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Konrad Fischer Konrad Fischer: Altbauten kostengünstig sanieren
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Bau- und Planungskosten im Altbau - kommentierte Beispielrechnung






Konrad Fischer

Planungskosten im Altbau 26

(denn mit nichts kann man beim Bauen mehr Geld verlieren, als durch falsche Planung)

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Aktualitäten:1 2 3 4 5 6 Einleitung:7 8 9 Luxusplanung:10 11 12 Handwerker-Quiz:13 Planer-Quiz:14 Deutschland sucht die Super-Planung:15 Bauherrn-Quiz:16 Ziel- u. qualitätsbezogene Vergabekriterien für Planung:17 18 19 Sachgerechte Vertragsgestaltung:20 Bestandsaufnahme:21 Honorarzone u. -satz:22 Grundleistungen/Zuschläge:23 Anrechenbare Kosten:24 Substanzsicherung/Nebenkosten/Haftungsausschluß:25 Zusammenfassung:26 Last, but not least: Bauen ohne Planer/Vertragsrecht/Vertragsmuster:27

Zusammenfassung

Die hier erwähnten Vertragsbestandteile schließen sich, abgesehen von den Zuschlägen nach §§ 24 u. 27, nicht gegenseitig aus - ein altbaufeindliches Argument, das leider auch von einigen (bestimmt nur äußerst wenigen, aber leider mir leidvoll bekannten) Bau- und Förderbeamten immer wieder vorgetragen wird - sondern ergänzen sich zu sinnvollen und zielgerichteten Grundlagen altbaugerechter Planung nach technischen, wirtschaftlichen und denkmalpflegerischen Maßstäben.

Wenn es jedoch trotz der bekanntermaßen absolut und immer HOAI-getreu abschließenden öff. und kirchl. Baubeamten- und sonstigen Auftraggeberschaft dennoch - gaaanz unvorhersehbarerweise - an das rechtlose Vertragsverhandeln und die äußerste Preisdrückerei geht, sind folgende Verhandlungstipps vielleicht nützlich:

Da kommt der Bauherr aber ins Grübeln, oder? Bei gleichen Baukostenansätzen von jeweils 1.300 EUR/m² einmal Gesamtbaukosten von 1.909 EUR/m² bei 500 m² und dann 1.719 EUR/m² bei 5.000 m² Nutzfläche? Und unterliegt er nicht immer auch dem staatlich induzierten Wahn, Planung darf max. 10-15, keinesfalls deutlich über 20 Prozent kosten - was bei öffentlichen Großneubau- und Herausschmeißvorhaben 20 MIO EUR aufwärts durchaus zutreffen kann?

Und jetzt? Da heißt es freilich immer - und beteiligte Förderbehörden helfen da gerne mit: Runter mit den - jedoch im Einklang mit der fairen HOAI und im Einklang mit den Anforderungen, die dann später beim Prozeß gegen den Architekten vom Gericht gestellt werden stehenden - "übertriebenen" Planungskosten! Und (fast) jeder macht doch mit, oder?

Freilich ist klar wie Kloßbrühe, daß die Planungskosten nach HOAI kein Pappenstiel sind. Doch denken Sie mal vergleichsweise an ein Flugzeug. Soll es fliegen können und sicher wieder landen? Ist dafür nur die Schrauberei der Monteure verantwortlich? Oder ist es nicht auch ein kleines bisserl das Verdienst der Konstrukteure? Wobei Einzelobjekte als Prototypen logischerweise einen bedeutend höheren Planungsanteil haben müssen, als 0/8/15-Massenprodukte. Und warum soll das nun bei Altbauplanungen anders sein? Aber egal, wenn es Billigplanung schon gibt, wird sie doch bestimmt sehr gut sein, oddä? Warum also sollte sich ein raffinierter Bauherr etwas mehr für irgendwas leisten, wenn er es doch an jeder Straßenecke auch billiger hinterhergeschmissen bekommt? Doch ist das dann auch die gleiche Leistung, nur zu "besserem" Preis, wie es auch bei "Planungsleistung" bestimmt gerne - unter erfahrener Nutzung der kaufskeptischen Kundenpsychologie - suggeriert wird? Welche handfesten Vorteile darf und muß der Bauherr sich denn von einer "echten" Planungsleistung erwarten? Vielleicht das?:

