle auch der Haustechnikplanung! Wenige Bauherren haben ja wirklich Spaß daran, nach Abschluß der Baumaßnahme bald weiterzumachen mit all den Schäden, die aus ungeeigneter und substanzfeindlicher Ausführungsplanung geradezu zwangsläufig entstehen müssen und die Baumaßnahme zur unbefriedigenden Dauerbaustelle bis zum Lebensende werden lassen. Wobei es natürlich klar ist, daß technisch besonders belastete Bereiche von der Fassade bis zur Haustechnik nur mit angemessenen Instandhaltungsroutinen zufriedenstellend funktionieren können. Merke: Den wartungsfreien Bau gibt es nicht und wird es niemals geben.
7. Eine nahezu alle später erforderlichen Bauleistungen in Haupt- und Bedarfspositionen erfassende produktneutrale und ausreichend detaillierte Leistungsbeschreibung als rechtssichere Vertragsgrundlage für die Ausschreibung und Vergabe mit Angebotsregelungen und -prüfungen, die die Vergabe in allen Gewerken an den tatsächlich am besten geeigneten und insgesamt wirtschaftlichsten Bieter sicherstellt, Bieterabsprachen zu Lasten des Bauherrn verhindert und ausreichende Möglichkeiten zur weiteren Kostendämpfung eröffnet.
8. Eine intensive Bauleitung mit qualitäts- und terminsichernder Baukontrolle der Handwerker und kostendämpfender Fortschreibung der Ausführungsplanung bei nicht immer ausschließbarem Ergänzungsbedarf. Bauen im Bestand kann so zum einmaligen Erlebnis werden - im besten Sinne auch für den Bauherren.
9. Eine ausreichend kritische und prüffähige Kontrolle aller Baurechnungen.
10. Ein erfolgreiches Durchsetzen der nie mit letzter Sicherheit ausschließbaren Mängelbeseitigung im Bauablauf sowie der nach Leistungsabnahme notwendigen Gewährleistungsansprüche.
11. Im Ergebnis kann nur eine ausreichend finanzierte intensive Planung von A-Z sicherstellen, daß die Baumaßnahme nach den Wünschen des Bauherrn gelingt: Kostengünstig und -sicher insgesamt, terminsicher und qualitativ hochwertig in technischer und gestalterischer Ausführung. Insofern sind die Kriterien bei der Vergabe von Planungsleistungen nur entsprechend erfolgreich abgeschlossene Bauvorhaben, und nicht "wird-schon-klappen-Versprechungen" inkl. "da lasse ich nochmals 10 % nach". Es geht also nicht um billigere Planungskosten, sondern um die letztlich entscheidenden Gesamtbaukosten und das dafür erreichte Bauergebnis. Und nur hier läßt sich Spreu vom Weizen trennen. Was nützt also die Billigplanung, wenn später die Gesamtkosten explodieren - bis zu 11.000 EUR/qm sind da locker drin, wie Altbauvorhaben des Bundes in Berlin erst jüngst bewiesen - und genügend mehr oder weniger verborgener Baupfusch angeliefert wurde?
12. Dabei soll nicht verschwiegen werden, daß Bauen ein komplexes und auch bei sorgfältigster Planung nicht risikoloses Geschehen ist, das immer wieder unvorhersehbare Konflikte aufwerfen kann. Gerade bei der Konfliktlösung ist aber eine unterfinanzierte Planung bestimmt am wenigsten in der Lage, immer die für den Bauherrn vorteilhaftesten Lösungswege zu finden, die die Baukosten dämpfen und damit auch den Honoraranspruch verringern. Wer seine Leistung zum Unterangebot an den Mann bringt, ist doch nach den ehernen Gesetzen der Logik am ehesten bestrebt, alle denkbaren (und undenkbaren) Möglichkeiten der Honorarerhöhung und Leistungsverminderungen hinter dem Rücken und auf Kosten des Bauherrn zu nutzen, oder sehen Sie das anders?
Natürlich gibt es verschiedene Möglichkeiten für den Planer, seinen Aufwand zu minimieren und entsprechend weniger Planungskosten anzubieten. Damit kommt man bei vielen ahnungslosen Bauherren doch am ehesten ins Geschäft, oder? Es wäre aber nicht schlecht, wenn der sparwütige Bauherr von den dafür nutzbaren Möglichkeiten etwas mehr wüßte:
Was sind dabei die Risiken? Unnötig überteuerte Baukosten, Pfusch mit planerisch vorprogrammierter Sanierung der Sanierung, Kostenexplosion, Terminchaos, wie es gerade am Altbau leider nicht allzu selten ist.
Das ganze dann mit "Unvorhersehbar" zu
erläutern, klappt angesichts der Zwänge aus laufender
Baustelle meistens, gerade im öffentlichen Bauen. Dabei ist es
aber nur das logische Ergebnis einer zu geringen Bestandsuntersuchung und Planungsintensivierung und landet
dann dennoch oft im Verdruß und vor Gericht. Und warum soll der schlecht
bezahlte Planer eigentlich bei der Firmenrechnungsprüfung herumfieseln? Nachträge
herausstreichen? Das würde doch auch das eigene, immer zu knapp bemessene
Honorar schmälern! Wer steigt schon in Wahrheit und dann fast gratis
und obendrein motiviert und gerne durch die Papierwüste, die uns die Baufirmen als Abrechnungen in die
Post schmeißen? Vorsicht - 40-tägige Wüstentrips
sind für Heilige und Auserwählte mit eisernem Gewissen,
nicht für "normale" Menschen gedacht. Und das gilt auch für Sie selbst, oder?