1. Eine ausreichend sorgfältige, aber bestimmt nicht gutachtlermäßig überzogene Bestandsaufnahme mit dem Ziel einer baukostenminimierenden Reparatur der gealterten, geschädigten und oft auch erheblich verformten Bereiche. So läßt sich der kostentreibenden Austauschbedarf noch wiederverwendbarer Bauteile entscheidend verringern. Die dann mögliche Weiterverwendung der trotz Teilschädigung noch ausreichend brauchbaren Konstruktionen spart Kosten - ohne wesentliche Einschränkung der Gebrauchstauglichkeit. Oft wird eine solche Bestandsaufnahme auch einige Bauteilfreilegungen in kritischen Bereichen benötigen, um Spekulationsrisiken sinnvoll einzugrenzen und für das noch Unentdeckte ausreichend Bedarfspositionen einzukalkulieren (ca. fünf Prozent sollten dafür ausreichen!). Die gleichwohl erforderlichen Neuteile lassen sich nur mit sicherer Kenntnis der Bestandskonstruktion und -baustoffsysteme sowie mit Hilfe von verformungsgetreuen Detailbestandsplänen ohne Abstoßreaktionen und spätere Mehrkosten für eigentlich vorhersehbares "Unvorhersehbares" anpassen. Ebenso wichtig wie die detaillierte Kenntnis der Alterung der Baukonstruktionen ist die Beurteilung der historischen Ausstattung, Dekorationen aus Schnitzwerk, Stuck, Raumfassungen, Bodenbeläge, Fenster, Türen, Verkleidungen und was da sonst noch alles geboten sein mag. Patinierte Oberflächenbeschichtungen, krepierte Firnisse, craquelierte Malschichten, Bindemittel, Pigmente, Zuschläge und deren kostensparende, möglichst weitgehend erhaltende Restaurierung und die Entwicklung des Restaurierungskonzepts sollte tunlichst nicht nur einem Restaurator überlassen werden, der mit bauchemischen Tunken irreversible Eingriffe und "stilgerechte" Extremerneuerung propagiert. Wichtig ist die Anwendung substanzschonender und substanzverträglicher Techniken. Dafür braucht es Materialkenntnisse, die dem chemiebombengespickten Bestellzettel des Restauratorenbedarfs Einhalt gebieten und der überzogenen Totalrekonstruktion sparsamere Strategien entgegensetzen.

2. Eine intensive Beratung des Bauherrn über die kostensparenden Effekte der Substanzerhaltung. Unprätentiöse Aufklärung über die Möglichkeiten des bescheidenen Bauens, zur für die Bestandserhaltung und Mitverwendung beste Reparatur- und Restaurierungsstrategie mit Konstruktion, Technik und Baustoffen nach traditioneller Manier. Dabei geht es vor allem auch um angemessene Strategien bei der Tragwerksreparatur und -ergänzung, bei der Restaurierung der Ausstattung sowie bei der technisch-, ökologisch und gesundheitlich vorteilhaften Modernisierung der technischen Ausrüstung (Beispiel: Hüllflächentemperierung anstelle Heizluftkonvektion, siehe auch: weitere Erläuterungen zum Thema "Kostengünstiges Planen und Bauen im Bestand"). Die ästhetische Selbstverwirklichungsplanung mit platin-, gold- und silbergefaßten Kristallen im Zeitgeschmack - aber zu Lasten des Bestands und der Bauherrenkasse - muß nicht immer die Vorzugsvariante sein!

3. Eine ausreichend detaillierte Entwurfsplanung, die möglichst ohne teure Änderung der vorhandenen Baustruktur die Nutzungsansprüche des Bauherrn erfüllt und dank rechtzeitiger Vorverhandlungen und Beratungen die baurechtlich drohenden Einschränkungen (Denkmalschutz!, EnEV!!) zu Gunsten des Bauherrn ausräumt, möglicherweise sogar durch geschickte Verhandlungsführung schöne Zuschüsse ans Land zieht.

4. Eine konfliktarme Genehmigungsplanung durch ausreichende Vorverhandlungen mit den beteiligten Behörden und Durchsetzung erforderlicher Ausnahmeregelungen.

5. Eine in Einheitspreispositionen der Baugewerke detaillierte Kostenberechnung als entscheidende Voraussetzung für noch rechtzeitig kostendämpfende Planungsänderungen, für die budgetsichere Baufinanzierung und die Kostenkontrolle während der Vergabe sowie Bauabwicklung.

6. Eine intensive, produktneutrale und substanzgerechte Ausführungsplanung - mit Ausnahmen und Alternativen oft auch außerhalb der kostentreibenden DIN-Vorschriften und fern jeder mißverstandenen Autoritätsgläubigkeit - als Voraussetzung für eine nachtragsarme Vergabe und Bauabwicklung mit technisch überzeugendem und trotzdem preisgünstigem Gesamtergebnis. Diesbezügliche Koordination und Kontrolle auch der Haustechnikplanung! Wenige Bauherren haben ja wirklich Spaß daran, nach Abschluß der Baumaßnahme bald weiterzumachen mit all den Schäden, die aus ungeeigneter und substanzfeindlicher Ausführungsplanung geradezu zwangsläufig entstehen müssen und die Baumaßnahme zur unbefriedigenden Dauerbaustelle bis zum Lebensende werden lassen. Wobei es natürlich klar ist, daß technisch besonders belastete Bereiche von der Fassade bis zur Haustechnik nur mit angemessenen Instandhaltungsroutinen zufriedenstellend funktionieren können. Merke: Den wartungsfreien Bau gibt es nicht und wird es niemals geben.

7. Eine nahezu alle später erforderlichen Bauleistungen in Haupt- und Bedarfspositionen erfassende produktneutrale und ausreichend detaillierte Leistungsbeschreibung als rechtssichere Vertragsgrundlage für die Ausschreibung und Vergabe mit Angebotsregelungen und -prüfungen, die die Vergabe in allen Gewerken an den tatsächlich am besten geeigneten und insgesamt wirtschaftlichsten Bieter sicherstellt, Bieterabsprachen zu Lasten des Bauherrn verhindert und ausreichende Möglichkeiten zur weiteren Kostendämpfung eröffnet.

8. Eine intensive Bauleitung mit qualitäts- und terminsichernder Baukontrolle der Handwerker und kostendämpfender Fortschreibung der Ausführungsplanung bei nicht immer ausschließbarem Ergänzungsbedarf. Bauen im Bestand kann so zum einmaligen Erlebnis werden - im besten Sinne auch für den Bauherren.

9. Eine ausreichend kritische und prüffähige Kontrolle aller Baurechnungen.

10. Ein erfolgreiches Durchsetzen der nie mit letzter Sicherheit ausschließbaren Mängelbeseitigung im Bauablauf sowie der nach Leistungsabnahme notwendigen Gewährleistungsansprüche.

11. Im Ergebnis kann nur eine ausreichend finanzierte intensive Planung von A-Z sicherstellen, daß die Baumaßnahme nach den Wünschen des Bauherrn gelingt: Kostengünstig und -sicher insgesamt, terminsicher und qualitativ hochwertig in technischer und gestalterischer Ausführung. Insofern sind die Kriterien bei der Vergabe von Planungsleistungen nur entsprechend erfolgreich abgeschlossene Bauvorhaben, und nicht "wird-schon-klappen-Versprechungen" inkl. "da lasse ich nochmals 10 % nach". Es geht also nicht um billigere Planungskosten, sondern um die letztlich entscheidenden Gesamtbaukosten und das dafür erreichte Bauergebnis. Und nur hier läßt sich Spreu vom Weizen trennen. Was nützt also die Billigplanung, wenn später die Gesamtkosten explodieren - bis zu 11.000 EUR/qm sind da locker drin, wie Altbauvorhaben des Bundes in Berlin erst jüngst bewiesen - und genügend mehr oder weniger verborgener Baupfusch angeliefert wurde?