2. Arbeitsintensive Planungen externalisieren, d.h. die Gewerkplanungen von Herstellern und/oder Baufirmen erstellen zu lassen. Die HOAI ist
zwar nach umfangreichster gutachterlicher Auswertung des tatsächlich für "normale" Planung erforderlichen
Leistungsbedarfs ausgegangen und hat dafür die Honorargesetzmäßigkeiten nach rechtsstaatlichen
Grundsätzen entwickelt, sogar gesetzlich vorgeschrieben, aber wenn
keine Kostendeckung da ist, wer kann es verübeln, daß dann
Marscherleichterungen angesagt sind? Alleine das für das
technische und wirtschaftliche Bauergebnis letztlich entscheidende
sorgfältige Ausarbeiten der Ausführungsplanung und
Ausschreibungsunterlagen verbraucht im Altbau ca. 60 bis 70 Prozent des
gesamten Leistungsvolumens der Planung. Hier muß man also
logischerweise zuerst ansetzen, wenn es zu mindern gibt.
Der besondere Trick ist dann, die Haustechnikplanung - immerhin ca. 2,5-3,5 Prozent der Gesamtbaukosten (s.o.), an ausführende Firmen zu vergeben, die man sich als Planer für solche Fälle "hält". Diese liefern dann bestenfalls bepreiste Stücklisten, keinesfalls aufwendig altbaugerecht beplante Brutaltrassierung und vorzugsweise kostenexplosive Anlagenbestückung vom Feinsten. Als Ausgleich für ihre "kostenlosen" Mühen dürfen die Firmen dann an der "Ausschreibung" teilnehmen. Dafür sorgen sie natürlich vor - sie bauen Luftnummern in den Leistungstext, auf den die anderen Wettbewerber hereinfallen und so dem braven Handwerksplaner den Auftrag zu seinen "Vorzugspreisen" sichern. Das schweißt Handwerks- und Ingenieurplaner untrennbar zusammen. Und verlagert die so erhöhten Kosten für die Technikplanung in die unverdächtigen Baukosten. Dieses Vorzugsmodell kann natürlich auch für alle anderen Gewerkplanungen genutzt werden.
Folge: Manipulative Produktwahl und Auftragsvergabe, höhere
Baukosten, da sich der Aufwand für die zunächst
umsonst die Planungsbeiträge bis zum fertigen
Leistungsverzeichnis liefernden Firmen über die Baukosten
wieder hereinspielen muß, oft ungeeignete und mit dem Bestand
sich in keiner Weise dauerhaft vertragenden Baustoff- und
Konstruktionswahl (s. 1.) mit erhöhtem Erneuerungsanteil,
teureren Produkten und damit erhöhte Baukosten (was das davon
abhängige Planerhonorar witzigerweise ebenfalls automatisch
steigen läßt). Was modernes Bauen trotz allerbester Normerei
auf Dauer leistet, haben diese Neuzeit-Konstruktionen wohl mehr als
hinreichend bewiesen: Beispiel 1 - Beispiel 2
Was Bauherren bei der Qual der Wahl unbedingt als unerbittlicher Prüfstein der Planerneutralität und
Leistungsfähigkeit zu empfehlen ist, wäre folglich ein Vergleich von original mit Preisen ausgefüllten
Leistungsverzeichnissen vergleichbarer Projekte z.B. in den Gewerken Zimmerer (Dachstuhlinstandsetzung) und Putzer/Maler
(Fassadeninstandsetzung).
Gibt es - in Deutschland bei staatlichen und kirchlichen Bauvorhaben sowie staatlich geförderten Bauvorhaben vergaberechtlich
unzulässige - Firmen- und Produktbenennungen für Allerweltsleistungen (wie Putz und Anstrich) im Text des
Leistungsverzeichnisses (auch "oder gleichwertig" ist unzulässig), ist meist davon auszugehen, daß eine
manipulative Einflußnahme zum Schaden des Bauherrn vorliegt. Praxisbeispiel.
Werden Firmen/Produkte genannt, ist es den Bietern im sog. Wettbewerb außerdem ein Leichtes, über diese hintenrum ein
Bieterkartell zu schließen und den Auftrag dem, der diesmal dran ist, zuzuschanzen. Daß dabei oft auch Betrag x
für den dies begünstigenden Ausschreiberling abfällt, liegt auf der Hand.
Es kommt also durchaus darauf an, was man für ein bestimmtes
Planungshonorar erhält, denn was nutzt es, bei den
Planungskosten vorne zu sparen, um sich dann hintenrum mit abgekarteten
Abscheulichkeiten austricksen zu
lassen. "Saving the penny and losing the pound" ist ja bestimmt keine
Vorzugsvariante, auch nicht für einen Millionär und
auch nicht für die gut betuchte öffentliche Hand als
Bauherr. Oder doch?