12. Dabei soll nicht verschwiegen werden, daß Bauen ein komplexes und auch bei sorgfältigster Planung nicht risikoloses Geschehen ist, das immer wieder unvorhersehbare Konflikte aufwerfen kann. Gerade bei der Konfliktlösung ist aber eine unterfinanzierte Planung bestimmt am wenigsten in der Lage, immer die für den Bauherrn vorteilhaftesten Lösungswege zu finden, die die Baukosten dämpfen und damit auch den Honoraranspruch verringern. Wer seine Leistung zum Unterangebot an den Mann bringt, ist doch nach den ehernen Gesetzen der Logik am ehesten bestrebt, alle denkbaren (und undenkbaren) Möglichkeiten der Honorarerhöhung und Leistungsverminderungen hinter dem Rücken und auf Kosten des Bauherrn zu nutzen, oder sehen Sie das anders?

Natürlich gibt es verschiedene Möglichkeiten für den Planer, seinen Aufwand zu minimieren und entsprechend weniger Planungskosten anzubieten. Damit kommt man bei vielen ahnungslosen Bauherren doch am ehesten ins Geschäft, oder? Es wäre aber nicht schlecht, wenn der sparwütige Bauherr von den dafür nutzbaren Möglichkeiten etwas mehr wüßte:

1. Weniger Detaillierungsgrad über den gesamten Planungsablauf - also von der Bestandsaufnahme bis zur Bauleitung und Rechnungsprüfung.

Sichtbar wird dies an deutlich höherem Erneuerungsgrad nach bauindustrieellen "Empfehlungen". Planungsaufwendiges Baukostensparen durch Substanzerhaltung und Reparatur entfällt. Ebenso viele altbautaugliche und gesundheitlich unbedenkliche bewährte Baustoffe und Konstruktionen. Dafür gibt es eben eine wirtschaftlich, technisch und gesundheitlich nachteilige sowie möglichst kostenmaximierende Pfuschsanierung. Sie zerstört den Bestand völlig unnötig und gefährdet den Rest auf Dauer.

Beispiele dafür, die Sie auf so manchen Baustellen bestätigt finden werden (Liste ist unvollständig!):

Was sind dabei die Risiken? Unnötig überteuerte Baukosten, Pfusch mit planerisch vorprogrammierter Sanierung der Sanierung, Kostenexplosion, Terminchaos, wie es gerade am Altbau leider nicht allzu selten ist.

Das ganze dann mit "Unvorhersehbar" zu erläutern, klappt angesichts der Zwänge aus laufender Baustelle meistens, gerade im öffentlichen Bauen. Dabei ist es aber nur das logische Ergebnis einer zu geringen Bestandsuntersuchung und Planungsintensivierung und landet dann dennoch oft im Verdruß und vor Gericht. Und warum soll der schlecht bezahlte Planer eigentlich bei der Firmenrechnungsprüfung herumfieseln? Nachträge herausstreichen? Das würde doch auch das eigene, immer zu knapp bemessene Honorar schmälern! Wer steigt schon in Wahrheit und dann fast gratis und obendrein motiviert und gerne durch die Papierwüste, die uns die Baufirmen als Abrechnungen in die Post schmeißen? Vorsicht - 40-tägige Wüstentrips sind für Heilige und Auserwählte mit eisernem Gewissen, nicht für "normale" Menschen gedacht. Und das gilt auch für Sie selbst, oder?

2. Arbeitsintensive Planungen externalisieren, d.h. die Gewerkplanungen von Herstellern und/oder Baufirmen erstellen zu lassen. Die HOAI ist zwar nach umfangreichster gutachterlicher Auswertung des tatsächlich für "normale" Planung erforderlichen Leistungsbedarfs ausgegangen und hat dafür die Honorargesetzmäßigkeiten nach rechtsstaatlichen Grundsätzen entwickelt, sogar gesetzlich vorgeschrieben, aber wenn keine Kostendeckung da ist, wer kann es verübeln, daß dann Marscherleichterungen angesagt sind? Alleine das für das technische und wirtschaftliche Bauergebnis letztlich entscheidende sorgfältige Ausarbeiten der Ausführungsplanung und Ausschreibungsunterlagen verbraucht im Altbau ca. 60 bis 70 Prozent des gesamten Leistungsvolumens der Planung. Hier muß man also logischerweise zuerst ansetzen, wenn es zu mindern gibt.

Der besondere Trick ist dann, die Haustechnikplanung - immerhin ca. 2,5-3,5 Prozent der Gesamtbaukosten (s.o.), an ausführende Firmen zu vergeben, die man sich als Planer für solche Fälle "hält". Diese liefern dann bestenfalls bepreiste Stücklisten, keinesfalls aufwendig altbaugerecht beplante Brutaltrassierung und vorzugsweise kostenexplosive Anlagenbestückung vom Feinsten. Als Ausgleich für ihre "kostenlosen" Mühen dürfen die Firmen dann an der "Ausschreibung" teilnehmen. Dafür sorgen sie natürlich vor - sie bauen Luftnummern in den Leistungstext, auf den die anderen Wettbewerber hereinfallen und so dem braven Handwerksplaner den Auftrag zu seinen "Vorzugspreisen" sichern. Das schweißt Handwerks- und Ingenieurplaner untrennbar zusammen. Und verlagert die so erhöhten Kosten für die Technikplanung in die unverdächtigen Baukosten. Dieses Vorzugsmodell kann natürlich auch für alle anderen Gewerkplanungen genutzt werden.

Folge: Manipulative Produktwahl und Auftragsvergabe, höhere Baukosten, da sich der Aufwand für die zunächst umsonst die Planungsbeiträge bis zum fertigen Leistungsverzeichnis liefernden Firmen über die Baukosten wieder hereinspielen muß, oft ungeeignete und mit dem Bestand sich in keiner Weise dauerhaft vertragenden Baustoff- und Konstruktionswahl (s. 1.) mit erhöhtem Erneuerungsanteil, teureren Produkten und damit erhöhte Baukosten (was das davon abhängige Planerhonorar witzigerweise ebenfalls automatisch steigen läßt). Was modernes Bauen trotz allerbester Normerei auf Dauer leistet, haben diese Neuzeit-Konstruktionen wohl mehr als hinreichend bewiesen: Beispiel 1 - Beispiel 2

Was Bauherren bei der Qual der Wahl unbedingt als unerbittlicher Prüfstein der Planerneutralität und Leistungsfähigkeit zu empfehlen ist, wäre folglich ein Vergleich von original mit Preisen ausgefüllten Leistungsverzeichnissen vergleichbarer Projekte z.B. in den Gewerken Zimmerer (Dachstuhlinstandsetzung) und Putzer/Maler (Fassadeninstandsetzung).

Gibt es - in Deutschland bei staatlichen und kirchlichen Bauvorhaben sowie staatlich geförderten Bauvorhaben vergaberechtlich unzulässige - Firmen- und Produktbenennungen für Allerweltsleistungen (wie Putz und Anstrich) im Text des Leistungsverzeichnisses (auch "oder gleichwertig" ist unzulässig), ist meist davon auszugehen, daß eine manipulative Einflußnahme zum Schaden des Bauherrn vorliegt. Praxisbeispiel.

Werden Firmen/Produkte genannt, ist es den Bietern im sog. Wettbewerb außerdem ein Leichtes, über diese hintenrum ein Bieterkartell zu schließen und den Auftrag dem, der diesmal dran ist, zuzuschanzen. Daß dabei oft auch Betrag x für den dies begünstigenden Ausschreiberling abfällt, liegt auf der Hand.

Es kommt also durchaus darauf an, was man für ein bestimmtes Planungshonorar erhält, denn was nutzt es, bei den Planungskosten vorne zu sparen, um sich dann hintenrum mit abgekarteten Abscheulichkeiten austricksen zu lassen. "Saving the penny and losing the pound" ist ja bestimmt keine Vorzugsvariante, auch nicht für einen Millionär und auch nicht für die gut betuchte öffentliche Hand als Bauherr. Oder doch?

3. Der letzte Ausweg, jedoch Standard, ist dann die Auftragsvergabe an billigstbietende Baufirmen. Folge: Vertragsbrüchige Minderqualitäten bei Leistung und Baustoffwahl, Termin- und Kostenexplosion dank raffinierter Nachtragsstrategie inkl. Drucktechniken wie Abrücken von der Baustelle zum denkbar ungünstigsten Moment oder gleich die Insolvenz nach ausreichend Vorschuß. Die Zeitungen sind voll davon, Sie haben es auch bemerkt.

Noch mit auf den Weg eine kleine, aber gut formulierte Binsenweisheit von John Ruskin (Sozialreformer, 1819-1900), die Sie im Web an jeder Ecke nachgeschmissen bekommen:

"Es gibt kaum etwas auf der Welt, das nicht irgend jemand ein wenig schlechter machen und etwas billiger verkaufen könnte, und die Menschen, die sich nur am Preis orientieren, werden die gerechte Beute solcher Machenschaften.

Es ist unklug, zuviel zu bezahlen, aber es ist noch schlechter, zu wenig zu bezahlen. Wenn Sie zu viel bezahlen, verlieren Sie etwas Geld, das ist alles. Wenn Sie dagegen zu wenig bezahlen, verlieren Sie manchmal alles, da der gekaufte Gegenstand die ihm zugedachte Aufgabe nicht erfüllen kann.

Das Gesetz der Wirtschaft verbietet es, für wenig Geld viel Wert zu erhalten. Nehmen Sie das niedrigste Angebot an, müssen Sie für das Risiko, das Sie eingehen, etwas hinzurechnen. Und wenn Sie das tun, dann haben Sie auch genug Geld, um für etwas Besseres zu bezahlen."

Im Original:

"There is hardly anything in the world that some man cannot make a little worse and sell a little cheaper, and the people who consider price only are this man's lawful prey.

It is unwise to pay too much, but it is even worse to pay too little. If you pay too much, you lose some money, that is all. If you pay too little, however, you will sometimes lose everything, as the thing you bought cannot do the intended job.

The law of economy forbids to obtain something of high value for little money. If you accept the lowest bid, you must add something for the risk taken by you. And if you do so, you have enough money to pay for something of higher value."


Last, but not least:

Was will ein Bauherr wohl am meisten von seinem Planer, wenn es weniger um die Kriterien außerhalb des Preises und gar nicht um wirtschaftlich und technisch einwandfreies Bauen geht? Prestige durch Starplanung, keine einsamen und trüben Stunden mehr, sondern wohlige Kuschelwärme durch oftmaligen Besuch zur Plauderstunde? Auch wenn es dann mehr und mehr um Kostennachträge für neuen Luxus und Instandsetzungsbedarf geht? Ist das verdientermaßen das Vorzugs-Horrorszenario, das seine offenbar höchste Nachfrage im SM-Bauen auch richtig verdient?

Gaaanz umsonst deswegen mein gutgemeinter Rat an unterfinanzierte Bauherrn und schlaue ("bei mir wird und muß das Sparen klappen!") Geizlinge von Anfang an, die es so unendlich schwer haben, eins und eins zusammenzurechnen: Sparen Sie sich das Bauen lieber gleich ganz, es kostet Nerven, manchmal die Partnerbeziehung und oft dank vornweg eingespartem Aufwand durch hintenrum folgende Kostenexplosion die Existenz. Gegen Mietwohnungen ist doch nichts zu sagen, oder? Doch wenn Sie schon unbedingt pawlowmäßig nach Billigpfusch am Angelhaken schnappen müssen, bevorraten Sie ausreichend Beruhigungsmittel, die werden Sie später bestimmt gut brauchen können ;-)

Und noch ein Wort an die staatliche Rechnungsprüfung: Gönnen Sie sich ruhig öfter Mal einen Blick in die Leistungsverzeichnisse, da werden Sie doch gar nicht so selten fündig werden, wenn es um manipulative Produktnennungen geht - versprochen! und was das dann heißt, wissen Sie doch! So könnte man vielleicht tatsächlich mal Geld zurück in die maroden Staatskassen spülen, oder?

Tip: For all of you, which will understand an english discussion ref. "Architect's fees", try this: www.diynot.com/forums/viewtopic.php?t=8252

Hier weiter: Last, but not least: Bauen ohne Planer/Vertragsrecht/Vertragsmuster: 27





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